שוקלים לרכוש מגרש לבנייה עצמית ובכך לחסוך מאות אלפי ₪ של רווח יזמי? מעולה! רק לפני כן, חשוב לדעת לאיזה ‘משחק’ פיננסי, כלכלי ונפשי אתם נכנסים, ולתקופה שעשויה להימשך בין שנה במקרה הטוב, ועד שלוש שנים במקרה הפחות טוב.
תהליך בנייה עצמית הוא ארוך ומורכב, דורש ראייה כלכלית וכספית רחבה וצרה, קשר עם אנשי מקצוע, עם רשויות וכמובן עם מוסדות המימון. לכן, ליווי כלכלי ופיננסי כולל, שניתן על ידי איש מקצוע מתאים, הוא חשוב מכל הבחינות וחוסך הרבה כסף, כאבי ראש ונדודי שינה. להבהרה, בנייה עצמית ורכישה מקבלן הם פרויקטים שונים ובמאמר זה נדבר על בנייה עצמית בלבד.
מה ההבדל בין ליווי פיננסי ובין ליווי כלכלי ?
לפי ויקיפדיה – 'כלכלה היא מכלול של פעילות אנושית המתייחסת למחשבה ותכנון, והמכוונת להשגת האמצעים החומריים הדרושים לאדם לצורך קיומו ורווחתו. זאת לאור אילוצים מצביים וקבלת החלטות בזמן נתון, לרוב במציאות של אי ודאות'.
ואילו ניהול פיננסי (אשר נקרא גם מימון) מוגדר כך: ‘ניהול פיננסי עוסק במכלול התמודדותה של חברה (גם משפחה לענייננו) עם סוגיות פיננסיות, ובהן: גיוס כספים, מבנה הון, מחיר הון, ניתוח כדאיות פרויקטים, חישובי ערך נוכחי, ניהול סיכונים פיננסיים ועוד’.
ואיך זה מתקשר לענייננו ?
פרויקט של בנייה עצמית דורש הכנה כלכלית, פיננסית ומימונית כפי שמפורט בשלבים בהמשך המאמר ובנוסף, חשוב שיהיה הרבה אורך רוח בשל אופיו של התהליך.
השלב הראשון – תכנון
לאחר שנבחר המקום, צריך ללקט ולברר עלויות, לבצע הערכה ולבנות תוכנית כלכלית כוללת לכל הפרויקט, כיוון שישנן עלויות רבות שהן מעבר לפיתוח ותשתיות, קרקע ובנייה. חשוב לקחת בחשבון כבר בשלב זה את כלל העלויות שיהיו במהלך הפרויקט ועד לכניסה למגורים בנכס. החשיבות בשלב זה היא בבחינה הראשונית של היתכנות מימון הפרויקט, תוך התחשבות ביכולת גיוס מימון ויכולת ההחזר החודשי של המשפחה.
השלב השני – בניית תוכנית פעולה
לאחר שיודעים כמה יעלה הפרויקט ומעריכים כמה משכנתה ניתן יהיה לקבל בגינו (הערה: לא כל העלויות מוכרות לצורך קבלת משכנתה), תוך התחשבות בשיעור המימון הרגולטורי (דירה יחידה/ דירת השקעה וכו') – בונים תוכנית פיננסית ומימונית לכל הפרויקט, ואם יש צורך, גם לגיוס של מימון מעבר לסכום המשכנתה שיתקבל.
התוכנית תכלול את כל אפשרויות המינוף של המשפחה ואם יהיה צורך בגיוסים נוספים, מהיכן יגויסו הכספים (במטרה שלא לפגוע בנכסים פיננסיים קיימים שאמורים לדאוג לעתידה של המשפחה), באלו מחירי הון, באלו סיכוני הון (לקיחה בחשבון של עליות המדדים – המחירים לצרכן והתשומות לבנייה, וכן את שיעור הריביות המשתנות) ומתי תגויס כל הלוואה.
חשוב לדאוג ולוודא שסך עלויות ההחזר החודשי אפשריות לאחר הוצאות המחייה השוטפות של המשפחה.
