תחום ההתחדשות העירונית תפס תאוצה בערים שונות בישראל בשנים האחרונות, ודיירים רבים מוצאים את עצמם נכנסים לתהליך מלאי תקוות לקבלת נכס חדש ומשופר. למרות זאת, פעמים רבות, לאחר שנים ארוכות של המתנה וציפייה הם מקבלים דירות שלא רק שאינן תואמות את הצרכים והציפיות שלהם, אלא שהן גם סובלות מליקויי בנייה משמעותיים.
אז איך משנים את המצב הזה? איך הופכים את אפס הוודאות בתהליך למאה אחוזי וודאות ובה בעת, מפחיתים את הסיכויים לקבלת נכס עם ליקויים מ- 100 אחוזים ל- 0? בדיוק בשביל זה הכנו לכם רשימת נושאים שיש לתת עליהם את הדעת:
1. ליווי הנדסי
בכל פרויקט בנייה ובמיוחד בפרויקט של התחדשות עירונית ישנה חשיבות רבה לליווי הנדסי מקצועי, על מנת להבטיח עמידה בתקנים הרלוונטיים וכדי להבטיח יישום כל פעילות לאורך הפרויקט. הליווי ההנדסי מתחיל מהשלב הראשוני של הרכבת הפרוגרמה דרך הכנת המפרט הטכני, ועד לניהול הבנייה באתר עד להשלמתה. הליווי ההנדסי חייב להיעשות לאורך כל שלבי הבנייה, במיוחד כאשר מדובר בפרויקטים שכוללים דירות מגורים, שכן רכישת דירת מגורים היא אחד הצעדים הכלכליים המשמעותיים ביותר שאנשים מבצעים בחייהם.
2. אדריכלות
מעבר להיבטים ההנדסיים, גם הפן האדריכלי ממלא תפקיד מרכזי בפרויקט התחדשות עירונית, שכן הוא מאפשר להתאים את הדירה לצרכים ולרצונות הספציפיים של הדיירים. העיצוב, החומרים והחלוקה הפנימית נקבעים בהתאם לפרוגרמה ותוך התחשבות בתקציב. בסופו של תהליך, חשוב לוודא שכל מרכיב ציבורי ופרטי בבניין יתבצע בהתאם לתכנון שהוגדר מראש.
בהתחדשות עירונית תהליך זה חשוב אף יותר, שכן לקוח הקצה הוא בעצם דייר שגר קודם לכן בפרויקט ויהיה לו חשוב לשמור, עד כמה שניתן, על היתרונות שהיו לדירה שלו ולמרחב הציבורי קודם לכן, כמו למשל כיווני אוויר, צפיפות ומרחב אישי .
3. ביצוע
בשלב הביצוע, כל התוכניות ההנדסיות והאדריכליות מיושמות בשטח. חשוב להקפיד בשלב זה על יישום מדויק של התוכניות והמפרטים, תוך שמירה על עמידה בדרישות היועצים והתקנים הרלוונטיים. הפיקוח על הביצוע חייב להיות הדוק כדי להבטיח שברגע קבלת טופס 4, הדירות תהיינה מוכנות למסירה באיכות הגבוהה ביותר.
יצוין, כי טופס 4 הוא תהליך חשוב לכשעצמו (בלעדי טופס 4 לא ניתן לבצע מסירה של הדירות לדיירים) ולכן יש לבצע מעקב ולוודא כי הבניה נעשית בהתאם לתקנים הרלוונטיים ולדרישות הרשויות. בפרוייקטי התחדשות עירונית, הדיירים מחכים לקבל חזרה את הדירה שמסרו ולכן חשוב להקפיד על יישום התכניות והמפרטים באופן שעונה גם על תקנים ודרישות הרשויות, על מנת למנוע חריגה בלוחות זמנים שתגרור, קרוב לוודאי, עיכוב במסירה.
4. דירות סטנדרט
ישנם דיירים שבוחרים שלא לערוך שינויים בתכניות ו/או במפרט הטכני, אך גם במצבים אלה, חשוב להקפיד על עמידה בתקנים ועל ביצוע הפעולות הנדרשות לצורך מזעור ליקויים. לשם כך יש לבצע מעקב אחר תהליך הבניה, איכות הביצוע, יישום המפרט והתוכניות השונות וביצוע בדיקות רלוונטיות לדירה. באופן זה נוכל להבטיח הגעה למועד המסירה עם מינימום ליקויים.
