בבואנו לקחת משכנתה, בין אם מדובר על הזמן הנוכחי שמתאפיין בריביות ואינפלציה גבוהות, ובין אם בכל זמן אחר ובסביבה כלכלית אחרת, אנו נדרשים לתכנון כלכלי מקיף. עלינו להבין כמה משכנתה אנו יכולים לקבל, באיזה החזר חודשי נוכל לעמוד, מה מחיר הנכס שנוכל לרכוש, כמה כסף יידרש לנו לתשלומים נלווים לרכישה ומהו התמהיל הנכון לנו. כל זה, בהתחשב בסביבה הכלכלית שבה אנו נמצאים בעת ביצוע המשכנתה.
שלבי התכנון הכלכלי למימון העסקה
כדי להבין מהו סכום ההלוואה הדרוש לנו, באלו החזרים נוכל לעמוד ואיזה מחיר של נכס הוא ריאלי עבורנו, עלינו לאסוף נתונים ולבצע את החישובים הבאים:
1. חישוב ההון העצמי שעומד לרשותנו - עלינו לחשב את כלל הכספים העומדים לרשותנו מחסכונות עצמיים, עזרה שנוכל לקבל מההורים, קרנות שנוכל 'למשוך' לטובת קנית הנכס וכו'.
2. חישוב ההחזר החודשי המתאים ליכולותינו - פרמטר זה הוא אולי החשוב מכל, שכן הוא ישפיע על חיינו לתקופה של עשרות שנים. עלינו לקבוע את גובה ההחזר החודשי בהתאם למצב ההכנסות וההוצאות שלנו בזמן הנוכחי ואת זאת לעשות לפי ניתוח מפורט, ככל האפשר, של כלל ההכנסות וכלל ההוצאות שלנו בפילוח לפי נושאים על פני מספר חודשים. בנוסף, עלינו לבצע הערכה של ההכנסות וההוצאות העתידיות, לקחת בחשבון הגדלה של ההכנסות לצד הגדלת המשפחה, שתביא להגדלת הוצאות. בחישוב זה ניקח בחשבון גם את מגבלת ההחזר החודשי מההכנסות הפנויות שלנו בהווה, שהוא אחד הפרמטרים שהבנק בודק כשהוא בא לאשר משכנתה.
בהתאם לניתוח הנתונים האלו ניתן יהיה לקבוע מהו ההחזר החודשי הרצוי והאפשרי.
דוגמה לטופס/טבלה למילוי לצורך ניתוח יכולת החזר:
3. חישוב סך התשלומים הנלווים שידרשו לביצוע הרכישה מעבר למחיר הנכס - כאן עלינו להעריך כמה כסף נצטרך בנוסף על המחיר אותו נצטרך לשלם עבור הנכס עצמו כדוגמת: עלויות שיפוץ במידה ונדרש, דמי תיווך, שכר טרחת עו"ד, מס רכישה, עלות ייעוץ משכנתה, עלויות ביצוע בטחונות לבנק, רכישת ריהוט, במידה ונדרש ועוד.
4. הערכת גובה המשכנתה שנוכל לקבל בהתאם לסוג העסקה, ההון עצמי בניקוי תשלומים נלווים ותוך התחשבות ביכולת ההחזר שלנו - את ההערכה הזו עלינו לערוך בשני היבטים:
א. סוג העסקה וסך ההון העצמי שעומד לרשותנו בניקוי ההוצאות הנלוות - בנק ישראל מגביל את הבנקים בשיעור המימון שהם יכולים לתת ללווים בהתאם לסוג העסקה. לדוגמה, בעסקת 'דירה יחידה' הבנק רשאי לתת עד 75% מימון משווי הנכס. בהתאם להון העצמי שבידינו עבור דירה יחידה, הבנק יכול לאשר פי 3 משווי ההון העצמי לכל היותר. לדוגמה: ברכישת דירה יחידה עם הון עצמי של 500 אלף ש"ח, הבנק יכול לאשר עד 1.5 מיליון ש"ח משכנתה.