השלב השלישי – משכנתה
שלב זה בנוי מכמה פעולות:
- הכנת ‘תיק הגשה’ לבנקים הנבחרים לפי מכלול הפרמטרים של הפרויקט
- בניית תמהיל (הרכב) משכנתה רצוי ומותאם למשפחה וחתירה למטרת גובה ההחזר החודשי המקסימלי האפשרי
- הגשת בקשות למוסדות המימון על מנת לקבל אישורים עקרוניים
- ביצוע ניהול משא ומתן לשיפור אופטימלי של התמהיל
- בחירת ההצעה הטובה ביותר ואישורה בבנק
- העברת כל הביטחונות הנדרשים, כולל קשר ישיר מול עו"ד המלווה את הפרויקט, יועץ מס וסוכן ביטוח
- חתימה על העסקה
השלב הרביעי – ביצוע
תכנון וביצוע תזרים מזומנים לפרויקט הכולל עלויות ולוחות זמנים התשלומים וגיוס הכספים בהתאם, מתן ליווי פיננסי לכל אורכו של התהליך, עד סיום הבנייה ותשלום כל התשלומים הקשורים לפרויקט.
ליווי כלכלי למשפחה עשוי להיות משמעותי במידה וקורה שינוי במבנה הכספי של המשפחה מכל סיבה שהיא - שינוי במדדים רלוונטיים למשכנתה, שינוי בריביות ובתנאי גיוס המימון בשוק ההון ועוד.
לסיכום
פרויקט בנייה עצמית חוסך הרבה כסף, מאפשר לבנות את בית החלומות על פי התאמה אישית, אך חשוב לדעת מראש את כללי הפרויקט על כל שלביו, ולא ניתן לדלג או לוותר על שום שלב. כמובן שההבדל בין ניהול פיננסי מקצועי על כל מרכיבי הפרויקט כפי שפורט כאן ובין ניהול עצמי לא מקצועי ולא מנוסה, עשוי להתבטא במאות אלפי שקלים, ובבריאות הנפשית והרגשית.
להמחשת חשיבות התכנון והביצוע הכספי של הפרויקט, נקביל אותו לשלבי בניית הבית עצמו:
- תכנית הבית, כמוה כתכנון כלכלי
- בניית היסודות, כמוה כתוכנית פעולה לגיוס הכספים ובהתייחס ללוח הזמנים הנכון
- בניית השלד, מערכות החשמל והאינסטלציה וכו', כמוהם כלקיחת משכנתה מותאמת ומוקפדת
- לדאוג לפיקוח איכותי ומלא בכל שלב משלבי הבנייה, כמוהו כליווי פיננסי מלא לכל אורך הפרויקט
- קבלת אישור אכלוס (טופס 4), כמוהו כמימון כספי מלא של הפרויקט (ללא חובות והתחייבויות מעבר למוסדות המימון) וניהול כלכלת משפחה בריאה עם רמת חיים רצויה והכלת ההחזרים החודשיים לאורך זמן
מניסיוני האישי, ישנם הבדלים בין פרויקט לפרויקט ובין משפחה למשפחה, ולכן נדרשות התאמות מקצועיות בכל שלב ושלב.
בקיבוצים - מעבר לנכתב כאן, ישנם דברים נוספים כגון - הסדרי שיוך מול הרשות למינהל הקרקעות, הסכמים משולשים עם הבנקים ועוד.
בימים אלו אני מלווה 12 משפחות בבנייה עצמית ולא ניתן לעשות ‘העתק-הדבק’ בין משפחה אחת לשנייה. יש צורך בהתאמות רבות במהלך הליווי - אינטנסיביות התקשורת, גובה וגיוס הון עצמי, תקשורת מול בני משפחה נוספים, האופי הפיננסי של כל לווה, יכולת והתאמת כושר ההחזר החודשי, התנהלות כלכלית שוטפת, מיצוי וניצול משאבים קיימים ועוד ועוד.
ליווי מקצועי יעניק למשפחה שקט נפשי כה חשוב, ביטחון שהדברים נעשים במקצועיות, במהירות האפשרית ותוך ניצול הזדמנויות מיטבי של שוק ההון בכל נקודת זמן.
