התחדשות עירונית, תמ"א 38 ופינוי-בינוי הם תהליכים מורכבים הכוללים מספר רב של גורמים, החל מהיזמים והקבלנים דרך אנשי המקצוע המעורבים בתהליך וכלה בבעלי הדירות.
כל צד מגיע עם רצונות וציפיות שונות ולעתים קרובות, בעלי הדירות מוצאים את עצמם חותמים על תכניות שהם לא מבינים בהן עד הסוף.
מחקרים מראים, כי רק כרבע מבעלי הדירות שנמצאות בתהליכי התחדשות עירונית מבינים את התכנית, החוזה, המפרט הטכני והתמורות ואילו שאר בעלי הדירות, ‘נגררים’ להרפתקה מתוך לחץ, חוסר ידיעה, אדישות ועוד. רובם אגב סומכים, בעיניים עצומות, שהיזם ובעלי המקצוע ידאגו לאינטרסים שלהם ולא פעם מגלים שהדבר לא נעשה.
עוד עולה, כי למרות שבסיום התהליך בעלי הדירות מקבלים דירה חדשה גדולה יותר עם ממ"ד, מחסן, חניה ומעלית, פעמים רבות הם מופתעים לרעה מהתוצאה ומאוכזבים מסיבות שונות. כך למשל ישנם בעלי דירות שמתאכזבים מכך שבמקום דירה קטנה ומוארת הם קיבלו דירה גדולה אך חשוכה, או מכך שבמקום דירה עם סלון קטן וחדרי שינה גדולים כמו שהם אוהבים, הם מקבלים דירה עם סלון ענק וחדרי שינה קטנים, או ישנם אלה שלא מרוצים מהשינויים בכיווני האוויר ועוד.
טעות שמתקבעת
כמעצבת ומתכננת פנים וכנציגה פעילה בתהליך התחדשות עירונית שנעשה בבניין בו אני גרה ראיתי מקרוב כיצד חוסר ההבנה של בעלי הדירות בתכניות יכולה להוביל לעוגמת נפש מצידם וכיצד לצד הבנייה הרוויה ומיקסום הזכויות בשטח, לעתים עיצוב הפנים של הדירות נפגע, וטעות טכנית נגררת עלולה להתקבע בעתיד מבלי יכולת לתקן אותה.
לכן חשוב להכיר ולהבין טוב את התוכניות, כמו גם את צרכי בעלי הדירות ולדאוג לתיקונים, ככל שהם נדרשים מבעוד מועד. כמובן, שתכנון משופר שמבוסס על הנדסת אנוש ומותאם לצרכים של בעלי הדירות, יקל על היזם למכור את הדירות הנוספות שהוא משווק, כך שכל הצדדים יוצאים נשכרים.
פרויקט התחדשות עירונית מערב גורמים רבים
ב'סל ההוצאות' של יזם פרויקט התחדשות עירונית נכללות הוצאות שונות ביניהן:
- שכר טרחת עורך דין שמייצג את בעלי הדירות. עורך הדין ‘מתרגם’ עבור בעלי הדירות את הכתוב בהסכם ומוודא שזכויותיהם יישמרו
- תשלום למפקח מטעם בעלי הדירות, שמכין את המפרט הטכני בשלב התכנון ומוודא עמידה בתקנים ותשלום למפקח בשלב הביצוע
- לעיתים, היזם אף מממן ליווי שמאי לדיירים. השמאי מעריך את שווי הדירות הקיימות והעתידיות
- במקרים מסוימים היזם מממן גם ייעוץ ביטוח
בשלב שלאחר אישור התכניות בעירייה ולקראת יציאה לביצוע הפרויקט בפועל, בעלי הדירות מוזמנים לפגישות עם ‘מתאמת שינויים’. מתאמת השינויים היא פונקציה שמתכללת את בקשותיהם של בעלי הדירות ומוודאת את אפשרות ביצוען מול בעלי המקצוע השונים.
אם בשלב זה, יידרשו על ידי בעלי הדירות תיקונים קריטיים, הדבר עשוי לגרור החזרה של תהליך התכנון מספר שלבים אחורה, תוך עיכוב בתהליך הרישוי ובהתקדמות הפרויקט וגרימת עלויות ליזם ולכן, בקשות אלה של הדיירים נתקלות לא פעם בהתנגדות מצד היזם.
