התחדשות עירונית תופסת נפח הולך וגובר בשוק הנדל"ן בישראל, וחלק לא מבוטל מהדירות החדשות בשוק הן דירות הנמכרות במסגרת פרויקטים אלו. מה שהתחיל כבר בשנת 2005 עם אישור תכנית המתאר הארצית תמ"א 38, הביא לקידום פרויקטים בהיקפים רחבי ידיים של מתחמים שלמים, במסגרת הליכי פינוי-בינוי. אם תחילה אפשרה תמ"א 38 לבצע פרויקטים של חיזוק מבנים קיימים בתוספת דירות חדשות, בהמשך הדרך התפתחה התכנית על מנת לאפשר גם הריסת בניינים ובנייתם מחדש. הנתונים בשטח הוכיחו, כי השוק מעדיף לבצע פרויקטים שכאלו – הריסה ובנייה מחדש.
ההעדפה להימנע מביצוע עבודות בבניינים ישנים בעודם ממשיכים לשמש את הדיירים המתגוררים בהם, לצד הצורך בבניית כמויות גדולות של יחידות דיור חדשות בישראל והמגמה הכללית של השוק, הביאו להתפתחות מואצת דווקא בפרויקטים הנעשים במסגרת פינוי-בינוי. הטעם לכך נעוץ בזה שהליך פינוי-בינוי נועד לקדם פרויקטים גדולים ומשמעותיים יותר מאלו הנעשים במסגרת תמ"א 38, ובכך מממש יותר אינטרסים עבור כולם – המדינה, הרשויות המקומיות, בעלי הדירות, היזמים וצרכני הדיור.
רובנו מבינים את הרעיון הבסיסי שבהליך פינוי-בינוי (והתחדשות עירונית באופן כללי): בעלי דירות ישנות מוסרים את דירותיהם ליזם נבחר, שיהא אחראי על הקמת פרויקט חדש המורכב מדירות חדשות – חלקן יהיו דירות התמורה של בעלי הדירות המקוריים, והיתר יישארו בבעלות היזם למכירה.
אולם, כיצד הדברים קורים הלכה למעשה? מה הם התנאים הרלוונטיים? מה הן ההשלכות המשפטיות? אילו היבטי מיסוי כרוכים בתהליך? על שאלות אלו נשתדל להשיב במאמר זה.
תנאי הסף הייחודיים להליך פינוי-בינוי
תנאי סף ראשון: פרויקט יקודם במסגרת מתחם ומתחם יכלול לכל הפחות 24 דירות במצב המוצא
אם על פי תמ"א 38 תנאי הסף הוא שבבניין מסוים יהיו לכל הפחות 4 דירות על מנת שתחול עליו התכנית, הרי שכדי להיכנס למסלול פינוי-בינוי נדרש שתהיינה לפחות 24 דירות במסגרת אותו מתחם (בניין אחד או יותר שבכולם יחד ישנה כמות הדירות הנדרשת). המטרה היא לעודד קידום פרויקטים בהיקפים גדולים ולהביא להגדלת היצע הדירות החדשות בשוק.
תנאי סף שני: נדרשת הסכמה מינימאלית של 2/3 מבעלי הזכויות במתחם
עד לתיקון חוק ההסדרים בחודש מאי 2023, לצורך קידום פרויקט במסלול פינוי-בינוי נדרשה הסכמה של 80% מבעלי הדירות במתחם הרלוונטי. התיקון לחוק הוריד את דרישת הסף ל-2/3 (כ-67% בלבד). שוב, הטעם לכך נעוץ באינטרס לאפשר הוצאה לפועל של פרויקטים אלו. משמעות הדבר היא, שניתן לכפות על חלק מהדיירים במתחם (עד 1/3 מהם) למסור את דירתם ליזם ולהיכלל בפרויקט. אין זה עניין של מה בכך! מדובר בפגיעה משמעותית בזכות קניין בסיסית.
