כל מה שצריך לדעת לפני קנייה מקבלן

הליך רכישת דירה מקבלן שונה בתכלית מההליך המקביל במקרה של רכישת דירה מגורם פרטי ('דירת יד שנייה'). מעבר לכך שברוב המקרים רכישת דירה מקבלן תהיה בשלב שבו הדירה כלל אינה בנויה – מה שמוכר בשפת העם 'דירה על הנייר', הרי שהחוק מבדיל באופן ברור בין שני המקרים ומטיל על הקבלנים חובות ואחריות שלא יחולו על מוכר דירה פרטי.

ניתן להצביע על שישה נושאים שבהם ההבחנה שבין מוכר שהוא קבלן לבין מוכר פרטי היא קריטית ובולטת במיוחד, ומהם ניתן יהיה להצביע על העניינים המרכזיים שיש להכיר בעת רכישת דירה מקבלן:

1. מעמדו של המוכר לצרכי מס

2. הבטחת כספי הרוכש

3. הצמדה למדד תשומות הבנייה

4. אחריות במקרה של איחור במסירה

5. בדק ואחריות על מרכיבי הבנייה

6. חובת הרישום והסדרת הזכויות

לפני שניגש להרחבה בששת הנושאים הללו, נציין תחילה מספר נקודות ראשונות שמומלץ לתת עליהן את הדעת כבר בתחילת התהליך ובטרם צוללים אל תוך עומקו של הסכם המכר ונספחיו הרבים (שלרוב יהיה ארוך ומורכב לאין שיעור בהשוואה להסכם מכר סטנדרטי בין מוכר וקונה בשוק הפרטי).

מושכלות ראשונים – הדברים הראשונים שתמיד חשוב לבדוק

בדיקת החברה המוכרת (לרבות הקבלן המבצע) 

רישומה כדין ברשם החברות, בדיקת קיום הליכים משפטיים נגדה, רישום שעבודים על נכסיה וכו'. פעמים רבות החברה היזמית תבצע את הבנייה באמצעות חברה קבלנית אחרת, שאז יהיה רצוי לבצע את הבדיקה על שני הגורמים. בנוסף, מומלץ לוודא כי הקבלן המבצע רשום בפנקס הקבלנים וכי הוא בעל הסיווג המתאים לביצוע העבודות.

קיום מוסד פיננסי מלווה לפרויקט

קיומו של מוסד פיננסי מלווה לפרויקט (כמו בנק) ישפיע מאד על ההתקשרות עם הקבלן ובדגש על האופן שבו תינתן ההגנה הנדרשת לרוכש עד לקבלת הדירה לידיו (ר' בהמשך). ככל שייוודע לנו שאכן ישנו ליווי לפרויקט, מומלץ לאמת את הנתונים מול המוסד המממן. כל פרויקט שקיים בו ליווי מקבל מספר לזיהוי הפרויקט אצל אותו מוסד מממן, באמצעותו נוכל לבצע בדיקת אימות פשוטה ומהירה. כך למשל, באתרי הבנקאים ניתן למצוא דף ייחודי להזנת פרטי פרויקט, בו ניתן לקבל את האישור כי אכן הפרויקט אושר לליווי.

היתר בניה

יש לוודא כי אכן ניתן לפרויקט היתר בנייה, וכי אין בדירה הנרכשת עניין כלשהו העלול לסתור את הוראות ההיתר – הן לגבי אפשרויות הבנייה והן לגבי סוג השימוש (מגורים) במקרקעין. באותה נשימה ניתן יהיה לברר מה עוד עתיד להיבנות וממה יורכב הפרויקט בכללותו (למשל: בניית קומת מסחר בקומת הקרקע בבניין מגורים – עניין שיש בו כדי להשפיע על הדירות, ודאי הדירות שבקומה הראשונה).

בדיקת תכנית הדירה והמפרט

קבלן המוכר דירות, מחויב למסור מפרט מלא הכולל את מרכיבי הבנייה ומציין את התוספות הכלולות ברמת פירוט גבוהה (בהתאם לנוסח מפרט כקבוע בחוק). נראה שהמונח "דירה על הנייר" בא לידי ביטוי לעניין זה, שכן בעת הרכישה, תיאור הדירה, צורתה, הצמדותיה, מרכיביה, מערכותיה ואופן חלוקתה – כל אלו רשומים ומשורטטים על גבי דפי נייר שמהווים חלק בלתי נפרד מהסכם המכר. לכן, כדאי לוודא היטב מה הקבלן מתחייב לספק ולחילופין, לדעת מה לא תקבלו כשהדירה תימסר לידיכם. שימו לב: ניתן ואף מומלץ לנהל משא ומתן עם הקבלן על המפרט (וגם על מחירון השינויים, למקרה שיידרשו כאלה בהמשך הדרך)! ניהול משא ומתן שכזה יוכל להתקיים רק בטרם תחתמו על הסכם המכר, כמובן.