מעצבת - מתכננת פנים תפתור את הבעיה
שכירת שירותי מעצבת מתכננת פנים שתעמוד לצד בעלי הדירות ותייצג את צרכיהם עוד טרם הגשת התכניות לעירייה, יכולה לפתור את הפלונטר; אותה מעצבת תוודא, שהתכניות שתוגשנה לעירייה יתאימו לצרכי בעלי הדירות מבחינת הנדסת האנוש ומבחינת ומבחינת תכנון הפנים.
נמחיש 3 טעויות קריטיות נפוצות שמתרחשות בשלבי התכנון ושאפשר להימנע מהן:
מדובר בטעויות שחוזרות על עצמן בבנייה חדשה ושניתן לתקנן אם מאתרים אותן בזמן. זיהוי מוקדם חוסך כסף רב ועוגמת נפש לשני הצדדים ולכן הוא חשוב.
1. תכנון הממ"ד
א. מיקום
הממ"ד הוא חלק בלתי נפרד מכל פרויקט של התחדשות עירונית, הוא חייב להיות תקני ומצופה שיתוכנן גם כחדר נוסף לשימוש בדירה.
הממ"דים נבנים בטור לאורך פיר יצוק, העובר לאורך כל הבניין, מקומת החניון התת-הקרקעי ועד הפנטהאוז, כיחידה הממוקמת באותו מיקום בכל הדירות.
הממ"ד לא ניתן להזזה ולכן, יש להתייחס לכל פרט בתכנונו בכובד ראש.
מיקום פיר הממ"דים, כמו פיר המדרגות, משפיע על החנייה ועל המחסנים, ונוח לאדריכלים להתאימו לצרכיהם התכנוניים ולאו דווקא לטובת תכנון הפנים של הדירה, דבר שיוצר אילוצים תכנוניים שלא בהכרח מיטיבים עם הדיירים.
אחת הבעיות המרכזיות שאני נתקלת בהן היא מיקום הממ"ד בדירה.
לעיתים קרובות הממ"ד מכתיב צורה לכל הדירה כיון שאי אפשר להרוס אותו או להרחיב חדר צמוד אליו על חשבונו.
ב. דלתות הממ"ד
למיקום וסוג הדלתות וחלונות הממ"ד יש חשיבות גדולה וברוב הדירות החדשות, ניתן לראות במפרט הממ"ד שתי דלתות: דלת ברזל ודלת עץ פנימית.
דלת הברזל קיימת בשתי צורות, דלת כנף ודלת הזזה.
כאשר הממ"ד ממוקם במסדרון והגישה אליו היא משני כיוונים שונים, דלת כנף הנפתחת לכיוון צד אחד, יכולה לפגוע במעבר ולסכן את הבאים אליה בריצה מהצד השני. לכן, כאשר ממ"ד ממוקם במסדרון, מומלץ שדלת הברזל תהיה דלת הזזה.
במצב רגיל שאינו מצב חירום, דלת הברזל תמיד תישאר פתוחה מחוץ לממ"ד ואילו דלת העץ הפנימית, תשמש לצרכי היומיום של החדר – בין אם הוא משמש כחדר שינה או כחדר עבודה.
ישנה חשיבות למיקום דלת הברזל על מנת לנצל באופן האופטימלי את החלל מאחוריה, שלא תהיה תלושה או לא צמודה לקיר.
לכן יש להקפיד, שבתכנית עצמה תופיע גם דלת הברזל החיצונית וגם דלת העץ הפנימית.
ג. חלונות הממ"ד
כאמור, זיהוי בעיות בשלב מוקדם יכול לחסוך הרבה מאוד כאב ראש ודוגמה מובהקת לכך היא השוני בין חלון כנף (עם או בלי דריי קיפ) לבין חלון כנף על כנף.
חלון ’כנף' הוא חלון גדול, הנפתח לרוחב מטר על מטר. הפתיחה שלו היא לפנים החדר ובדרך כלל, מחייבת פתיחה מלאה. חלונות כנף אלה אינם מאפשרים ניצול מירבי של הקיר והחלל של החדר.
בבניינים גבוהים, בגלל שיש רוח חזקה, נדיר שיש צורך בפתיחה מלאה ופתיחה חלקית תכניס אויר מספק.
מיקום מיטה מתחת לחלון כנף עלול לסכן את הישן תחתיו במכה בראש, ומיקום שולחן עבודה תחתיו יסכן את מסך המחשב בשבירה.