איך ניתן באופן משפטי לחייב בעל דירה למסור את דירתו לגורם כלשהו, ואף להרוס אותה?
דירה היא קניין פרטי, וככזו, לאף גורם אין זכות כלשהי בה זולת בעליה. על אף זאת, המחוקק בחר לאפשר באופן חריג לפגוע בזכות זו ולנהוג בקניינם של בעלי דירות באופן הנוגד את רצונם. בכך ניתן לחייב את בעל הדירה המתנגד לפנות את דירתו, ולמסור אותה לחזקתו של יזם פלוני, תחת התחייבות לקבל דירה חדשה – הכל באופן כפוי.
עד כמה שהפגיעה בזכות הקניין עשויה להיתפס כבלתי סבירה ואף בריונית, הדבר לא נעשה באופן ישיר כפי שניתן היה לדמיין. אלא, שמדובר בתהליך הכרוך בשלבים. משעה שנתגבש הרוב החוקי הדרוש של 2/3 מבעלי הדירות, בעל דירה המסרב להסכים להתקשרות עם היזם ('דייר סרבן') נמצא חשוף לתביעות כספיות. החוק מעניק לבעלי הזכויות את הזכות לתבוע את הדייר הסרבן בתביעת נזיקין בגין הנזקים הנגרמים להם בשל העיכוב הנובע מהסירוב וכל אימת שהנ"ל מסרב לחתום על הסכם ההתקשרות עם היזם. למעשה, החוק מאפשר קודם כל להפעיל לחץ על דיירים סרבנים באמצעות חשיפתם לתביעות ובכך לכפות עליהם להסכים להתקשרות שתאפשר את ביצוע הפרויקט. ככל שגם לאחר הגשת תביעה יבחר הדייר הסרבן להמשיך לסרב, ניתן יהיה לכפות עליו את התהליך בהוראת בית המשפט. תביעות אלו מוגשות למפקח על הבתים המשותפים בלשכת המקרקעין הרלוונטית (למפקח סמכות זהה לזו של שופט בבית משפט שלום).
מתי סירוב מצד דייר סרבן ייחשב כסירוב סביר?
דייר סרבן יידרש להציג טעמים ברי קיימא על מנת שסירובו ייחשב כסביר ויתקבל על ידי בית המשפט. כך למשל, סירוב מצד דייר העומד על קבלת תמורות גבוהות יותר מאלו שיתר הדיירים הסכימו לקבל מהיזם – ייחשב כבלתי סביר. סירוב ייחשב סביר בהתקיים אחד מאלה:
- ההתקשרות עם היזם נמצאת בלתי כדאית מבחינה כלכלית
- לא הוצע לדייר הסרבן פתרון חלופי הולם במהלך תקופת הבנייה
- לא ניתנו לדייר הסרבן בטוחות הולמות להבטחת ביצוע הפרויקט וקבלת דירת התמורה
- מתקיימות נסיבות מיוחדות המצדיקות את הסירוב
מה ייחשב בגדר 'נסיבות מיוחדות' המצדיקות סירוב לקידום פרויקט פינוי-בינוי?
המושג 'נסיבות מיוחדות' זהו מושג רחב, ואין תשובה חד משמעית לשאלה אילו נסיבות תיחשבנה ככאלו אשר יצדיקו את סירובו של הדייר לביצוע הפרויקט. על אף שההיגיון מסיק שכל בר דעת יסכים לשדרוג דירתו והחלפתה באחת חדשה ומרווחת יותר, מציאות החיים מלמדת שלא תמיד פני הדברים כך ונראה, כי שיקולים כלכליים גרידא לעיתים נסוגים אל מול שיקולים אחרים, ערכיים או סנטימנטליים. למשל, במקרה שהגיע לפתחו של בית המשפט טען הדייר הסרבן, כי אחד החדרים בדירתו הפך להיכל זיכרון של בן המשפחה, חלל צה"ל, כאשר החדר נשמר בקפדנות כפי שהיה בעת שהנ"ל היה בחיים.
