השקעות נדל"ן בכלל, והשקעות נדל"ן בחו"ל בפרט, נחשבות בשני העשורים האחרונים כדרך משתלמת ליצירת רווח הון וכמנוף ליציבות פיננסית. למשקיעים המעוניינים להיכנס לעולם השקעות הנדל"ן בחו"ל, חיוני להבין את סוגי הזדמנויות ההשקעה השונות הזמינות בשוק והאפשרויות הקיימות.
מאמר זה נועד לספק סקירה מקיפה של אפשרויות שונות להשקעה בנדל"ן בחו"ל הפונות בעיקר לאנשים המבקשים להשקיע כמשקיעים ולא כיזמי נדל"ן. על ידי בחינת אפשרויות אלו, משקיעים יכולים לקבל החלטות מושכלות ולהתחיל את תהליך ההשקעה בנדל"ן בחו"ל בדרך הנכונה ובביטחון.
היכן מתחילים?
כשאנחנו שוקלים השקעה בנדל"ן בחו"ל, רובנו חושבים על נכס פרטי – בית מגורים פרטי המושכר לדייר בתמורה לדמי שכירות חודשיים. ואכן, השקעה זו היא אחת ההשקעות הנפוצות ביותר. עם זאת, ככל שהתרחבו אפשרויות ההשקעה בשנים האחרונות, ככל שרבו היכולות הטכנולוגיות בעולם כולו וככל שגדל מספר היזמים והמשקיעים בשוק הנדל"ן, כך התווספו עוד אפשרויות להשקעה ועוד הזדמנויות לרווחים וליצירת תשואה על כספי ההשקעה שלנו.
היום, משקיע נדל"ן יכול לבחור בין סוגים שונים של השקעות - מלבד ההשקעות המסורתיות בנכסים פרטיים, משקיעים יכולים למצוא בשוק הנדל"ן בחו"ל השקעות מגוונות יותר, מתאימות יותר לאופי ויכולות המשקיע, ברמת סיכון משתנה ועם אפשרות מהותית לרווחים משמעותיים ומהירים.
לכל השקעה יש יתרונות וחסרונות משלה, ולפני כל השקעה חשוב לבחון את כדאיותה, את רווחיותה ואת רמת הסיכון שבה.
נכס פרטי להשכרה למגורים
אחת הצורות הפופולריות ביותר של השקעה בנדל"ן היא בעלות על נכס פרטי המיועד להשכרה למגורים. מדובר ברכישת נכס, כמו בית או דירה, והשכרתו לדיירים. השכרות למגורים מציעות זרם קבוע של הכנסה באמצעות תשלומי שכירות חודשיים. בנוסף, ערך הנכס עשוי לעלות לאורך זמן, מה שמאפשר למשקיעים לבנות ולהשביח את ההון העצמי. היתרון הגדול ביותר בהשקעה בנכס פרטי הוא שמדובר ב־100% בעלות פרטית. המשקיעים – שהם בעלי הנכס – מקבלים את כל ההחלטות הנוגעות לנכס. הם מחליטים באילו סכומים להשכיר את הנכס ומתי למכור אותו. עם זאת, האחריות על הפעלת הנכס, הסיכון שנלווה להשקעה בו, הניהול שלו, העלויות וההוצאות – הכול מוטל על כתפיהם.
לכן, בבואנו להשקיע בנכס פרטי להשכרה, חשוב לערוך מחקר שוק מעמיק, להעריך את הביקוש להשכרה ותזרים המזומנים הפוטנציאלי, ולשקול גורמים כמו מיקום, חינוך, תעסוקה, הגירה, פשיעה ועוד. כמו כן יש להכיר את חוקי השכירות, התשלומים וחברות ניהול הנכסים, כל זאת לפני ביצוע ההשקעה בנכסים מסוג זה.
השקעה בנכס פרטי לבנייה או לשיפוץ ומכירה מהירה (פליפ)
גם בהשקעה זו היתרון הגדול הוא 100% בעלות פרטית על הנכס. לעומת ההשקעה בנכסים פרטיים להשכרה, בנכסים לבנייה או לשיפוץ התשואה הצפויה מהירה יותר ואף גבוהה בהרבה. החיסרון העיקרי הוא שהיזם או הקבלן הם שחקני מפתח בפרויקט, והשליטה של המשקיעים על עבודתם ועל התקדמותם מוגבלת ולרוב אפסית. אז אומנם הרווחים הם משמעותיים ומהירים יחסית, אך גם כאן, הסיכונים כולם מוטלים על כתפי המשקיעים, ורבים מהסיכונים מושפעים מהתנהלותו של היזם או מעבודתו של הקבלן.