קיום טופס 50

מסמך מאת רשות המסים המעיד כי הכנסותיו של הקבלן (בין שבפרויקט הספציפי בלבד, ובין שבאופן כללי) יחויבו במס במסגרת מס הכנסה, ולא במס שבח. בכך נבדל מוכר שהוא קבלן מכל מוכר פרטי בשוק - מה שמוביל אותנו להבחנה הראשונה מבין אלו שצוינו לעיל.

מעמדו של המוכר לצורכי מס

כל עסקה במקרקעין מחויבת בדיווח לרשות המסים. אם בעסקת מכר רגילה בין שני גורמים פרטיים, הקונה יחויב במס רכישה ואילו המוכר יחויב במס שבח, הרי שבמקרה שהמוכר הוא קבלן ברוב המקרים חבותו במס תהיה במסגרת מס הכנסה ולא מס שבח (האישור לכך ניתן באמצעות טופס 50, כפי שהוסבר). כאן ודאי עולה השאלה: מה רלוונטי לקונה מעמדו של המוכר בעניין המס? ובכן, יש לכך השפעה על הקונה. לצורך העברת זכויות במרשמי המקרקעין (בכל סוג של עסקה) נדרשים אישורים מאת רשות המסים המעידים כי הצדדים שילמו את המס החל עליהם במסגרת העסקה באופן מלא. כפועל יוצא מכך, קונה שרכש דירה לא יוכל להעביר את הזכויות בדירה על שמו אלמלא יקבל לידיו את האישור כי אין למוכר חבות כלשהי במס בגין העסקה.

לכן, בהתקיים אישור לפיו המוכר מחויב במס במסגרת מס הכנסה ולא במס שבח (באמצעות טופס 50), שהוא מסלול מיסויי שונה לחלוטין – הקונה יכול להסיר כל חשש מליבו שמא תהיה מניעה מלהעביר את הזכויות בדירה על שמו, בשל אי תשלום המס החל על המוכר היות שהתלות במוכר לעניין זה מתבטלת מאליה.

הבטחת כספי הרוכש

כפי שצוין, בדרך כלל כשנפנה לרכוש דירה מקבלן, העסקה תיחתם כשהבנייה מצויה בשלביה הראשוניים ולעיתים אף לפני שבכלל החלה. בכך למעשה, רוכשי הדירות מתחייבים לשלם בעד מוצר שאיננו קיים, ומדובר כמובן ב'מוצר' שעלות מימושו (בניית הדירה בפועל) היא עלות משמעותית! לא נדרשת בקיאות מעמיקה כדי להבין שבמציאות שכזו הרוכשים עלולים להיות חשופים להפסד כספי מאד משמעותי, שאף עלול להיות משנה חיים. מכאן, מובן שנדרש מנגנון שיבטיח את כספי הרוכשים עד לקבלת התמורה, הדירה שבעדה שילמו את מיטב כספם.

יתרה מכך, נוסיף לעצם הסיכון שבתשלום בעבור נכס שאיננו מובטח, את העובדה שבין הקבלן לבין רוכשי הדירות מתקיים חוסר איזון מובנה, שכן הקבלן הוא בעל הידע, המומחיות, ההבנה המקצועית והשליטה בכל היבטי הבנייה על כל שלביהם, וגם, שהוא זה שיהנה מעליונות הצד מנסח של הסכם המכר – הרי שהגנה רגולטורית על רוכשי הדירות היא בגדר הכרח. ואכן, על בסיס הטעמים הללו מונה החוק מספר הוראות מחייבות להגנה על כספי רוכשי הדירות, אלו הוראות שכל קבלן המוכר דירות מגורים מחויב לעמוד בהן ואין הוא רשאי להתנער מהן, אפילו שלא בהסכמה כתובה עם רוכש כזה או אחר (הוראות חוק קוגנטיות).

השיעור של בית המחוקקים בישראל

הוראות החוק הללו מנויות בחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה-1974, אולם תוקפן לא היה מחייב מיום חקיקת החוק. היה זה מקרה קריסת חברת ‘חפציבה’ בשנת 2007 שלימד את כולנו את הלקח החשוב, ובעקבותיו שונה החוק וקיבל את תוקפו המחייב. חברת ‘חפציבה’ הייתה חברת אחת מחברות הבנייה הגדולות במדינת ישראל, שבנתה עשרות אלפי חידות דיור, אולם בשלב כלשהו נכנסה לקשיים כלכליים שהובילו אותה לפירוק. רוכשי דירות רבים ששילמו סכומי עתק בעד דירות שרכשו מהחברה מצאו עצמם ללא כל תמורה ושחלק ניכר מכספם ירד לטמיון.