תנאי סף שלישי: המתחם יוכרז על ידי המדינה כמתחם פינוי-בינוי
בשל החשיבות והאינטרס המובהק בהגדלת היצע הדירות בשוק, הוקמה רשות ממשלתית ייעודית להתחדשות עירונית (במסגרת משרד הבינוי והשיכון), שבין תפקידיה וסמכויותיה היא אמונה על מתן התוקף הסטטוטורי הנדרש בהכרזה על מתחמים כמתחמי פינוי-בינוי. זה המקום לציין, כי הכרזה על מתחם יכולה להתקיים על פי שני מתווים:
מסלול 1 - מסלול רשויות
קידום התהליך והכשרת המתחם לצרכי פינוי-בינוי נעשים תחילה על ידי הרשות להתחדשות עירונית והרשות המקומית הרלוונטית, להבדיל מקידום יוזמה פרטית. במתווה של מסלול רשויות, הרשות להתחדשות עירונית בוחרת מיקומים אסטרטגיים בעלי עדיפות לקידום פרויקטים ובנייה חדשה בהם. הרשות תפעל בשיתוף פעולה עם הרשות המקומית ותממן את קידום תכנית בניין העיר (תב"ע) שתחול על המתחם. במתווה שכזה המדינה כבר 'מכינה את הקרקע' לכניסת יזם למתחם (בהסכמת הדיירים כנדרש על פי החוק כמובן) אשר יוציא לפועל את הפרויקט. החיסרון שבמתווה זה הוא ששלבי התכנון עלולים לפספס היבטים שונים שיש בהם כדי להשפיע על כלכליות הפרויקט – דבר שיזם המקדם תב"ע לא היה יכול להרשות לעצמו לפספס.
לאחר השלמת הליך המיון שנעשה באופן מפוקח על ידי הרשות להתחדשות העירונית, המתחמים הנבחרים מוכרזים כמתחמי פינוי-בינוי ובמקביל מקודמת התב"ע עד לאישורה הסופי. היות שמדובר על מתחמים (ולא על בניינים בודדים), התכנון העירוני יביא בחשבון גם היבטים ציבוריים כמו תשתיות, מוסדות חינוך, פיתוח עירוני וכיוצא באלה. בעבר, מתחם מוכרז יכול היה ליהנות מהטבות המס הייחודיות (ראו בהמשך) למשך 6 שנים ממועד ההכרזה. כיום לאחר תיקון החוק, הטבות המס אינן מוגבלות בתקופת זמן קצובה, אולם הרשות רשאית לבטל את ההכרזה בכל עת.
מסלול 2 - מסלול מיסוי
השם עלול לבלבל ודומה, כי היה נכון יותר לכנות את מסלול המיסוי בשם 'מסלול פרטי', שכן במסגרת מסלול זה התהליך מתחיל ביוזמה פרטית מטעם בעלי הזכויות במתחם. מכל מקום, השלכות המס מבחינת בעלי הזכויות זהות בשני המסלולים. ההבדל המהותי בין המסלולים נעוץ בכך שאת כל הליכי התכנון, קידום תכנית בניין העיר וכו', יש לממן באופן פרטי.
בפגישה עם דיירים לקראת פרויקט פוטנציאלי עלתה בעניין זה שאלה מצד הדיירים: 'האם אנחנו נידרש להוציא כסף מכיסנו כדי להוציא לפועל את הפרויקט?!' – השאלה אכן הייתה במקום. והתשובה פשוטה וברורה: לא! הגורם שיוציא כספים בפועל הוא היזם שימונה על ידי היזמים לקדם את הפרויקט.