ב. יכולת ההחזר - בסעיף 2 לעיל קבענו את ההחזר החודשי המתאים ביותר עבורנו, בהתאם להערכות היכולות הכספיות שלנו בהווה ובעתיד הנראה לעין. תוך התחשבות ביחס החזר מהכנסתנו הפנויה, שהיא סך ההכנסות שהבנק יכיר בהן בהפחתת התחייבויות שמשכן ארוך משנה וחצי, כך ששהחזר החודשי יעמוד בהוראות בנק ישראל ובדרישות הבנקים. בהתאם ליכולת ההחזר, אפשר להעריך במחשבון משכנתה את סכום המשכנתה הנגזר מההחזר החודשי.
אם עפ"י החישוב שנעשה בסעיף ב' סכום המשכנתה שהתקבל הוא 1.3 מיליון ש"ח (כדוגמה) ואילו עפ"י החישוב שנעשה בסעיף א', הסכום שניתן לקבל כמשכנתה הוא 1.5 מיליון ש"ח, המשכנתה בפועל תהיה הסכום הנמוך מבין השניים, כלומר 1.3 מיליון ש"ח.
5. קביעת שווי הנכס אותו נוכל לרכוש - מחיר הנכס אותו נוכל לרכוש הוא סכום ההון העצמי בניכוי ההוצאות הנלוות ובתוספת המשכנתה האפשרית, כפי שנקבעה בסעיף 4. ובדוגמה המספרית שהראנו: 1.3 מיליון ש"ח + 500 אלף ש"ח, כלומר נוכל לרכוש נכס ששוויו 1.8 מיליון ש"ח.
שלב תכנון התמהיל
שלב זה מאגד בתוכו את כל התובנות שהתקבלו משלבי התכנון הכלכלי למימון העסקה, את הנחיות בנק ישראל אשר מגדירות את המסגרת שבתוכה נצטרך לתכנן את הרכב המשכנתה ואת הסביבה הכלכלית שבה אנו מצויים. תכנון התמהיל צריך לתת מענה ל:
- סכום המשכנתה שנוכל לקבל
- סכום ההחזר החודשי האופטימלי עבורנו
- סוג העסקה שאנו מבצעים: האם מדובר בנכס למגורים, נכס להשקעה ארוכת טווח או נכס לאקזיט מהיר
- האם יש לנו כוונה או יכולת לפרוע חלק מהמשכנתה בעתיד ועוד
התמהיל שיתוכנן יכלול הערכת סיכונים ללווים לאורך חיי המשכנתה. הערכת הסיכונים צריכה להתאים לסביבה הכלכלית הנוכחית תוך התייחסות לשינויים הצפויים בסביבה זו. בסביבה כלכלית העכשווית של ריביות עולות ואינפלציה גבוהה, כדי לתת יציבות בהחזר החודשי נצטרך לבחור יותר במסלולים של ריבית קבועה או משתנה לא צמודה וזאת, כדי להקטין את השפעת האינפלציה על ההחזרים בעתיד ועל הגדלת יתרת החוב. כדי להימנע מאי היציבות הנגרמת בשל עליית ריבית בנק ישראל, נשתדל להקטין את מרכיב הפריים בתמהיל ולצד זאת, נצטרך להעריך את הסיכון בתשלום עמלת פירעון מוקדם למקרה שנצטרך למחזר את המשכנתה בעתיד.
לסיכום
במאמר ישנה סקירה מקיפה של תכנון כלכלי לרכישת דירה ותכנון משכנתה, שמתאים לכל סביבה כלכלית. גם בסביבה הכלכלית הנוכחית ניתן לתכנן ולקחת משכנתה שמותאמת ליכולות הלווים, לצרכיהם ולסוג העסקה שהם עושים אך מה שחשוב לשים אליו לב הוא, האם הלווים יוכלו לעמוד בהחזר החודשי של ההלוואה לפחות לתקופת הזמן של מספר השנים הקרובות. יש לשקול ולקחת בחשבון את השינויים שצפויים להיות בהוצאות המשפחה בטווח זמן זה, להבין האם צפוי גידול בהכנסות, האם ישנה תוכנית להגדיל המשפחה (שאז ההוצאות צפויות לגדול) ולשים לב לתזרים של המשפחה לטווח השנים הקרובות כדי לא להגיע לקריסה כלכלית.