5. דירות מורכבות
בדירות מורכבות, ישנן מערכות שונות המתווספות לתכנון כמו למשל: חימום תת-רצפתי, חשמל חכם, דלתות מיוחדות, ריצופים גדולים, אינסטלציה מתקדמת ועוד. על מנת להימנע להבטיח איכות עבודה גבוהה, רציפות בביצוע והימנעות מליקויים, יש לפקח על יישום הפרטים הללו בקפידה במהלך הבנייה, בהתאם לתוכניות ולמפרטים השונים של הפרויקט והדירה הספציפית. בנוסף, יש להתאים את שיטות הביצוע ואת החומרים הנבחרים לסוג הפעילות הספציפית ולוודא כי אנשי מקצוע שמכירים את אותן מערכות מורכבות, הן אלה שמתקינים אותן.
6. בידוד אקוסטי, תרמי ואיטום
בידוד תרמי ואקוסטי חייבים להתבצע בצורה מושלמת, ללא תלות במורכבות הדירה. בנוסף לכך, איטום איכותי על פי המפרט ימנע בעיות עתידיות כמו רטיבות. התועלת מהביצוע המדויק היא משותפת לדיירים ולקבלן, וכך נוצר מצב של win-win.
7. מרחב ציבורי
המרחב הציבורי הוא אזור חשוב מאוד בפרויקטים, וודאי בפרויקטי התחדשות עירונית, בהם הדיירים מעוניינים לשדרג את הבניין ולהוסיף לובי חדיש, מעלית, חדר אופניים, מחסנים וכו'. לכן, יש להקדיש להם חשיבה בזמן התכנון וכתיבת המפרט הטכני כמו גם בזמן הביצוע.
חשוב לוודא, כי דרישות הדיירים ביחס למרחבים הציבוריים עולים בקנה אחד עם התכנון והביצוע בשטח. פיקוח הדוק יבטיח זאת, כמו גם את העובדה כי הקבלן יעשה שימוש בחומרים המובילים בהתאם לתוכניות ולמפרטים.
במידה ומתגלים ליקויים או חוסר התאמות בזמן אמת, ניתן לרוב לתקנם, וכך רמת האיכות משתפרת עוד בזמן הביצוע ומתוקף זאת, רמת שביעות הרצון של הדיירים.
8. פרויקט מגורים ייחודי
כל פרויקט בנייה הוא ייחודי ודורש התייחסות פרטנית, אך ישנם פרויקטים שמצריכים התייחסות מיוחדת, כמו למשל פרויקטים שיש בהם מגבלות חניה ולפיכך נבחנות חלופות כגון חניון רובוטי, פרויקטים עם מגבלות מי תיהום ועוד. לרוב, מגבלות כאלה מצריכות שינויים בתכנון, דבר שעשוי לגרום לעלויות גבוהות יותר ו/או להארכת לוחות הזמנים ולכן, חשוב מאוד לנתח את כלל המרכיבים הייחודיים הנוגעים לפרויקט עוד טרם תחילת העבודות ולשקף אותן בפני הדיירים.
9. שינויי דיירים
שינויים בדירות במהלך הפרויקט דורשים התאמה בין התוכניות הקיימות ובין הביצוע בשטח, תוך עמידה בלוחות זמנים, תיאום בין היועצים, תקנים ומפרטים.
מה שיש לעשות הוא לבחון מהי נקודת הזמן המתאימה ביותר לביצוע השינויים, לנתב את הפעילויות הקריטיות יותר וקריטיות פחות ולא פחות חשוב מכך - להעריך את משך זמן העבודות. כל זאת, על מנת ליצור רצף עבודה, לפקוח על התקדמות הבניה תוך מתן דגשים לתהליכים החשובים הנדרשים לבצע לפני תחילת ביצוע השינויים.
בפרוייקטי התחדשות עירונית ישנה חשיבות רבה לנושא שינויי הדיירים, שכן יש לבצע תכלול של המפרט עם התוכניות, על מנת לוודא שכל מה שהובטח לדיירים במפרט הטכני, אכן מופיע בתוכניות.
לסיכום
פרויקטים של התחדשות עירונית נראים לכולנו מבטיחים, נוצצים וכדאיים, גם אם ברור לנו שהם מצריכים זמן וסבלנות. כדי לצלוח אותם ולהבטיח שנקבל בסופו של תהליך, דירה ומרחב ציבורי כפי שרצינו וייחלנו, מתאימים לצרכים ולרצונות שלנו וכמובן, בנויים באיכות גבוהה ועם מינימום ליקויים, עלינו להיעזר בבעלי מקצוע שיתוו עבורנו את הדרך ויסייעו לנו בתהליך.
כך, רמת הוודאות ביחס לנכס שנקבל תעלה והסיכוי לקבלת נכס עתיר ליקויים, ירד.
פיקוח ובקרה על הפעילויות השונות כבר משלב התכנון, דרך הביצוע ועד למסירה, תוך מתן פתרונות הנדסיים נכונים, הם שיבטיחו את התוצאה הטובה ביותר.