כפי שיוסבר בהמשך, בשלב המקדמי דיירי המתחם מתאגדים ופועלים לביצוע מעין מכרז בין יזמים פוטנציאליים שיתחרו על הזכות לקחת את האחריות להוציא לפועל את הפרויקט (על כל ההוצאות הכרוכות בו), זאת בתמורה לזכות לבנות במסגרתו דירות נוספות שתימכרנה. על דרך הכלל, הדיירים יבצעו את הפעולות הללו באמצעות עורך הדין שימונה על ידם כגורם המייצג הממונה לפעול בשמם, ובין השאר גם לצורך איתור היזם המתאים.
תנאי סף רביעי: קיומה של תכנית בניין עיר מתאימה החלה על המתחם
בין שהדבר ייעשה ביוזמת הרשויות ובין שבאמצעות יוזמה פרטית, פרויקט פינוי-בינוי יוכל לצאת לפועל רק בהתאם לתכנית בניין עיר (תב"ע) מאושרת על ידי הוועדה המקומית. כהערת אגב מקדמית נסביר, כי כל פרויקט בנייה עירוני (מכל סוג) נעשה בהתאם לתב"ע מאושרת על ידי ועדת התכנון המקומית, כאשר מכוח התב"ע ניתן להוציא את היתרי הבנייה הדרושים לצורך הבנייה בפועל. התב"ע יכולה להיות כוללנית (כזו החלה על שכונה שלמה או אפילו על כל שטח העיר), או פרטנית הנוגעת לנכס או אזור מסוים. כפי שניתן כבר להבין, פרויקטים במסגרת פינוי-בינוי יבוצעו בהיקף רחב יחסית, והיות שהתכנון נעשה בקנה מידה של מתחם, הרי שנדרש כי התב"ע תכלול גם הוראות הנוגעות לצורכי ציבור, מבני ציבור, שטחים פתוחים ואף הוראות באשר לפיתוח (תשתיות, דרכי גישה, שבילים וכדומה).
*בהתקיים תנאי הסף הללו, ניתן להוציא לפועל פרויקט פינוי-בינוי*
השלבים בפרויקט פינוי-בינוי
על מנת לפשט, נציג את שלבי הפרויקט החל משלביו המקדמיים ועד לסופו, בנקודות:
שלב מקדמי
1. התארגנות הדיירים - קבלת החלטה כללית על קידום הפרויקט
2. מינוי נציגות דיירים
3. בחירת עורך דין מייצג שילווה את הדיירים וייצג אותם בכל שלבי התהליך, בתיאום עם הנציגות
שלב הביניים
4. הזמנת יזמים להציע הצעות לצורך בחירת היזם
5. עריכת הסכם התקשרות עם היזם וחתימה עליו
6. קידום תכניות על ידי היזם עד הוצאת היתר בנייה (לרבות קידום הכרזת המתחם לפינוי בינוי)
שלב אחרון
7. מסירת דירות הדיירים לידי היזם ומעבר למגורים בשכירות זמנית במימון היזם
8. הריסת המבנה ובניית המבנה החדש
9. השלמת הבנייה, קבלת טופס אישור אכלוס ותעודת גמר
10. מסירת דירות התמורה החדשות לידיי הדיירים
השלב המקדמי
זהו השלב בו הדיירים מגבשים החלטה בדבר רצונם לקדם את פרויקט, או לכל הפחות לבחון את האפשרות לכך. לרוב, יהיה זה דייר אחד או כמה דיירים בודדים, נחושים וחרוצים, שירימו את הכפפה ויעלו את הרעיון על סדר היום של דיירי הבניין או המתחם. במידה וישנה היענות חיובית, יפעלו הדיירים לבחירת עורך הדין שייצג אותם ויסייע להם, במקביל לגיבוש נציגות שתיבחר על ידי רוב הדיירים.
