רכישת נכס להשקעה יכולה להיות דרך מצוינת לבנות עושר וליצור חופש כלכלי. חופש כלכלי הוא היכולת לבחור את דרך החיים שאני בוחרת לחיות; היכן אני רוצה לגור, מה אני רוצה לקנות, וכמה פעמים אני רוצה לטוס לחו"ל.
אחת הדרכים להגיע לחופש כלכלי שכזה הוא באמצעות השקעה בנדל"ן, אך לפני קבלת החלטת השקעה שכזו, חשוב מאוד לבצע בדיקה מעמיקה.
בדיקת כדאיות כלכלית היא תהליך הכרחי המאפשר לכם להעריך את הפוטנציאל הרווחי של נכס מסוים מול הסיכונים האפשריים.
במסגרת המאמר אני מתייחסת לרכישת נכס בארץ ומדגישה, שניתוח הנתונים וקבלת החלטות זהים גם לרכישה בחו"ל.
במסגרת בדיקת כדאיות כלכלית, יש לקחת בחשבון מספר גורמים, ביניהם:
עלות כוללת של הנכס
יש לקחת בחשבון את מחיר הרכישה והעלויות הנלוות לרבות מס רכישה, שכר טרחת עורך דין, דמי תיווך, שיפוצים ועוד.
הכנסות צפויות
כאן יש לקחת בחשבון את דמי השכירות הצפויים להתקבל מהנכס, תוך התחשבות בגורמים כגון מצב השוק, הביקוש באזור ומאפייני הנכס.
הוצאות צפויות
לכל נכס ישנן הוצאות צפויות לרבות הוצאות אחזקה ותפעול שוטפות, ארנונה, ביטוח ותיקונים.
מימון
בפרמטר זה יש להביא בחשבון את עלות המימון, אם קיימת, כגון ריבית משכנתה.
סיכונים
חשוב להבין ולשקלל את הסיכונים הפוטנציאליים כגון: ירידה בביקוש, עלייה בהוצאות או קושי במציאת שוכרים.
בדיקת כדאיות כלכלית יסודית תאפשר לכם לקבל החלטה מושכלת לגבי כדאיות ההשקעה בנכס מסוים.
היא תסייע לכם להימנע מטעויות יקרות ותגדיל את הסיכויים להצלחה.
בנוסף לגורמים הנ"ל, חשוב לקחת בחשבון גם את היעדים האישיים שלכם ואת אופק ההשקעה שלכם;
האם אתם מחפשים הכנסה שוטפת קבועה או רווח הון לטווח ארוך? האם אתם מוכנים לקחת סיכונים גבוהים יותר עבור תשואה פוטנציאלית גבוהה יותר?
הבנת הצרכים והמטרות שלכם תאפשר לכם לבחור נכסים התואמים את פרופיל ההשקעה שלכם.
כדי לנתח טוב יותר את הנתונים לפני קבלת החלטות, אני ממליצה לפתוח קובץ אקסל ובו לרשום את כל הנתונים שמצאתם לגבי הנכסים הפוטנציאליים.
והנה עוד מספר טיפים לביצוע בדיקת כדאיות כלכלית אפקטיבית:
- אספו מידע רב ככל האפשר על הנכס אותו אתם שוקלים לקנות ועל השוק המקומי
- השוו את הנכס לנכסים דומים באזור
- התייעצו עם מומחים, כגון שמאים, יועצי נדל"ן ורואי חשבון
- אל תסמכו רק על תחזיות ותוכניות עסקיות - עשו מחקר משלכם
- זכרו שאין דבר כזה ‘השקעה בטוחה ב- 100%’ - תמיד קיים סיכון
ובאלו כלים ניתן להיעזר לחישוב נתונים לפני החלטת רכישה?
חישוב תשואה
ישנן כמה אסטרטגיות לחישוב תשואה, הדרך הקלה והדרך המחמירה. מטרת הדרך הקלה היא לקבל הערכה ראשונית האם העסקה כדאית.
כאשר מדובר על רכישה בארץ, תשואה שנתית של 4% ומעלה נחשבת השקעה טובה ואילו כאשר מדובר בחו"ל, חפשו השקעות עם תשואה של 8% ומעלה.
