כמעט כל אחד מאתנו יעמוד, בשלב כזה או אחר בחייו, בפני הדילמה הבאה: מה עדיף - האם לקנות נכס ולגור בו, או לקנות נכס, להשכיר אותו ובמקביל לשכור דירה אחרת למגורים. רגע לפני שנצלול פנימה לשיקולים לכאן ולכאן, הנה לכם תהייה:
האם חשבתם למה יותר ויותר ישראלים/יהודים חולמים על מגורים בנכס משלהם, לעומת עמים אחרים, שאין להם שום בעיה לגור בשכירות כל חייהם?
לטעמי, הסיבה היא היסטורית; עד 1948 לא הייתה ליהודים מדינה והם נאלצו לנדוד, ממקום למקום, בהתאם למצב הפוליטי/ סוציאלי במדינה בה חיו. גירוש ספרד ב- 1492, פרעות באוקראינה ובאירופה בתקופת מלחמת העולם הראשונה, מלחמת העולם השנייה והתכנית להשמדת העם היהודי ואירועים רבים ומשמעותיים בחיי היהודים, הם שהטמיעו בנו את תחושת חוסר היציבות, חוסר השייכות והכמיהה למקום מגורים קבוע.
שנת 1948 שינתה זאת במובן זה שהיא אפשרה ליהודים, סוף סוף, לקבוע מגורי קבע.
ואחרי כל הקדמה הזאת, האם מוטיב המגורים שלנו עדיין מושפע מהחיים בגולה, או שמא אפשר לשנות את הפרדיגמה?
אז איך מחליטים איפה לגור?
המוטו שלי הוא לגור במקום שמתאים לנו ולקנות איפה שאנחנו יכולים.
א. מגורים בנכס שבבעלותנו
יתרונות
- אין אפשרות לפנות אותנו מהבית (כל עוד אין חובות/עיקולים/ הוצאה לפועל)
- נוכל להשאיר את הנכס כירושה לילדים/ליורשים
- אין צורך בהחלפות ובחיפושים תכופים אחר מקומות מגורים חדשים
- אפשרות לשפץ ולסדר את הנכס לפי טעמנו
חסרונות
- אם מתרחש שינוי סביבתי שאינו לרוחנו, נצטרך למכור את הנכס ולקנות נכס חלופי, תהליך שיכול להיות ארוך, מתיש ויקר
- נדרש לשלם מיסים בעת המכירה והקנייה של הנכס (מס שבח ומס רכישה)
- לעיתים, נדרש להעתיק את המגורים לסביבה לא מוכרת
- העדר מינוף של הכסף שלנו, כפי שיוסבר בהמשך המאמר
ב. מגורים בנכס שכור
יתרונות
- ניתן להעתיק את המגורים בקלות יחסית, בלי הוצאות מיותרות של מיסי קניה ומכירה
- אפשרות מגורים באיכות גבוהה יותר
- אין תשלום על שיפוצים ו/או תיקונים
חסרונות
- הנכס לא בבעלותנו מה שמונע צבירת רכוש נדל"ן
- העלאת שכר הדירה אפשרית בהתאם לרצונו של בעל הנכס
- ייתכנו בעלי בית קשוחים ומטרידים
- קיימת אפשרות שבעלי הבית יבקשו למכור את הנכס וכתוצאה מכך, נאלץ לפנותו
- ייתכנו בעלי בית שלא יסכימו להשקיע בתשתיות
שימו לב: כל היתרונות והחסרונות נכונים גם כשאתם שוכרים נכס ומשכירים נכס כבעלים.
מינוף הכסף שלנו בעזרת מגורים בשכירות
המיסים הנוספים כמו ארנונה חשמל ומים לא נכנסים לטבלת ההוצאות מאחר ואנו נדרשים לשלמם בכל מקום בו נגור.
נניח שמחיר הדירה בגוש דן הוא 3,000,000 ש"ח ושכירות עולה 8,000 ₪ לחודש. במקרה זה, התשואה על הכסף שלנו היא 3.2% (חישוב רגיל בסיסי). אם נפקיד את הכסף בבנק בתכנית הבסיסית ביותר, כזו שאינה כרוכה בסיכונים, נקבל תשואה של עד 5% על הכסף שלנו, כלומר - באפשרות שבה אנו גרים בנכס שבבעלותנו ששוויו 3 מיליון ₪, ‘נינזק’ כספית ב- 1.8% בשנה.
כדי לקנות את הבית ב 3 מיליון ₪, בהנחה שזה הבית הראשון של הקונים, נצטרך להביא מהבית 25% הון עצמי כלומר 750,000 ₪ והיתר ישולם ממשכנתה שתעלה לנו כ – 5,000 ₪ בחודש. בנוסף, נצטרך לשלם עבור ביטוח חיים (דרישת חובה בעת לקיחת משכנתה). אם לא היינו קונים את הדירה, 750,000 השקלים שהיו מופקדים בבנק, היו נותנים לנו תשואה של כ – 3,000 ₪ בחודש.
תחשיב הכדאיות ישתנה אם נוכל להעמיד הון עצמי של 50% מערך הנכס (במקרה שלנו 1.5 מיליון ש"ח). במקרה זה, עלות המשכנתה תרד אך מנגד יהיה לנו הפסד תשואה על הפקדה של 1.5 מיליון ש"ח.
מהדוגמאות אפשר להבין מדוע אני בעד מגורים בשכירות על פני מגורים בנכס שבבעלותנו ולו בשביל אפשרויות המינוף הקיימות באופצית השכירות.
ועכשיו לשלב הבא, איזה נכס לקנות
מה עדיף - האם לקחת את הסכום שעומד לרשותנו של ה- 3 מיליון ש"ח ולקנות 3 נכסים להשכרה בעלות של מיליון כל אחד, או שאולי עדיף לקנות 4 נכסים להשכרה בעלות של 700,000 ₪ כל אחד?
שיקולים שיש לקחת בחשבון
א. פיזור ההשקעה – במצב שבו נפזר את ההשקעה ונרכוש יותר נכסים, אם תעלה חלילה בעיה עם דייר אחד, עדיין ישנם 2-3 נכסים אחרים שיניבו תשואה. הרעיון הוא לא לשים את כל הביצים בסל אחד. אם כל הסכום מושקע בנכס אחד והדייר לא משלם את דמי השכירות במלואם ובזמן, אנחנו עלולים למצוא את עצמנו בצרה גדולה.
ב. סך השלם גדול מסך כל חלקיו - ההשקעה טובה יותר כאשר מחלקים את הכסף לכמה נכסים, במקום רכישה של נכס אחד. אפשר לרכוש כמה נכסים באותה עיר או בערים שונות, דבר שמאפשר חלוקה של סיכונים אל מול חלוקה של הזדמנויות.
אחת הלקוחות שליוויתי רצתה לרכוש נכס להשקעה. היא לא יכולה הייתה להרשות לעצמה לקנות נכס במרכז הארץ ולכן בחרה לשכור נכס במרכז ולקנות בפריפריה. אחרי שבדקנו לעומק את היכולות הכלכליות שלה ואת הצרכים שלה, איתרתי עבורה דירה שעמדה בדיוק בדרישות שלה ושדמי השכירות עבורה כיסו את מלוא תשלומי המשכנתה.
לסיכום
ראשית חכמה במחשבה תחילה. לפני כל החלטה כתבו על הדף מהי מטרת הרכישה שלכם: אם המטרה היא בטחון, קנו נכס ועברו להתגורר בו, אך אם המטרה היא מינוף כספי, אז עדיף לקנות נכס או נכסים להשקעה.