הערה: 

כאשר מדובר בהוראת חוק מחייבת (קוגנטית), הרי שמדובר בהוראה שלא ניתן (ולמעשה אסור) להתנות עליה. לכן, גם אם הצדדים יחתמו על הוראה סותרת או כזו המבטלת הוראת חוק שכזו – הסכמה זו תהא נעדרת כל תוקף והיא תהיה חסרת משמעות. ומכאן טיפ חשוב: אם נגרם לכם עוול כלשהו על ידי הצד השני להסכם עליו אתם חתומים (ובפרט אם מדובר בקבלן), לא תמיד תעמוד לו הטענה ש'אתם חתומים על זה', מומלץ לוודא עם גורם מקצועי אם הנ"ל הפר חובה קוגנטית.

הוראות החוק כוללות חמש אפשרויות שונות שמתוכן רשאי כל קבלן לבחור את זו הנוחה והמתאימה לו ביותר. אולם, במסגרת חמשת האפשרויות, ברוב המכריע בהחלט של המקרים נמצא אחת מבין שלוש אפשרויות בלבד (כאשר שתיים מהן גם דומות מאד במהותן), כפי שיוסבר להלן. נדגיש, כי על הקבלנים חלות חובות דיווח שמטרתן לפקח על קיום ההגנה על רוכשי הדירות בפועל. קבלן שלא יעמוד בדרישות החוק עלול למצוא עצמו מחויב בקנסות ועיצומים כספיים.

אפשרות ראשונה - ערבות בנקאית (הנפוצה ביותר)

תינתן כאשר הפרויקט ממומן על ידי בנק מלווה, שאז כל ההתנהלות הכספית בפרויקט תיעשה במסגרת חשבון בנק ייעודי (חשבון ליווי סגור). הבנק המלווה מסייע במימון כל היבטי הפרויקט – הן במימון בנייה והן במימון הבטוחות הכספיות הדרושות. הרוכש יתבקש לשלם את תשלומי התמורה שבעד הדירה ישירות לחשבון הליווי, באמצעות פנקס שוברים ייחודי הנושא את פרטי הקבלן והפרויקט. השימוש במנגנון חשבון הליווי הסגור מבטיח שליטה מלאה של הבנק על ההתנהלות הפיננסית של הקבלן בפרויקט ובכך מונע משיכת כספים למטרות חיצוניות. בגין כל תשלום שיבצע, יקבל הרוכש ערבות מאת הבנק המלווה (להבדיל מהקבלן) בסך מלוא התשלום ששילם. ערבות זו תבטיח לרוכש כי בכל מקרה של כשל או חדלות פירעון של הקבלן, יוכל להיפרע ולקבל את מלוא הסכומים ששילם באמצעות חילוט הערבות.

אפשרות שנייה – פוליסת ביטוח (דומה במהותה לערבות בנקאית)

כיום, ישנם מקורות מימון חוץ בנקאיים ואחרים שביכולתם להעמיד מימון לפרויקטים נדל"ניים. מה שהיה פעם נחלתם של הבנקים בלבד, כיום יכול להיעשות על ידי גורמים נוספים בעלי חוסן פיננסי. הסקטור המקביל לבנקים בעניין זה, הוא סקטור הביטוח – במקום ערבות בנקאית יכול קבלן להסתייע בשירותי חברת ביטוח שתספק את המטרייה המימונית הנדרשת לו, ובמקרה שכזה במקום ערבות בנקאית תינתן לרוכש פוליסת ביטוח שתבטיח כי במקרה הרלוונטי יוכל הרוכש לתבוע את כספי הביטוח שיבטיחו את מלוא התמורה ששילם בעד הדירה.

אפשרות שלישית – הערת אזהרה ותשלום בכפוף להתקדמות הבנייה

על פי מנגנון זה, הקבלן יהיה רשאי לרשום הערת אזהרה לטובת הרוכש, על המקרקעין שעל גביהם יוקם הפרויקט (ובלבד שהקרקע נקייה מזכויות של כל גורם חיצוני אחר). הערת האזהרה נרשמת במרשמי המקרקעין ובכך מייצרת זיקה קניינית ישירה בין הרוכש לקרקע, באמצעותה יכולה לנוח דעתו של הרוכש כי הקבלן יהיה מנוע מלהעביר את הזכויות בקרקע לגורם אחר כלשהו. אולם, אין בכוחה של בטוחה זו כדי להגן על הרוכש באופן מלא, שכן, היא איננה מבטיחה הגנה על מלוא הסכומים שישלם הקונה עד לקבלת הדירה בפועל לידיו. לכן, מנגנון זה כפוף לתנאי נוסף וחשוב: הזכות לגבות כספים בעד הדירה הנבנית בהתאם לקצב התקדמות הבנייה. זאת אומרת, שהקבלן יהיה רשאי אחוז מסוים מסך התמורה כולה, שמדרגתו תעלה ככל שהבנייה תתקדם. האחוז המותר לגבייה בכל שלב אמור לשקף את הערך הכספי ההולם את שווי בנייה שבוצעה כבר בפועל (הטבלה המציינת את האחוז המקסימלי המותר לגבייה בסיום כל שלב בנייה מובאת בתקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (סייג לתשלומים על חשבון מחיר דירה), תשל"ה-1975).