הדור החדש של חלונות ממ"ד הוא חלון ‘כנף על כנף’, הנפתח לרוחב חצי מטר על מטר, ללא כנף הנפתחת לתוך החדר, ולכן מתאים יותר לניצול מרחבי.
יש לוודא שסוג החלון הזה מופיע במפרט וכי הוא ייושם גם בתכנית.
והנה כמה דוגמאות מהשטח
באחד הפרויקטים בהם הייתי מעורבת, היו שתי דירות זהות בתכנית הקומה, אחת מימין ואחת משמאל.
בדירה אחת, דלת הברזל של הממ"ד מוקמה בצורה אקראית, ללא ניצול החלל שנוצר מאחוריה וללא דלת עץ פנימית, למרות שהיא הופיעה במפרט.
בדירה השנייה, כנף דלת הברזל הייתה נפתחת כנגד כיוון הכניסה, בצורה שאינה נוחה ואינה מזמינה והיוותה מכשול לבאים.
טעויות אלו היו טעויות נגררות בכל הקומות ולשמחתנו, גילינו אותן בזמן והתכניות נשלחו לתיקון.
פרויקט נוסף שאני מסמנת כ'הצלה', הוא פרויקט שבו, רגע לפני חתימה על התכנית המוצעת והגשתה לעירייה, בעלי הדירות התלהבו מ'חדר הארונות' הצמוד לחדר השינה הראשי.
השרטוט בתכנית היה מבלבל ומה שנראה לדיירים כחדר ארונות צר הצמוד לחדר שינה עם ארון גדול, היה בעצם הממ"ד, שמוקם באמצע הדירה ושחלון הברזל שלו פנה ישירות לתוך הסלון. תכניות בניין זה הוחזרו לאדריכל לתכנון מחודש, ושבעה בעלי דירות קיבלו תכנית פנים חכמה וטובה יותר.
2. מיקום מכונת הכביסה
בפרויקטים רבים, נישות המיועדות למכונות כביסה אינן מתוכננות או ממוקמות בצורה נכונה.
מכונות הכביסה צריכות להיות ממוקמות ליד נקודת מים וניקוז ולכן קל לאדריכלים למקמן ליד חדר שירותי האורחים. כך, אני מזהה שוב ושוב מכונות כביסה המקבלות את פני הדיירים בכניסה לדירה, בנישה צרה, הרחק מחלון או ממסתור כביסה וללא אוורור.
דוגמה מהשטח
במקרה של אחת הלקוחות שלי זיהיתי, שהנישה למכונת הכביסה בתכנית המוצעת הייתה קטנה מדי למכונת הכביסה הסטנדרטית של 60 ס"מ, למרות שהסימון בתכנית היה של מכונה סטנדרטית.
אם הטעות לא הייתה מתגלה מבעוד מועד, הדיירת הייתה מגלה את הבעיה לאחר הכניסה לדירה ונאלצת לרכוש מכונת כביסה קטנה וצרה, ללא אפשרות להעמיד מעליה מייבש.
בתחילה, היזם טען שלא ניתן לשנות זאת בשל אילוצי תכנון, שכן הנישה שובצה מצד אחד ליד קולטן ומצד שני קיר תומך - שני אלמנטים שאי אפשר להזיזם כי הם עוברים כחוט השני בין הקומות, אך הבניין טרם נבנה וההתעקשות שלי השתלמה בסופו של דבר.
בזכות זיהוי הבעיה, הצעת פתרון ושיתוף פעולה עם היזם והיועצים, הצלחנו להזיז את הקיר התומך במספר סנטימטרים, דבר שהציל לא פחות משמונה דירות מעוגמת נפש דומה.
3. צורת המרפסות
המרפסת היא אחד מהחללים הכי מבוקשים בדירות חדשות, ודיירים מצפים ליהנות ממנה בצורה מיטבית. פעמים רבות מרפסות מתוכננות בצורה מאולצת – ארוכות וצרות מדי - מה שמקשה על השימוש בהן בפועל.
כאשר דיירים שומעים שהם יקבלו מרפסת בגודל של 12 מ"ר, הם נרגשים מההבטחה לתוספת מרחב, אך הם לא תמיד מבינים שצורת המרפסת חשובה לא פחות מהגודל שלה.
