משכנתה היא הלוואה, אבל היא לא 'עוד הלוואה'. בעוד שהלוואה 'רגילה' מהבנק ניתנת לטובת מטרות שונות (רכישת רכב, מימון לימודים, נסיעה לחו"ל וכו'), בהלוואת משכנתה מעורב 'כסף גדול' שעבורו מתבקשים הלווים למשכן את הנכס שקנו.
קבלו שני נתונים מדהימים ביחס לשוק המשכנתאות הישראלי:
1. המשכנתה של משפחה ישראלית ממוצעת מתקרבת למיליון שקלים
2. התקופה הממוצעת לפריסת הלוואת משכנתה עומדת על 22 שנים (המקסימום הוא 30 שנים)
שני הנתונים האלה - סכום כסף גדול מאוד שנלקח לאורך תקופת חיים ארוכה - מחייבים אותנו לא להקל בראש בתהליך המקדים של לקיחת ההלוואה ולא להירדם בשמירה לאחר לקיחתה. עלינו לחקור, להתייעץ, לשאול ורק לאחר שכל הנתונים ידועים, ברורים וודאיים, אפשר לגשת לבנק ולחתום על המסמכים.
תכנון מוקדם ותפקידם של יועצי משכנתאות
תכנון מוקדם של הלוואת משכנתה חייב להביא בחשבון את כלל נתוני התא המשפחתי: מהו העיסוק, השכר ופוטנציאל השכר של לוקחי המשכנתה, מהי ההתפתחות המשפחתית הצפויה (הן אישית והן מקצועית), מהם הצרכים העכשוויים של בני הזוג ומהם הצרכים שיהיו להם בעתיד הקרוב והרחוק. לקיחה בחשבון של כלל הפרמטרים תבטיח הלוואה מותאמת וטובה.
וכאן בדיוק נכנסים לתמונה יועצי משכנתאות. יועץ טוב ידע לבקש את כל הנתונים והפרטים הרלוונטיים, לשאול את השאלות הנכונות, לצפות מצבים שייתכן ובני הזוג לא חושבים עליהם בנקודת זמן זו ומתוך התמונה הכוללת, להציע את תמהיל ההלוואה הנכון עבורם.
משכנתה היא הלוואה 'נושמת'
משכנתה היא הלוואה 'נושמת' כלומר, ניתן בכל זמן למחזר אותה ולסלק חלק ממנה או את כולה. למרות זאת, במקרים מסוימים יוטלו על הלווים, בזמן פירעון מוקדם של המשכנתה, קנסות היוון (קנס היוון מגלם את הפרש הריביות בין זמן לקיחת המשכנתה לבין זמן המחזור/הסילוק שלה). חשוב לדעת שלא בכל מסלול ישנה חשיפה לקנס היוון. ישנם מסלולים ללא חשיפה וכמו כן, מסלולים עם 'תחנות יציאה' מובנות שמאפשרות פירעון ללא כל קנס. לכן חשוב, כשמתכננים את תמהיל ההלוואה, להסתכל על התמונה בכללותה ולעגן בה גם 'פתחים' ואפשרויות יציאה ופירעון, מלא או חלקי, לפני תום תקופת ההלוואה.
ומהו התמהיל הנכון עבורנו?
מטבע הדברים, כל לווה וכל תא משפחתי שונה ממשנהו ולכן את התשובה לשאלה הזו תוכלו לקבל מיועץ או יועצת משכנתאות מנוסה, לאחר שתדונו יחד בכל הפרטים הרלוונטיים.
בואו נדבר מספרים
בשנה וחצי האחרונות עלתה ריבית בנק ישראל מ- 0.1% ל- 4.75% (נכון ליולי 2023). השינוי הדרמטי הזה משפיע על כל אחד ואחת מאתנו (גם על מי שלא לקח משכנתה), והוא נובע מהאינפלציה שעלתה באופן משמעותי. ייקור הכסף – כלומר הריבית על הכסף, שנקבעת על ידי נגיד בנק ישראל - אמור 'לצנן' את המשק ולהוריד את האינפלציה לממדים הרצויים (בין 1% ל- 3% שנתי).
והיכן הנתונים האלה פוגשים את לוקחי המשכנתאות?
בתור נקודת מוצא, עליית הריביות בכל מסלולי המשכנתה ייקרה לכלל הלווים את ההחזרים החודשיים. זוהי עובדה נתונה שאין לנו דרך להשפיע עליה. מה כן ביכולתנו לעשות? כמה דברים: לתכנן תמהיל מתאים למשכנתאות חדשות ולבחון היטב הלוואות ישנות.
אם בעבר יועצי משכנתאות היו שואלים את הלקוחות עד כמה הם אוהבי סיכון (כלומר, מתאימים להם מסלולים צמודי מדד או משתנים) או שונאי סיכון (ואז מתאימים להם מסלולים שאינם צמודי מדד), הרי שהיום ינחה היועץ הסביר את הלקוח, לקחת את רוב המשכנתה במסלולים שהשינוי בהם יהיה קטן עד כדי לא קיים.
