אם אתה עומדים למכור דירה שבבעלותכם בפרויקט פינוי -בינוי, עצרו רגע. החלטה אחת לא נכונה ופזיזה יכולה לגרור חיוב בתשלום של מאות אלפי שקלים ולגרום לעסקה להיות לא כדאית בעליל. חבל לא?
מהו תשלום היטל השבחה?
היטל השבחה הוא תשלום המושת על בעל קרקע כאשר ערך הקרקע שלו עולה כתוצאה משינוי שנעשה בה, בהתאם להוראות תכנון או פיתוח.
פרויקטים של פינוי-בינוי, שבהם מבוצעת הריסה של בניינים ישנים ובניית מבנים חדשים במקומם, גורמים לרוב להעלאת ערך הקרקע וכתוצאה מכך, במקרים רבים יידרש בעל הקרקע לשלם היטל השבחה, שמהווה חלק מהעלויות הקשורות בפרויקט.
בפרויקטים של פינוי-בינוי, בעל הקרקע נהנה מעלייה משמעותית בערך הקרקע עקב השדרוג של המבנים והסביבה. בשלב זה, רשויות מקומיות ומוסדות תכנון רואים בתוספת זו ‘השבחה’ ומטילים חובת תשלום שנקרא ‘היטל השבחה’. היטל השבחה משולם על ידי בעלי הקרקע למועצה המקומית או לרשות התכנון על פי שיעור שנקבע בחוק, והוא תלוי בגובה עליית הערך של הקרקע בעקבות השינוי התכנוני.
בפרויקט פינוי-בינוי, פעמים רבות מדובר בהשבחה משמעותית, שכן הקרקע מוערכת מחדש בסביבת בנייה חדשה ומודרנית, אשר מעלה את ערך הקרקע באופן משמעותי. אם פרויקט הפינוי-בינוי כולל שינוי יעוד הקרקע, תוספות של זכויות בנייה או שיפורים תכנוניים אחרים, כל שינוי כזה עלול להיחשב כהשבחה החייבת בהיטל.
היטל השבחה מחושב כאחוז מסוים מעליית הערך של הקרקע. בחישוב זה נלקחים בחשבון פרמטרים כמו תוספות זכויות הבנייה, הגדלת האוכלוסייה הצפויה, שיפורים בתשתיות ובתכנון האזור, ושינויים אחרים שהשפיעו על ערך הקרקע. היטל השבחה יכול להיגבות מיד לאחר אישור התכניות או לאחר קבלת היתר בנייה, תלוי בסוג השינוי התכנוני ובשלב בו הוא מתבצע.
באופן כללי, יישום היטל השבחה בפרויקטי פינוי-בינוי מתבצע לא רק כלפי בעלי הקרקע, אלא גם כלפי יזמים ובעלי דירות קיימות שצפויים להרוויח מערך הקרקע החדש. במקרה של פרויקט פינוי-בינוי, מדובר לא רק בהשבחה של קרקע אחת, אלא של מספר יחידות דיור, וההיטל יכול להיות גבוה מאוד. יזמים לעיתים מנסים לנהל משא ומתן מול הרשויות המקומיות כדי להפחית את גובה ההיטל, ולעיתים הם מצליחים לדחות את תשלום ההיטל לשלב מאוחר יותר בפרויקט.
לתזמון מכירת דירה שמצויה בהליך של פינוי בינוי ישנה חשיבות עצומה!
בעלי דירות שיחליטו למכור את דירתם בטרם ניתן היתר בניה לפרויקט, יקבלו, בסבירות גבוהה, דרישת תשלום היטל השבחה מהועדה המקומית. בפרק הזמן בין אישור תכנית ההתחדשות העירונית לקבלת היתר הבניה נוצר חיוב בגין תכנית ההתחדשות העירונית ובעת מימוש הזכויות (מכר) יחויב בעל הדירה בהיטל השבחה שיכול להגיע למאות אלפי שקלים.
הוצאת היתר בניה מהווה ‘מימוש’ גם כן שבגינה קם החיוב בתשלום היטל השבחה, אלא שבמקרה הזה היזם הוא זה שישלם את היטל ההשבחה בגין הזכויות אותן הוא מבקש לנצל מתוקף התכנית החדשה.
לצערי, נתקלתי לא אחת בשומות של וועדות תכנון שמטילות חיובים של מאות אלפי שקלים לדירות בפרויקטים מהסוג הנ"ל, חיובים שהיו יכולים להימנע אם בעלי הדירות היו מתייעצים עם בעלי מקצוע (שמאים, עורכי דין).
לכן, לפני כל עסקה במקרקעין מומלץ מאוד להיעזר בשמאי מקרקעין.
על תפקידו של שמאי מקרקעין
שמאי מקרקעין הוא איש מקצוע שמסייע בהערכת שווי נכסים וקרקעות והוא ממלא תפקיד חשוב מאוד בעסקאות נדל"ן. בעסקאות אלו, בין אם מדובר בקנייה, מכירה, השכרה או השקעה, יש למתן הערכה נכונה ומדויקת של שווי הנכס חשיבות רבה.
העזרה של שמאי מקרקעין מסייעת למנוע טעויות בעת קביעת המחיר. לעיתים, לא כל הצדדים בעסקה מודעים להיבטים שונים שעשויים להשפיע על שווי הנכס, כמו מצב התשתיות, זכויות בנייה, או שינויי תכנון עתידיים. השמאי עורך בדיקות מקיפות ומספק חוות דעת מקצועית, שמסייעת לשני הצדדים להבין את הערך האמיתי של הנכס, מה שמסייע להימנע מעסקאות רווחיות מדי או הפסדיות.
בנוסף, השמאי יכול לייעץ בהיבטים נוספים של העסקה, כגון מיסוי או עלויות שיכולות להשפיע על הרווח או ההשקעה. בעסקאות גדולות ומורכבות, כמו פיתוח קרקעות או פרויקטים של תמ"א 38, תפקידו של השמאי הופך קריטי כדי להבטיח שהעסקה תהיה הוגנת, שקופה ומבוססת על נתונים אמיתיים.
אני מזמין אתכם לפנות אלי בכל שאלה או דילמה בשיחת ייעוץ טלפונית, ללא עלות.
בהצלחה.
