ימים לא קלים עוברים על כולנו בלשון המעטה: שנה וחצי של יוקר מחייה מטורף, עליית ריביות ועכשיו, מתקפת טרור רצחנית ב'שבת השחורה' ומלחמה שלא ידוע מתי סופה. קשה לחשוב על קנית דירה בימים אלה וכולנו מחכים להיות אחרי המלחמה ושהמצב יירגע, אבל אני רוצה להציע לכם דווקא עכשיו, כשמחירי הדיור עדיין בהאטה ומתחת למחיר השוק, לחשוב ולתכנן את המפה הפיננסית לרכישת דירה ראשונה או לשיפור דיור.
למה? כי מחירי הדיור נמצאים בהאטה ולכן זו בדיוק התקופה למצוא את הנכס המתאים לכם, מבלי ‘לקרוע’ את הכיס, כי אף אחד לא יודע מתי תסתיים המלחמה ומה יהיה לאחריה וכי את המשכנתה שתיקחו תוכלו תמיד למחזר ולהשתמש בה ככלי למינוף.
איך מתחילים?
פעמים רבות, זוגות צעירים שמתחתנים ומעוניינים לקנות את הדירה הראשונה שלהם, לא יודעים מהיכן להתחיל. הם לא מבינים דבר וחצי דבר ברכישת דירה, כל שכן בלקיחת משכנתה, הם אינם מבינים מהי התנהלות כלכלית תקינה ולכן, חשוב לעשות סדר בדברים.
הבדיקה הראשונה שהבנק עורך כשזוג ניגש אליו ומבקש משכנתה, היא בדיקה של חיווי האשראי שלהם. בבדיקה זו, הבנק בודק את תקינות ההתנהלות הכלכלית של הזוג: אם יימצא שהזוג מתנהל נכון פיננסית הוא יסומן כ'ירוק', ואילו אם יימצא שההתנהלות הפיננסית אינה טובה, הזוג יסווג כ'אדום'. בנוסף, הבנק בודק גם מהו דירוג האשראי של הזוג (הציון הפיננסי) ובהתאם לו הוא קובע האם כדאי לו לתת לו אשראי/ הלוואה/ משכנתה ובאלו תנאים.
שלב ראשון: תכנון וסדר כלכלי מוכוון מטרה
כדי לנווט בבטחה את הדרך הבטוחה לרכישת הנכס הראשון שלכם, יש לתכנן מפה פיננסית מדויקת ומותאמת אישית ועסקית. לשם כך יש לבצע את הפעולות הבאות:
- אספו את כל המידע הפיננסי שלכם ב- 3 החודשים האחרונים (אפשר גם שנה אחורה): חשבונות הבנק, הכנסות, הלוואות אם יש, כרטיסי אשראי ובדקו שלא חזרו לכם שיקים, הוראות קבע, החזרים חודשיים בגין הלוואות וכו'.
- בדקו את יחס המימון: כמה הון עצמי יש לכם ומה גובה המשכנתה הדרושה לכם ביחס לשווי הנכס שאתם רוצים לקנות (לפי הערכת שמאי).
- בדקו את כושר ההחזר שלכם: בדקו את תזרים המזומנים החודשי שיש ברשותכם: האם לכם מספיק הכנסות/תזרים מזומנים חודשי כדי לעמוד בהחזרי המשכנתה החודשיים?
ההמלצה היא שההחזר החודשי לא יעלה על 35% מסך ההכנסה הפנויה שלכם (הכנסה ללא החזרי חיוב קבועים בגין הלוואות, ליסינג וכו'), זאת למרות שהבנק מאשר החזר של עד 40% מסך ההכנסה הפנויה.
שלב שני: למידת מושגים פיננסיים חשובים
קניית נכס מצריכה הכרות עם מושגים פיננסיים רבים ביניהם:
משכנתה
- שעבוד נכס לשם קבלת הלוואה, לרוב לתקופה של עד 30 שנה.
- ההלוואה הגדולה והארוכה ביותר שמשפחה לוקחת במהלך החיים.
- כל מסלול במשכנתה הוא הלוואה בפני עצמה עם מספר הלוואה.
- מנתוני בנק ישראל עולה כי גובה המשכנתה הממוצעת (מחודש מאי 23) כ- 976,000 ש”ח.
- גובה ההחזר החודשי הממוצע למשכנתה עומד על כ - 4,300 ש”ח.
- תכנון כל תהליך המשכנתה תלוי בטיב הלקוח והנתונים הפיננסיים שלו ובפרטי העסקה
אישור עקרוני
אישור של גוף פיננסי ו/או בנק למשכנתאות שקובע שאתם יכולים, מבחינת העסקה ומבחינה כלכלית, לקבל הלוואה לדיור (משכנתה) לצורך רכישת הדירה/הנכס שאתם מעוניינים בו. המלצה: חשוב להגיש בקשה לאישור עקרוני בהתבסס על מסמכים. כך תקבלו תוקף ואישור בטוח יותר לעסקה כולה מבחינה כלכלית ומשפטית כאחד.
