החלפת נכס קיים היא אחת ההחלטות החשובות ביותר שאדם מקבל בחייו. החלטה על רכישת דירה חדשה לפני מכירת הדירה הנוכחית היא החלטה מורכבת הדורשת תכנון מוקדם והסתכלות רחבה על כל שלבי התהליך. עסקה זו כרוכה בהשקעה כספית משמעותית ובהשפעות רבות על חייו האישיים של האדם ולכן, התשובה על השאלה האם קודם למכור או קודם לקנות אינה חד משמעית, אלא היא משתנה בהתאם לנסיבות ותלויה בעיקר ב- 3 היבטים מרכזיים:
1. היבטים פיננסיים
היבט מרכזי שיש לקחת בחשבון הוא היכולת הכלכלית שלכם לעמוד במימון כפול של שתי דירות. עליכם לבחון את גובה ההון העצמי שלכם, את גובה המשכנתאות שתצטרכו לקחת ואת ההכנסות החודשיות שלכם. חשוב לוודא שההוצאות החודשיות לא יפגעו ברמת ובאיכות חייכם.
2. היבטים רגשיים
החלטה על רכישת דירה חדשה לפני מכירת הדירה הנוכחית או להיפך היא טעונה רגשית. עליכם להיות מוכנים להתמודדות עם לחץ, אי ודאות ותחושת חוסר יציבות. חשוב לקבל תמיכה רגשית מבני משפחה, חברים או אנשי מקצוע.
3. מגמות בשוק הנדל"ן
מצב שוק הנדל"ן משפיע רבות על ההחלטה האם עדיף למכור קודם נכס או שמא לקנות. חשוב לנתח את המצב הנוכחי והמגמות העתידיות הצפויות, לקחת בחשבון גורמים נוספים ולקבל החלטה מושכלת תוך התייעצות עם מומחים, לרבות מתווך נדל"ן ויועץ פיננסי. היצע וביקוש משפיעים רבות על המגמות בשוק וההחלטה האם לקנות לפני המכירה תלויה רבות במגמות אלה.
היתרונות בקניית לפני מכירה
שקט נפשי – רכישה מוקדמת מבטיחה הזדמנות לרכוש דירה ספציפית ומתאימה במיוחד לצרכים ולרצונות שלכם. היא מבטיחה לכם קורת גג עתידית ומפחיתה את אי הוודאות הכרוכה במציאת דירה חדשה. החשש הגדול מאי וודאות לעיתים ‘משתק’ וגורם להימנעות מכניסה לתהליך ולכן רכישה לפני מכירה מבססת את תחושת הביטחון ומאפשרת לבחור את הדירה החדשה בנחת, ללא לחץ זמן וללא פשרות גדולות מדי.
הימנעות ממעבר דירה זמני - רכישה מוקדמת מאפשרת מעבר ישירות מהדירה הנוכחית לחדשה, ללא צורך במגורים זמניים בין אם בשכירות ובין אם אצל קרובי משפחה. יתרון זה חשוב במיוחד עבור משפחות עם ילדים קטנים או אנשים מבוגרים.
הימנעות מעליות מחירים – שוק הנדל"ן הוא דינמי וידוע בעליות מחירים תכופות. רכישת דירה מוקדמת מבטיחה לכם הימנעות מהחמצת דירה אטרקטיבית בשוק תחרותי ומגנה עליכם, על פי רוב, מפני עליות מחיר עתידיות.
החסרונות בקניית דירה לפני מכירה
חוסר גמישות במשא ומתן - תנאי העסקה תלויים על פי רוב במכירת הדירה הנוכחית ואתם עלולים להגיע למשא ומתן ממקום של לחץ. הגמישות הפיננסית בניהול המשא ומתן על רכישת הדירה החדשה היא מוגבלת ותקשה עליכם מאד להתחייב על תנאי העסקה לרבות על גובה התשלומים, פריסת התשלומים ומועד הפינוי.
מימון כפול - מכירת הדירה הנוכחית מבטיחה מקור מימון ידוע ומוגדר לרכישת הדירה החדשה. רכישה מוקדמת מחייבת אתכם לממן שתי דירות במקביל, הן הדירה הנוכחית והן הדירה החדשה ולכן, רכישה מוקדמת דורשת הון עצמי גבוה יותר. מצב זה גורם לעומס פיננסי משמעותי, כרוך בתשלומי משכנתה כפולים ועלול להוביל לקשיים כלכליים.
לחץ זמן - מציאת קונה לדירה הנוכחית לאחר רכישה של דירה חדשה עלולה ליצור לחץ זמן משמעותי. לחץ זה יכול להוביל להחלטות פזיזות ולפגיעה באיכות התהליך.
אי ודאות לגבי מחיר המכירה - קבלת התמורה ממכירת הדירה הנוכחית תשמש על פי רוב למימון רכישת הדירה החדשה. קיים סיכון שלא תצליחו למכור את הדירה הנוכחית בזמן סביר, מה שעלול להוביל להפסדים כספיים ולפגיעה בתוכניות העתידיות שלכם.
מיסוי מוגדל - בתנאים מסוימים תידרשו לתשלום של ‘מס רכישה מוגדל’ במידה והדירה שברשותכם לא תימכר בפרק הזמן הקבוע בחוק. על מנת להימנע מתשלום מס מוגדל אתם עלולים להיכנס ללחץ במכירה מה שעלול להוביל אתכם לרדת במחיר המכירה.
לסיכום
מכירת הדירה הקיימת לפני רכישת דירה חדשה היא בדרך כלל האסטרטגיה המומלצת ביותר, אולם חשוב לזכור שזהו תהליך מורכב ורב-שלבי.
מצד אחד הוא עשוי להיות צעד חכם המקנה שקט נפשי ומנגד, הוא עלול לערער את הביטחון הרגשי, הכלכלי, להוסיף סיכונים ולהפחית את יכולת השליטה בתהליך. ההחלטה צריכה להתקבל לאחר בחינה מעמיקה של מכלול הגורמים, תוך התייחסות ליכולת הכלכלית, לסיכונים ולמכלול השיקולים האישיים והרגשיים.
ישנם מקרים חריגים בהם קניית דירה לפני המכירה עשויה להיות עדיפה ולהוות פתרון מתאים בעיקר כאשר קיימת חשיבות רבה למציאת דירה ספציפית או ליצירת ביטחון ויציבות.
על מנת לקבל את ההחלטה הטובה ביותר מומלץ להיוועץ עם בעלי מקצוע שיכולים לסייע לכם בקבלת ההחלטה המושכלת לרבות מתווך נדל"ן, עורך דין, יועץ פיננסי/יועץ משכנתאות.