נדל"ן מסחרי
השקעה בנדל"ן מסחרי כרוכה ברכישת נכסים המשמשים למטרות עסקיות, כגון בנייני משרדים, שטחי מסחר, מחסנים תעשייתיים, בתי מלון, בתי דיור מוגן ועוד. נכסים מסחריים נוטים לייצר הכנסות משכירות גבוהות יותר בהשוואה לנכסים למגורים, מה שהופך אותם להזדמנויות השקעה אטרקטיביות. עם זאת, הם מגיעים גם עם סיכונים ומורכבות גבוהים יותר. על המשקיעים לנתח בקפידה גורמים כמו מיקום, ביקוש, איכות השוכר ותנאי החכירה. בנוסף, נדל"ן מסחרי רגיש יותר להשפעות שוק מקומי ולעיתים אף גלובלי, טרנדים משתנים בענף הרלוונטי וייתכן אף לשינויי אקלים עולמיים. נדל"ן מסחרי דורש לרוב הון משמעותי, אך הוא יכול להניב תשואות משמעותיות בטווח הארוך. עם זאת, רמת הסיכון הגלומה בהם מותנית בהצלחתו של העסק ששוכר את הנכס, וגם בכישלונו.
קרנות השקעות בנדל"ן (REIT)
עבור אנשים המחפשים גישה פסיבית יותר להשקעות נדל"ן, קרנות השקעות נדל"ן (REIT) מציעות הזדמנות מפתה. REITs הן חברות שמחזיקות ומנהלות נכסים מניבים, כגון קניונים, מתחמי דירות ובתי מלון. משקיעים יכולים לרכוש מניות ב-REIT הנסחרות בבורסה, מה שמאפשר להם לגשת לנכסי נדל"ן ללא בעלות ישירה על נכס. חברות REIT בדרך כלל מחלקות חלק ניכר מהרווחים שלהן כדיבידנדים לבעלי המניות, ומספקות זרם הכנסה קבוע. עם זאת, חיוני לחקור ולהעריך את הביצועים והניהול של REIT לפני השקעה.
קבוצות השקעה בנדל"ן בחו"ל
קבוצות השקעות נדל"ן בחו"ל נוצרות על ידי יזם שאוסף קבוצה של משקיעים המאגדים את משאביהם כדי להשקיע בנכסים באופן קולקטיבי. קבוצות אלו מספקות הזדמנות למשקיעים לגשת לנכסים או פרויקטים גדולים יותר ואיכותיים יותר שעשויים להיות מעבר ליכולתם האישית. כל משקיע תורם הון, והיזמים (מנהלי הקבוצות) מטפלים בתפעול השוטף. קבוצות השקעה מציעות הטבות כגון סיכונים משותפים, גישה למומחיות ופוטנציאל להכנסה פסיבית גבוהה יותר. בנוסף, המשקיעים אינם מעורבים כלל בניהול ההשקעה ויכולים להתפנות לעיסוקיהם האחרים. עם זאת, ההשקעה אינה בשליטתם, הם יתקשו לצאת מההשקעה לפני השלמת הפרויקט, ואם הפרויקט ייכשל, המשקיעים יהיו המפסידים העיקריים והנושים הקטנים ביותר.
לכן, בבואנו להשקיע בסוג זה של השקעה, יש לבדוק בקפידה את המבנה, הבטוחות, הרקורד ואסטרטגיית ההשקעה של הקבוצה כדי להבטיח התאמה למטרותינו.
לסיכום
כניסה לעולם השקעות הנדל"ן בחו"ל כמשקיע יכולה להיות מסע מרגש ומתגמל. הבנת הסוגים השונים של הזדמנויות השקעה זמינות היא חיונית לקבלת החלטות מושכלות בהשקעה. בין אם מדובר בהשכרת נכסים למגורים, נכסים מסחריים, REIT או קבוצות השקעה, כל אפשרות מציגה יתרונות ושיקולים ייחודיים. לפני שמשקיעים יש לערוך מחקר מעמיק, לנתח את תנאי השוק, להעריך גורמי סיכון ולבקש ייעוץ מקצועי בעת הצורך. על ידי כך, ניתן לנווט בעולם השקעות הנדל"ן בביטחון, ואפשר להשיג את היעדים הפיננסיים הרצויים מההשקעה.
בהצלחה!