תמהיל משכנתה
הרכב מסלולי המשכנתה המורכב מ:
- סוגי המסלולים: מסלולים צמודי מדד או לא, קבועים או משתנים כמו: קבועה צמודה למדד/לא צמודה למדד, משתנה צמודה למדד/לא צמודה למדד כל תקופה (5 שנים, שנתיים, 3 שנים). ישנם גם מסלולים צמודי מט"ח, לייבור ועוד
- תקופות: משך התקופה של כל אחד מהמסלולים עד 30 שנה
- ריביות
בהקשר זה חשוב:
- לתכנן בקפידה את תנאי המשכנתה ואת התמהיל טרם ההגעה לבנק ולהגיש הצעה מותאמת אישית ועסקית לבנק, כזו שממנה אפשר יהיה להתחיל במיקוח מול הבנקים המתאימים.
- לדעת שהמשכנתה היא תמהיל מתוכנן שבתוכו ישנם גם תנאי משכנתה נוספים: הלוואת זכאות, הנחות לאורך תקופת המשכנתה לצורך מיחזור/פירעון, הלוואות סינרגיה ועוד.
- לדעת שיש לקחת בחשבון גם הוצאות נלוות כמו: אגרות למיניהן, עמלת פתיחת תיק, שמאות, שכ"ט עו"ד ועוד.
ריבית
מחיר הזמן של הכסף ובמילים אחרות: המחיר של העברת הכסף מהעתיד להווה.
ישנם מספר סוגי ריביות:
ריבית נומינלית - זוהי הריבית הנקובה במסמכי ההלוואה/ המשכנתה/ מסמכי מסגרת האשראי.
ריבית אפקטיבית (בפועל) - הריבית שיש לשלם בפועל כשרוצים למחזר או לפרוע את ההלוואה/ המשכנתה. ריבית זו כוללת את כל מה שצריך לקחת בחשבון כתוספת לריבית הנומינלית כגון עמלות, תשלומים ועוד.
ריבית פריים (זוהי הריבית עליה מבוססות מרבית ההלוואות) - ריבית משתנה לא צמודה למדד המחירים לצרכן, שמשתנה בהתאם לשינויי המשק. ריבית זו יכולה להשתנות בכל חודש לאחר קבלת המשכנתה מהבנק. נגיד בנק ישראל מודיע בכל חודש לערך על גובה הריבית במשק ובהתאם לה משתנה ריבית הפריים.
ריביות לא צמודות למדד המחירים לצרכן כמו: ריבית קבועה לא צמודה, ריבית משתנה לא צמודה כל 5 שנים למשל (כאשר בתחנה ניתן למחזרו לפרוע ללא קנס).
ריביות צמודות למדד המחירים לצרכן כמו: ריבית קבועה צמודה, ריבית משתנה צמודה כל שנה, שנתיים, 3 , 5, 7 או 10 שנים (כל בנק והאפשרויות שלו).
ריביות צמודות מט"ח: כדוגמת דולר, יורו, ליבור - ריבית בסיס המתפרסמת מדי יום עסקים בשעה 11:00 שעון לונדון עבור 5 מטבעות חוץ: יורו, לירה שטרלינג, יין יפני ופרנק שוויצרי ל- 7 תקופות: יום, שבוע, חודש, חודשיים, 3 חודשים, 6 חודשים ושנה.
אמנם בתקופה האחרונה הייתה אינפלציה, יוקר המחייה והריביות עלו ועכשיו מתחוללת מלחמה, אבל דווקא עכשיו, כשישנה האטה בעליית מחירי הדיור ויתכן שהריבית תתחיל לרדת בחזרה במצב של מיתון כלכלי - חשוב שיהיה לכם לפחות נכס אחד, גם אם הוא זול יותר ואולי בפרבר ובמחיר לפי מידתכם.
מדד
המדד הוא מספר שמייצג את רמתו של מאפיין מסוים ומהווה כלי שבאמצעותו ניתן למדוד ולהשוות בין רמות שונות של אותו מאפיין בזמנים, במקומות או במקרים שונים.
המדדים העיקריים בתחום המשכנתה הם: מדד המחירים לצרכן ובבנייה עצמית: מדד תשומות הבנייה. בנוסף, ישנו מדד מחירי הדיור שכרגע נמצא בהאטה.
אשראי
אשראי הוא למעשה הרשאה ללקיחת הלוואה בצורה של: הלוואה, מסגרת אשראי בנקאית/ חוץ בנקאית כמו בחברות כרטיסי האשראי, בהלוואת משכנתה ועוד.
