בעולם ההשקעות יש סיכונים לצד הזדמנויות. זה נכון לגבי השקעות בבורסה ובוודאי גם בתחום הנדל"ן. במאמר זה אכתוב על השקעות בנדל"ן בארץ ואנסה לענות על שאלות שונות – מה בודקים? היכן להשקיע? האם עדיף נדל"ן מסחרי או למגורים? מה מטרת ההשקעה שלנו? לכמה זמן נרצה להשקיע את כספנו? כמה הון עצמי יש לנו? האם אנחנו רוצים הכנסה חודשית קבועה או שמא מעדיפים שערך הנכס יעלה ואז נמכור אותו?

כל אחת מהתשובות לשאלות הללו תשנה את אסטרטגיית ההשקעה. 

למה זה חשוב? כי התשובות יקבעו מהו האזור בארץ שייתן לנו את התוצאה הטובה ביותר.

קבלת החלטות

השאלה הראשונה שנשאל היא כמה כסף יש לנו להשקיע. כמות הכסף מורכבת מהון עצמי פלוס משכנתה. המלצתי האישית היא קודם כל להיפגש עם יועץ משכנתאות ועם עו"ד, עם תחילת התהליך, עוד בשלב קבלת ההחלטות. אם מטרת ההשקעה היא לטווח ארוך הרי שעדיף לרכוש נדל"ן במרכז הארץ, מאחר ושם תהיה העלייה הגבוהה ביותר. לעומת זאת, בעסקת Flip קונים נכס, משפצים ומוכרים. כל התהליך לא צריך להימשך יותר משישה חודשים, לכן אם מדובר בעסקת Flip, אז עדיף להתמקד בפריפריה (בצפון או בדרום), מאחר והמחירים נמוכים וזו אמורה להיות עסקה מהירה.

פרמטרים נוספים שצריך לבדוק הם מי האוכלוסייה הפוטנציאלית שתשכור את הנכס, האם מדובר בצעירים, בסטודנטים או במשפחות. למה זה חשוב? בקרב הסטודנטים והצעירים התחלופה גדולה והמשמעות היא שאולי נאלץ להחליף שוכרים בכל שנה או שנתיים. עם זאת, ברוב המקרים ההורים משלמים, תומכים או ערבים, כך שמבחינת בטחונות, סטודנטים וצעירים הם שוכרים די אמינים. משפחות אמנם בדרך כלל שוכרות לשנים רבות, אבל אם המשפחה נקלעת לבעיות כספיות ואינה יכולה לשלם את שכר הדירה, אז קשה מאוד להוציא אותם מהבית. 

לפני שמשכירים את הנכס שאלו את עצמכם מי הם השוכרים המועדפים עליכם וכוונו את הדיירים הרצויים לתשובה שתעלה.

נקודה נוספת שחשוב לתת עליה את הדעת היא היכן בעיר או בישוב כדאי לנו לרכוש את הנכס. האם במרכז העיר או בקצותיה? ליד מבנה ציבורי או בקרבת פארק? אם רוכשים נכס בסמוך למרכז לימודי כמו אוניברסיטה או מכללה, או ליד מבנה ציבורי כמו בית חולים, אוכלוסיית היעד להשכרה תהיה ככל הנראה צעירים או משפחות צעירות. אם הנכס נמצא ליד מרכז קהילתי, ברוב המקרים יגורו בו משפחות צעירות וכן ותיקות.

שאלה נוספת תהיה האם כדאי לנו לבחור בנכס למגורים או למסחר? גם כאן השיקולים הם כלכליים בעיקר. בשוק המגורים בארץ יש אמנם זעזועים (כתוצאה מאירועים פוליטיים או בריאותיים), אך הם מושפעים פחות מאותם אירועים כשמדובר בנדל"ן מסחרי (ראו לדוגמה את מה שקרה לנדל"ן מסחרי בתקופת הקורונה).

כפי שאתם מבינים, תהליך קבלת ההחלטות הוא מורכב ועלול להיות סבוך. לכן כדאי לבדוק את כל המשתנים ומומלץ לעשות זאת בעזרת גיליון אקסל שישמש אותנו בהמשך, לאחר שנקבל החלטה היכן משקיעים. 

בואו נעבור לחיפוש הנכסים עצמם.

היכן כדאי להשקיע?

מבחינה נדל"נית נחלק את הארץ לארבעה אזורים עיקריים: מרכז הארץ, צפון, דרום ותל אביב. באופן טבעי מרכז הפעילות העסקית נמצא במרכז הארץ ובתל אביב ולכן שם מחירי הנדל"ן הם הגבוהים ביותר, לעומת אזור הצפון והדרום.

בואו ניקח לדוגמה שני אזורים בארץ וננתח אותם מבחינה נדל"נית:

העיר הראשונה היא באר שבע. לפני כ־ 20 שנה משקיעים רבים הבינו את הפוטנציאל הגלום בעיר, המחירים היו נמוכים להפליא וניתן היה לקנות דירה בת שלושה חדרים במחיר של כ- 200,000 שקלים.

כתוצאה מה'התנפלות' על הנדל"ן, במשך כעשור עלו המחירים בצורה אקספוננציאלית, ונכון להיום באר שבע מיצתה את עליית המחירים. כלומר, עדיין כדאי לקנות בה ועדיין יש עליה, אך היא מתונה הרבה יותר מבעבר. 

דוגמה נוספת היא צפת. יש לה פוטנציאל גבוה לעליית מחירים, בעיקר בזכות בית הספר לרפואה ובית החולים זיו - שני מוסדות שמביאים אליהם אוכלוסייה צעירה וסטודנטים. המשקיעים עדיין לא התנפלו על העיר, ולכן צפת היא בהחלט מקום ראוי לרכישת נכסים. ניתן למצוא בה דירות במחירים של 700,000 - 600,000 ש״ח  עם תשואה של שלושה וחצי עד חמישה אחוזים. כאשר המשקיעים ינהרו לאזור - גם התשואה תעלה באחוזים גבוהים.

אילו נתונים הכרחיים לבדיקה?

זוכרים את גיליון האקסל שפתחנו? עכשיו נפתח גיליון נוסף ונרשום בו: סכום ההון העצמי, סכום המשכנתה, אזורים פוטנציאלים (שכונה ורחוב), עלות הנכסים, עלות שכר הדירה, תשואה צפויה, אופי האוכלוסייה, הוצאות נלוות (מס רכישה, עורך דין, מתווך, שמאי, יועץ משכנתאות ועוד).

בגיליון נוסף נבדוק ונציין את עליות המחירים בעשר השנים האחרונות. המטרה היא לחפש את אותם המקומות שעדיין לא מיצו את עליית המחירים הגדולה. בדרך כלל נוכל למצוא אותם בצפון או בדרום. 

את הנתונים הללו ניתן למצוא באתר מדל"ן או באתר gov של רשות המיסים.

לסיכום

לפני שמחליטים היכן להשקיע כדאי מאוד למלא גיליון אקסל עם שפע הפרמטרים שהזכרתי במאמר זה ורק אז להחליט היכן, כמה ולמה. את מילוי הגיליון אפשר לבצע לבד, כמו גם לחפש נכסים לבד, אבל עדיף להיעזר בבעל מקצוע שמכיר היטב את הנדל"ן בארץ, את המגמות ואת ההזדמנויות השונות.