כך נכון יהיה לקחת חלק ניכר מהמשכנתה במסלול קל"צ (מסלול בריבית קבועה לא צמודה) ובמסלול מל"צ (מסלול בריבית משתנה כל 3/5/10 שנים, תלוי בבנק בו נילקחת ההלוואה) ושאינה צמודת מדד. שילוב המסלולים מאפשר לשמור על מינימום שינוי לתקופה קצובה מחד, ומנגד, להמתין לתחנת יציאה מתוכננת ולשנות בהתאם לנתונים ביחס לחלק המשתנה (מל"צ). ייתכן שבנקודת הזמן העתידית נכון יהיה לעבור למסלול משתנה כפריים, או לכל מסלול אחר, הכל בהתאם למצב בו יהיה השוק באותה עת.
עליית הריבית בשנה וחצי האחרונה, ייקרה כאמור את כל המשכנתאות. 'השיאנים' שספגו את ההתייקרות הגדולה ביותר, היו אנשים שלקחו בחלק של ריבית הפריים עד 2/3 מסכום ההלוואה, מסלול שהתאפשר ע"י בנק ישראל, לאחר תקופה ארוכה שבה היתה הגבלה ל- 1/3 בלבד. כאשר שני שלישים מהלוואת המשכנתה מזנקים מ- 1.6% ל- 6.25%, המשמעות מבחינת גובה ההחזר החודשי היא דרמטית.
מה גורל ההלוואות הישנות
חשוב לזכור, שיש בשוק המשכנתאות הלוואות ישנות שניתנו כשהתאפשר לקחת בעבר את כל המשכנתה בריבית פריים. נכון שתקופה ארוכה אותם לווים 'חגגו' ונהנו מריבית נמוכה, אבל אם הם לא עשו שינוי בהלוואה, הרי שהעלייה הדרסטית בריבית פגעה בהם מאוד והשפיעה רבות על ההחזרים החודשיים שלהם.
אז מה עושים? נשארים עם יד על הדופק
כמו שאמרנו, משכנתה היא הלוואה 'נושמת' והמשמעות היא שצריך לטפל בה ולבדוק אותה לאורך תקופת קיומה, גם שנים אחרי שלקחנו אותה. היום, הנגישות למידע באתרי הבנקים פשוטה וקלה ובלחיצת כפתור ניתן לקבל את כל נתוני ההלוואה, להשוות אותם למצב השוק העכשווי ולשקול מהם הצעדים הנכונים. לקיחת המשכנתה היא לא סוף הסיפור. חשוב לבדוק את נתוני ההלוואה, גם אם לקחנו אותה לפני שנים רבות.
באמצעות הוצאת דו"ח יתרות לסילוק משכנתה נוכל לראות בבירור את כל נתוני ההלוואה. נוכל לראות את הריביות העכשוויות שיש לנו במסלולים השונים, את יתרת הזמן עד לסיום ההלוואה, את תחנות היציאה במסלולים המשתנים (מל"צ, מ"צ), שינוי העוגן במסלול שמאפשר תכנון סילוק מוקדם ועוד. בנוסף, נוכל לראות בדו"ח האם נצטרך לשלם קנסות במקרה של היוון ההלוואה ואם כן, כמה ואת גובה העמלות שנתבקש לשלם לבנק במידה ויתבקש סילוק מלא או חלקי של ההלוואה.
מומלץ לעבור בעיון על הדו"ח עם יועץ או יועצת משכנתאות, להשוות את תנאי המשכנתה הנוכחיים ביחס לגובה הריביות הקיימות היום ולשקול אפשרות של מיחזור ההלוואה (מיחזור הוא למעשה לקיחה מחודשת של המשכנתה על הסכום שנותר בה. לפעמים יהיה נכון למחזר רק חלק מהמשכנתה ולעיתים נכון יהיה למחזר את כולה).
לסיכום
לקיחת המשכנתה היא לא דבר של מה בכך. מדובר בצעד בעל משמעות כלכלית רבה, לשנים ארוכות ולכן, יש לבצעה לאחר חשיבה ותכנון מעמיקים. אולם בכך לא הסתיים הסיפור. עלינו, כלווים, מוטלת החובה לטפל ולבדוק את המשכנתה שלקחנו כל זמן שהיא חיה וקיימת. לשם כך מומלץ להוציא, מידי שנה, דו"ח יתרות לסילוק משכנתה, ולבדוק אותו באמצעות יועץ/ יועצת משכנתאות מוסמכים. אם אתם עומדים בפני לקיחת משכנתה, או לא בטוחים בתנאי ההלוואה שלקחתם לפני אי- אלו שנים, מומלץ להיעזר בשירותים של יועץ או יועצת משכנתה שיוכלו לתכנן אתכם את הלוואה הטובה ביותר ולדאוג להתאים את ההלוואה הקיימת לצרכים והמגבלות שלכם.
בהצלחה