חישוב תשואה בדרך הקלה הוא: עלות שכ"ד חודשית כפול 12 לחלק למחיר הנכס המבוקש כפול 100.
בחישוב תשואה מחמירה מחשבים את ההכנסה השנתית הצפויה מהשכרת הנכס ומפחיתים את ההוצאות הנובעות ממיסים ותחזוקה. במקרה הזה התשואה תהיה פחות מ 4% (בארץ).
משכנתה
בשלב הראשון לפני החלטת רכישה חשוב מאוד לקבל הערכה ראשונית לגבי סכום המשכנתה שיש לקחת לשם רכישת הנכס. ניתן להכניס את הנתונים לאחד ממחשבוני המשכנתה הקיימים ברשת.
בשלב הבא חשוב להיפגש עם יועץ משכנתאות מקצועי ופרטי.
בחינת מחירי נכסים בארץ
קיים פער בין המחיר שמוכר הנכס מבקש לבין המחיר שהקונה מוכן לשלם. אנחנו חיים במדינה ים תיכונית ומשא ומתן לפני רכישה הוא חלק מה- DNA שלנו.
השאלה שיש לבחון היא מהו הפער בין המחיר אותו מבקש בעל הנכס לבין מחיר השוק, ומהו בכלל מחיר שוק כשמדובר בנכס נדל"ני.
לפני הרכישה היכנסו לאתר יד 2, מדל"ן ורשות המיסים ומצאו עסקאות דומות שנסגרו בשנה האחרונה, תוך כדי התחשבות בקומה, מצב הנכס, שכונה ועיר.
יש לחשב מחיר ממוצע למ"ר ולבחון בכמה רחוק המחיר המבוקש ממחיר השוק. סטייה של עד 5% היא סטייה סבירה שעם משא ומתן נכון, אפשר להתקדם לעסקה.
זה המקום לציין, שאין כלי אחד מושלם לבדיקת כדאיות כלכלית וכי מומלץ מאוד להשתמש במספר כלים, להתייעץ עם מומחי נדל"ן ורק אז לקבל החלטת קנייה.
עד כה דיברנו על פוטנציאל רווח ומה לגבי הסיכונים?
ישנם מספר סיכונים שיש לקחתם בחשבון טרם החלטת ההשקעה:
ירידת מחירים
ערך הנכס עלול לרדת כתוצאה מגורמים כלכליים, גורמים כלליים, ירידה בביקוש באזור או כתוצאה מאירועים ספציפיים המשפיעים על הנכס כמו למשל מע"מ 0, מלחמה וקורונה.
עלייה בריביות
עלייה בריביות משכנתאות עלולה להוביל לעלייה בתשלומי המשכנתה ולהפחית את התשואה מההשקעה.
שינויים בדמוגרפיה
שינויים באוכלוסיית האזור כגון: ירידה בגילאי צעירים או משפחות, עלולים להשפיע על הביקוש לשכירות ולפגוע בתשואה שעשויה להתקבל מהנכס.
תחרות
עלייה בהיצע הדירות להשכרה באזור עלולה להקשות על מציאת שוכרים ולהוביל לירידה בדמי השכירות.
נזקים
נזקים לנכס כתוצאה מאסונות טבע, שריפות או אירועים אחרים עלולים להוביל להוצאות תיקון גבוהות ולפגיעה בתשואה מההשקעה.
בעיות תחזוקה
נכסים ישנים עלולים לדרוש תחזוקה שוטפת יקרה יותר, שתפחית את התשואה מההשקעה.
פינויים
קושי במציאת שוכרים חדשים או פינוי שוכרים קיימים שמסרבים להתפנות, עלול להוביל להפסדי הכנסה.
לסיכום
רכישת נדל"ן כרוכה בהרבה הזדמנויות מול לא מעט סיכונים.
בניגוד לכל רכישה אחרת, כאן מדובר על הפסדים פוטנציאלים של עשרות ואולי מאות אלפי שקלים אם הרכישה נעשית בלי תכנון וחקירה מוקדמים, ועל כך נאמר במקורותינו ‘סוף מעשה במחשבה תחילה’.