האם נדרש כבר בשלב הזה לעמוד בתנאי הסף? בשלב המקדמי אין כל דרישה לקיום תנאי כלשהו מתנאי הסף שמנינו לעיל, ולמעשה אפילו רק כמה דיירים בודדים יכולים להתחיל 'להניע צעדים'. אמנם, על מנת שתיבחר נציגות שתוכל לפעול בשם הדיירים, יש לבחור אותה על פי הרוב הדרוש בתקנון הבית המשותף, וככל שמדובר במספר בניינים, כל בניין יבחר את הגורם מטעמו בנציגות. למעשה, בשלב המקדמי אין צורך להיזקק להיבטים משפטיים כאלה ואחרים, היות שהוא ברובו שלב של הכנות ובדיקות תיאורטיות.
לשם מה נדרש למנות עורך דין?
עורך הדין יהיה האוטוריטה המשפטית שתפעל בשם הדיירים וכזרוע הארוכה שלהם בשלבים הבאים של הפרויקט. בין היתר, עורך הדין יסייע לדיירים בעריכת הבדיקות של היזמים הפוטנציאליים, ניהול מו"מ עם נציגי היזמים והגשת ההצעות הטובות ביותר לבחירתם הסופית של הדיירים. כמו כן, בהמשך עורך הדין יהיה אמון על עריכת הסכם ההתקשרות עם היזם תוך הקפדה על שמירת האינטרסים וההגנות המשפטיות על הדיירים. התנאים המשפטיים שישררו בין הצדדים – הם שיגנו על זכויות הדיירים עד להשלמת הפרויקט, קבלת הדירות החדשות, ואף לאחר מכן – בכל הנוגע לענייני בדק ואחריות.
איך ומתי משלמים לעורך הדין?
על אף שכדרך קבע על הלקוח חלה החובה לשלם את שכר טרחת עורך דינו, כאן ישנו חריג! הדיירים לא משלמים את שכר טרחת עורך הדין שלהם. הפרקטיקה הנהוגה (באופן גורף) היא שהיזם שייבחר לביצוע הפרויקט יישא בשכר טרחת עורך דין הדיירים כאשר הדבר מהווה את אחד התנאים להתקשרות עמו.
ככלל אצבע ניתן לקבוע בפשטות: דיירים אינם נדרשים לשאת בהוצאות כלשהן במסגרת קידום והוצאה לפועל של פרויקט פינוי-בינוי (או התחדשות עירונית בכלל).
שלב הביניים
שלב זה למעשה מהווה את תחילת השלב המעשי. לאחר שגובשה הנציגות ועורך הדין התמנה באופן רשמי, התחנה הבאה היא בחירת היזם המתאים. הדיירים יציעו את 'מרכולתם' ליזמים פוטנציאליים, שיציעו תמורה מנגד. מה בעצם מציעים הדיירים? הנ"ל מציעים ליזם אפשרות לקבל קרקע זמינה לבנייה שאיתה מגיע גם סל זכויות בנייה המאפשר לבנות מספר דירות שיישארו בבעלות היזם, הכל ללא תמורה כספית ישירה. מה יציעו היזמים? כל יזם יציע את התנאים הכי טובים להתקשרות עימו, והדיירים יבחרו לבסוף מבין האפשרויות. מה יציעו היזמים ואילו פרמטרים יש לשקול? בין היתר:
• מי יוכל להתחייב לספק את התמורה המקסימלית בדירות התמורה?
• מי יתחייב להשלים ולסיים את הפרויקט תוך פרק הזמן הקצר ביותר?
• מי יציע מפרט עשיר יותר?
• מי יהיה מוכן לספק בטוחות גבוהות יותר?
• למי ישנו ניסיון עשיר יותר?
• איזה מבין היזמים יכול להוכיח איתנות פיננסית יציבה יותר?
עניינים אלו ואחרים ימצאו ביטוי בהסכם ההתקשרות עם היזם הנבחר בסופו של דבר.
מה הן ההגנות המשפטיות שחשוב לכלול בהסכם התקשרות עם יזם בפרויקט פינוי-בינוי?