לדוגמה: כשאתם הולכים לקניות בסופר ומשלמים בכרטיס האשראי, 500 ש"ח, חברת האשראי נותנת לכם הלוואה בסך 500 ש"ח ואתם פורעים אותה בתאריך שנקבע בכרטיס האשראי: 1, 10 או 15 לכל חודש. הבנק נותן ללקוחותיו ‘מסגרת אשראי’ בריבית מסוימת לפי דרגות ולמעשה מאשר ללקוחותיו להשתמש במסגרת האשראי ('מינוס') וזו למעשה הלוואה שעומדת בתנאים ובריבית שנקבעו במסמכי הבנק.
דירוג אשראי
דירוג אשראי הוא הציון הפיננסי שניתן על ידי הבנק, שבעזרתו הבנק לומד על ההתנהלות הפיננסית שלכם מולו ומול גופים פיננסיים שונים ובהתבסס עליו, מקבל החלטה האם ובאלו תנאים ניתן לתת לכם משכנתה/ הלוואה/האשראי.
איך הבנק בודק זאת? בעזרת דו"ח חיווי אשראי או דו"ח נתוני אשראי מלא, שבו מרוכזים כל נתוני האשראי שלכם מהגופים הפיננסיים השונים, הבנקאים והחוץ בנקאיים.
ניתן להפיק באינטרנט 'דו"ח חיווי אשראי' שהוא דו"ח מקוצר שמצביע על השאלה האם המצב הפיננסי שלכם תקין או לאו.
אם יימצא שדירוג האשראי שלכם נמוך, התייעצו ובדקו למה. הבדיקה יכולה לחסוך לכם זמן, תסכול, וכסף.
שלב שלישי: תזרים מזומנים חודשי - כושר ההחזר שלכם
חשוב שתבדקו מהי ההכנסה החודשית הממוצעת הקבועה שלכם, מהי יכולת ההחזר החודשית שלכם ובמילים אחרות: כמה אתם יכולים להחזיר לחודש. מומלץ שההחזר החודשי בגין המשכנתה וההלוואות (כולל ליסינג) לא יעבור את ה- 35% מההכנסה שלכם.
חשוב לזכור שאין חובה לרכוש, בשלב ראשון את נכס החלומות שלכם, אלא אפשר לרכוש נכס ראשון להשקעה, בהתאם ליכולת הכלכלית שלכם, להשכיר אותו (ובינתיים לשכור נכס אחר), למכור אותו לאחר כמה שנים במחיר גבוה יותר בהתאם לשוק ולרכוש נכס טוב ויקר יותר. כמובן שצריך לתכנן את המפה הפיננסית הזו באופן מדויק שתתאים בדיוק למידותיכם.
מקרה לדוגמה
זוג שהתחתן לאחרונה, גר במשך שנתיים אצל ההורים וחסך 300,000 ש"ח. כדי להגיע לנכס ראשון, הם היו צריכים למצוא נכס שעלותו המקסימלית היא 1,000,000 ש"ח.
מדוע?
50,000 ש"ח מיועדים להוצאות נלוות, כמו: אגרות למיניהן, שכ"ט עו"ד, שמאות במידה והנכס יד שנייה, עמלת פתיחת תיק ועוד, כלומר, לזוג יש למעשה 250,000 ש"ח לטובת רכישת הדירה.
מאחר והבנק יסכים לתת לזוג הלוואה שלא תעלה על 75% מערך הנכס, יוצא כי הזוג יוכל לקנות נכס שערכו לא יעלה על 1,000,000 ש"ח.
בהנחה והנכס נמצא בצפון הארץ ושכר הדירה שאפשר לקבל בעדו נע בין 3,000 ש"ח ל- 3,500 ש"ח וכי גובה ההחזר החודשי של תשלומי המשכנתה הוא בסכום זהה, יוצא שהנכס ‘משלם את עצמו’.
שווי הנכס בכל שנה גדל בממוצע בטווח של 5%-8% כלומר, לאחר שנה שווי הנכס יעמוד על כ: 1,050,000 ש"ח (במידה ושוויו גדל רק בכ- 5%) ולאחר 3 שנים, הערכת השווי תהיה כבר למעלה מ- 1,150,000 ש"ח.
במידה והנכס יימכר ב- 1,150,000 ש"ח והמשכנתה תיפרע (לאחר 3 שנות תשלום) לפי יתרת תשלום של כ- 690,000 ש"ח, ההון העצמי שיישאר לזוג יעמוד על 460,000 ש"ח, כלומר, כמעט הכפלה שלו (מ- 250,000 ש"ח ל- 460,000 ש"ח) וזאת תוך 3 שנים.
לסיכום
אם מתנהלים נכון וחושבים ‘כלכלית’ אפשר להגיע לנכס ראשון מבלי ‘לקרוע’ את הכיס ועם סבלנות ותכנון, למנף אותו ולהגיע לנכס טוב יותר בעתיד. תכנון מפה פיננסית מדויקת ומוכוונת מטרה תאפשר לכם להגשים את החלום ולהגיע לנכס משלכם.