הדיירים מדמיינים מרפסת מלבנית או מרובעת, רואים בעיני רוחם את הקפה של הבוקר סביב שולחן או כיסא נדנדה ומופתעים לגלות שלשטח של 12 מ"ר ישנן אפשרויות נוספות כמו מלבן צר או צורה מעוגלת כמעין ‘טיפה’ סביב פינה שלא ניתן לשבת בה. מרפסת כזו אמנם אסתטית למראה, אך היא לא פונקציונלית לשימוש יומיומי.
יתרה מכך, מרפסות משותפות עם דיירים שכנים ללא מחיצה מספקת, יכולות לפגוע בפרטיות ובמצבים מסוימים גם להפריע מבחינת רעש.
תכנון נכון של המרפסת, כולל חשיבה מקדימה על צורתה, שימושיה ומיקומה בבניין, תבטיח שהיא תשמש את הדיירים ותענה על הציפיות שלהם.
ושוב, בואו נראה איך הדברים קורים בשטח
כמו שהזכרתי, הבניין בו אני גרה עובר גם הוא פרויקט תמ"א.
בעלי הדירות קיבלו מהיזם הצעה טובה, התלהבו ממנה כמו גם מהתוכניות המרשימות. איש מבעלי הדירות, חוץ ממני, לא ידע לקרוא ולהבין את התכניות, אך כשאלה הגיעו אלי, זיהיתי בהן בעיות, שעלולות היו לגרום לנו עוגמת נפש ואכזבה רבה.
כך, בחזית הבניין שלנו ישנן 12 מרפסות שפונות למערב, לנוף מרהיב של שקיעות, קו אופק של תל אביב ולים.
האדריכל מטעם היזם לא ביקר בבניין שלנו מעולם (אלא רק בבניין מאחורינו שהחזית שלו פונה לכיוון מזרח) ומיקם את המרפסות בכיוונים דרום וצפון, בעוד שבקיר החזית החדש מיקם חדרי שירותים וחדרי רחצה, עם חלונות קטנים.
לאחר שביקשתי, היזם הגיע לבקר בבניין בשעת שקיעה והבין, שהאדריכל מטעמו פספס את כיוון הבניין ואת הנוף הנשקף מהחזית שלו. בעקבות זאת, התכניות תוקנו והמרפסות חזרו לחזית הבניין לכיוון מערב.
בנוסף, רוב בעלי הדירות בבניין צפויים לעבור לדירות פינתיות בעלות מרפסות מלבניות צרות עד קו הבניין. חלק מבעלי הדירות יישארו ב'דירות מסדרון' באמצע הבניין ולדירות אלה תוכננו מרפסות מלבניות צרות.
עיון שלי בתוכניות העלה, כי ישנה אפשרות לתכנון טוב יותר; כיון ש'דירות המסדרון' נסוגו מקו הבניין, אפשר היה ‘לפנק’ אותן במרפסות מרובעות ואכן, היזם קיבל את ההצעה של ואישר זאת. כך הרוויחו בעלי ‘דירות המסדרון’ מרפסות טובות יותר ונוצר איזון בין הדירות הפינתיות ל'דירות המסדרון'.
לסיכום
כמעצבת מתכננת פנים שמתמחה בהנדסת אנוש, אני נתקלת שוב ושוב במצבים בהם טעויות קריטיות בתכנון היו יכולות להימנע בשלב מוקדם של הפרויקט.
המומחיות שלי כוללת דיוק תכנון פנים של קירות וחללים ופחות בחירת צבעים או וילונות.
בעבודתי, אני יכולה לגשר בין הדיירים ליזמים, לעזור להם להבין, רגע לפני שהם מקבלים החלטות נמהרות, את התכניות, המפרטים והתמורות ולוודא, שהן אכן מוטמעות בצורה נכונה ומדויקת.
באמצעות זאת, ניתן למנוע, הן לדיירים והן ליזמים, עוגמת נפש ובזבוז כספים ולהימנע מצורך בתיקון טעויות בשלבים מאוחרים יותר, כך ששני הצדדים יוצאים נשכרים.
בשיתוף עם האדריכל של היזם ניתן למצוא פתרונות יצירתיים שישמרו על הדירות וימקסמו את התמורה, התהליך נעשה ברור יותר, ובעלי הדירות מגיעים מוכנים לשלב הסופי של מתאמת השינויים והחתימה על התכניות – עם הבנה מלאה של מה שהם צפויים לקבל.
בנוסף, אני מעניקה שירות פרטני לדיירים שחתמו על ההסכם ומעוניינים להבין את התכנון והתמורות בצורה מעמיקה יותר.