חשוב לזכור שההגנה המשפטית על זכויות הדיירים, בדגש על ההגנה על רכושם היא קריטית. הדיירים יפנו את דירותיהם וימסרו אותן ליזם שאף יהרוס אותן כליל! כתוצאה מכך, עד להשלמת בניית הדירות החדשות, בעלי הדירות נותרים ללא נכס פיזי ממשי בבעלותם ועל כן ישנו הכרח למזער את החשיפה ולהבטיח שלא יתקיים מצב שהם ימצאו עצמם לבסוף ללא דירה. הדרך הטובה ביותר להבטיח את בעלי הדירות כאמור, היא באמצעות ערבויות בנקאיות.
[ערבות בנקאית: היא מסמך בעל תוקף משפטי לפיו הבנק מתחייב כלפי המוטב לשלם את הסכום הנקוב בכתב הערבות, בהתקיים התנאים הנקובים בו. מקובל להתייחס לבנק כמקור אמין ובלתי ניתן לערעור שניתן להסתמך על התחייבויותיו לתשלום באופן בטוח למדי. ברוב המקרים, הערבויות הבנקאיות תופקנה ותימסרנה לידי בעלי הדירות מאת הבנק המלווה של הפרויקט].
לאחר שייחתם הסכם ההתקשרות בין הדיירים ליזם ויינתנו האישורים לתחילת הבנייה - אז יתחיל השלב האחרון.
השלב האחרון
הפרויקט נכנס לשלבי הביצוע. מרגע זה, לדיירים לא נותר מה לעשות, אלא להמתין להשלמת הפרויקט ולקבלת הדירות החדשות לידיהם. לאורך הפרויקט הדיירים יחסו תחת הגנות הסכם ההתקשרות עם היזם שגובש כבר בשלב הקודם, אולם הופך להיות רלוונטי ובעל משמעות מהשלב הזה ואילך. נעמוד על סוגי הערבויות הנהוגות בהסכמי התקשרות בפרויקטים של פינוי-בינוי, שמטרתן לספק את ההגנה הנדרשת לבעלי הדירות:
- ערבות חוק המכר (בנקאית) – ערבות העומדת על סכום שווייה של דירת התמורה (הדירה החדשה) שכל דייר עתיד לקבל בסוף הפרויקט. ערבות זו עומדת כערובה להבטחת כספי בעלי הדירות, שבכל מקרה שלא יהיה, במידת הצורך יוכלו להיפרע כספית ולקבל לידיהם סכום כסף השווה לעלות הדירה המשודרגת שהיו אמורים לקבל. לעניין זה חשוב להיות מודעים לעניין חשוב: במקרה של מימוש הערבות יתכן שהפטורים הייחודים הניתנים במסגרת הליך פינוי-בינוי (ר' בהמשך) – יישללו! לכן מומלץ להביא בחשבון מנגנונים נוספים שיבטיחו את כיסם של הדיירים באופן מקיף.
- ערבות ביצוע (בנקאית) – נועדה להבטיח כיסוי כספי למקרה שבו היזם הפסיק לפתע את ביצוע העבודות (אם למשל הפך לחדל פירעון). מטרת הערבות היא להבטיח מימון להמשך ביצוע הבנייה למשך תקופה מוגבלת, עד למציאת יזם חלופי שייקח עליו את האחריות להמשיך את הפרויקט על כל הזכויות והחובות הכרוכות בו.
- ערבות תשלומי שכירות (בנקאית) – על מנת שיוכלו למסור את הדירות לידיי היזם, בעלי הדירות זקוקים לפתרון דיור חלופי. לכן, בהסכם ההתקשרות עם היזם נקבע הסכום שהיזם ישלם לבעלי הדירות עבור דמי השכירות למשך כל תקופת הבנייה. לרוב הסכום יהיה שווה ערך לסכום דמי השכירות של דירה חדשה זהה בגדולה, באזור בו מתבצע הפרויקט. ערבות זו נועדה להבטיח שהיזם אכן יממן את תשלומי השכירות של בעלי הדירות למשך תקופת הבנייה, כך שאם מסיבה כלשהי לא יעביר את הסכומים הדרושים, יוכלו בעלי הדירות לחלט את הערבות ולהמשיך לממן את תשלומי השכירות החלים עליהם (מבלי להפחית מכך שהדבר יהיה בגדר הפרת חוזה מצד היזם).
- ערבות מסים (בנקאית) – נועדה להבטיח את הדיירים מחשיפה לתשלומי מס בתרחישים שונים, במידה שיחולו (אם למשל תבוטל העסקה עם היזם ויהיה צורך לחלט את הערבויות שבגין דירות התמורה ['ערבות חוק המכר']).סכום הערבות ייגזר מהערכה של הסכומים האפשריים הצפויים. בדרך כלל, נהוג לערוך בדיקת ותחשיב צפי מס באמצעות יועצי מס מומחים (במימון היזם).
- ערבות רישום (בנקאית) – ערבות רלוונטית אך ורק בשלב שבו הדירה כבר הושלמה ונמסרה לבעליה, ולמעשה חשיבותה פחותה בהשוואה לאחרות. מטרתה היא להבטיח את פעולת הרישום הסופית של בעלי הזכויות בדירות הפרויקט לאחר השלמתו. מדובר בהליך טכני, אך הכרחי, הכרוך בהוצאות לבעלי מקצוע (מודד, עורך דין, אגרות רישום וכו').
- ערבות בדק (בנקאית) – בעלי הדירות החדשות חוסים תחת ההגנה החוקית של חוק המכר (דירות) תשל"ג-1973. זו הגנה חוקית שלא ניתן להתנות עליה, אשר מטילה אחריות חוקית על היזם לטיב הבנייה על מרכיביה השונים למשך תקופות שונות (תלוי במרכיב הבנייה). על אף הוראת חוק מחייבת זו, רצוי לדרוש מהיזם גם ערבות להבטחת תיקונים ראשונים לתקופה שלאחר מסירת הדירות (מקובל 12 חודשים), וזאת על מנת להבטיח מענה מהיר לתקלות שעלולות להתרחש.
- ערבויות בעלים – לא מדובר בערבויות כספיות, אלא בערבויות אישיות של בעלי החברה היזמית איתה נעשית ההתקשרות. לרוב, היזם יבחר להתקשר עם הדיירים תחת כובע של חברה ייעודית שתוקם לטובת הפרויקט הספציפי. חברה בע"מ, כשמה כן היא, ערבה באופן מוגבל להתחייבויותיה, בעוד שערבות אישית של האדם (או האנשים) העומד בראשה תחייב את אותו גורם להימנע מכישלון או מאי עמידה בכל ההתחייבות שהחברה נטלה.
היבטי המס וההטבות בפרויקט פינוי-בינוי
פטור ממס שבח
במצב רגיל, בעלים של דירה המוכר את דירתו יחויב במס שבח – מס הנגזר מהרווח שנוצר למוכר עם מכירת הדירה (בהתחשב בעלות הרכישה של המוכר ובהוצאות נוספות שהשקיע בנכס). חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) תשכ"ג-1963 מונה מספר פטורים (מלאים או חלקיים) מחובת תשלום מס זה, המוכר והנפוץ בין הפטורים הוא הפטור הניתן בגין מכירת 'דירה יחידה' (כאשר הדירה הנמכרת היא דירתו היחידה של המוכר).
ואולם, במסגרת הליך פינוי בינוי ניתן פטור מחיוב במס שבח.
איך והיכן הפטור רלוונטי? ובכן, המהלך המשפטי הוא מהלך רעיוני לפיו בעלי הדירות מוכרים את זכויותיהם ליזם, ורוכשים את הדירות החדשה בחזרה. על מנת לאפשר את המהלך הנ"ל נדרש להכיר בפטורים אלו מבחינה חוקית. כך, יכולים בעלי הדירות להסכים לביצוע הפרויקט מבלי שתחול עליהם חובת תשלום מס כלשהי. קבלת הפטור מותנית בכך שבעל הדירה יקבל דירה חדשה אחת וכן שתינתן לו תמורה כספית לצורך מימון מגוריו במהלך הבנייה. בנוסף, הפטור מוגבל לתקרה שלא תעלה על הגבוה מבין אלה:
- עד לסכום השווה ל-150% משווי הדירה הישנה, ללא שווי זכויות הבניה הנוספות
- עד לסכום השווה לערכה של דירת מגורים במתחם ששטחה 120 מ"ר
- עד לסכום השווה לערכה של דירת מגורים במתחם ששטחה 150% משטח הדירה הישנה, ולא יותר מ-200 מ"ר
פטור ממס רכישה
בדומה לפטור הניתן במס שבח, יינתן גם פטור ממס רכישה. במצב הרגיל רוכש דירה נדרש לשלם מס בסכום הנגזר משווי הדירה הנרכשת ובהתאם למדרגות המס הרלוונטיות (ישנן מדרגות מס מוטבות למי שרוכש דירה שתהיה בעת הרכישה דירתו היחידה). כפי שהסברנו, בעלי הדירות רוכשים רעיונית את דירות התמורה (החדשות) מאת היזם, ולכן נדרש לתת תוקף חוקי לפטור ממס בביצוע רכישה זו.
פטור חלקי מהיטלי השבחה
היטל השבחה הוא מעין מס עירוני שנגבה על ידי ועדת התכנון המקומית (אותה ועדה תכנונית שמקדמת ומאשרת את התב"ע, כפי שהבהרנו לעיל). היטל זה ישולם במקרה שכתוצאה מאישור תב"ע או הליך תכנוני כלשהו ערכו של הנכס עלה (למשל: בעת אישור תב"ע המקנה תוספת זכויות בנייה). עד לא מכבר, ניתנו פטורים מלאים מהיטלי השבחה בקשר לזכויות בנייה שניתנו במסגרת פרויקטים של פינוי-בינוי. אולם, הוועדות המקומיות הביעו תרעומת על כך שהדבר גוזל את הקופות העירוניות מכיוון שנדרשות עבודות תשתיות ופיתוח עבור יחידות הדיור החדשות אך כל אימת שלא נגבה היטל השבחה, אין מקורות מימון מספקים לשם כך.
על כן, במהלך שנת 2022 חוקק תיקון 139 לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה-1965, ובו נקבע כי יחול היטל השבחה מופחת במתחמי פינוי בינוי בסך 25% מערך ההשבחה (בשונה מהמצב הרגיל, 50%). בנוסף ניתנה לוועדות המקומיות סמכות לקבוע מדיניות מקומית לקביעת תעריפי היטלי ההשבחה שייגבו בשטחן. בהתאם לכך, הוועדות השונות קבעו היטלי השבחה בשיעורים של 0%, 25% או 50% על פי אזורים ומתחמים מוגדרים.
לסיכום
פרויקט פינוי-בינוי יכול להוות הזדמנות מצוינת לכל הצדדים להרוויח ולצאת נשכרים - הדיירים, היזמים, הרשויות המקומיות ובהשקפה רחבה אפילו אנו כולנו כחברה והמדינה בכלל. אך כדי שפרויקט שכזה אכן יענה על הציפיות, הוא צריך להיות מתוכנן בקפידה כך שיביא בחשבון את כל ההיבטים הכרוכים בו. התייעצות וליווי על ידי בעלי/ות מקצוע בעלי ניסיון עשיר בתחום, הם אינם בגדר מותרות, אלא מחויבי מציאות, שכן מדובר בעסקה מורכבת שמצריכה ידע ומומחיות.
בהצלחה.