שילוב הדרישות הללו - רישום הערת אזהרה במקרקעין על שם הקונה, כשהם נקיים מזכויות צדדים שלישיים, יחד עם עמידה בהוראות הגבייה המותרת - מייצר מנגנון המספק הגנה הולמת לרוכש. אמנם, בטוחה זו נחשבת פחות עדיפה מערבות בנקאית או פוליסת ביטוח (שהרי בסופו של דבר, אין הגנה טובה יותר מזו של "כסף על כסף"), ואכן היא פחות נפוצה. רוב הפרויקטים הנדל"ניים נעשים באמצעות מימון של מוסד פיננסי מלווה, ובמקרים אלו תינתן בטוחה כלשהי מבין שתי האפשרויות הראשונות שנמנו לעיל.

עניין שחשוב לדעת: החל מאיזה שלב חלה על הקבלן החובה החוקית לספק בטוחה לרוכש? האם כבר מהשקל הראשון ששולם לו? התשובה היא כן, אבל יש סייג קטן. קבלן רשאי לגבות עד 7% מהתמורה מבלי שיהא מחויב לספק בטוחה כלשהי. אך, מרגע שיגבה כל תמורה נוספת מעבר לכך, תחול עליו הוראת החוק ללא כל סייג. משלב זה, למעשה, יידרש הקבלן לספק את בטוחה כנדרש על פי החוק על מלוא הסכום ששולם מלכתחילה (מהשקל הראשון).

החוק מתיר לקבלן לגבות עד 7% מסך התמורה הכוללת שבעד הדירה מבלי שיידרש לספק בטוחה כלשהי לרוכש. אולם, משעה שגבה כל שקל נוסף מעבר לאותם 7%, חלה על הקבלן החובה לספק בטוחה על כל סכום ששולם עד אותו שלב ואשר ישולם בעתיד, לרבות הסכום הראשוני שנגבה ללא מתן בטוחה, עד 7% כאמור.

הצמדה למדד תשומות הבנייה

נקדים להדגיש שהצמדה למדד תשומות הבנייה (או כל מדד אחר) אינה נחלתם של קבלנים בלבד וכי גם גורמים פרטיים המתקשרים בהסכם מכר, רשאים להסכים ביניהם כי סכום התמורה יהיה צמוד למדד, אמנם לרוב הדבר לא נהוג בפרקטיקה. מאידך, קבלנים רבים מקפידים לקבוע בהסכמי המכר שלהם כי תשלומי התמורה יהיו צמודים למדד תשומות הבנייה. ההבדל הוא, שעל הקבלן חלות חובות לעניין זה, אשר אינן חלות על גורמים פרטיים.

נבין קודם כל: מה זה מדד תשומות הבנייה? מדד זה משקף את השינוי שחל במחיר של סל קבוע של מוצרים בענף הבנייה (אגב, קיים מדד ייחודי לתחום בניית המגורים וכן מדד נפרד לתחום מבניה המסחר והמשרדים). המדד נועד לבטא את אחוז השינוי שחל בהוצאות הקבלנים במסגרת הבנייה, ומכאן, שהצמדה למדד תשנה את סכום התמורה בהתאם. שימו לב: ההצמדה תחול רק על מרכיבי התמורה שטרם שולמו, ובהתאם למועד התשלום בפועל. לאורך השנים, המדד נמצא במגמת עלייה, גם אם בתקופת זמן נתונה חלה ירידה, המגמה הכללית היא עלייה מתמדת במדד.

עד ליום 7/7/2022 לא חלו מגבלות והקבלנים יכלו לקבוע כי סכום התמורה כולו יהיה צמוד למדד, דבר שיצר יתרון בלתי הוגן לטובת הקבלנים (שהרי מחיר הדירה מורכב ממרכיבים שונים שאינם נוגעים לבנייה, כמו מרכיב הקרקע למשל). כעת, המצב הוא שונה ומיטיב עם רוכשי הדירות.

אלו עיקרי ההגבלות החלות על קבלן לעניין ההצמדה למדד תשומות הבנייה:

• התשלומים הראשונים המגיעים עד ל-20% מהתמורה החוזית – לא ניתן להצמיד.

• מתוך יתרת 80% התמורה – ניתן להצמיד למדד מחצית מכל תשלום.

• לא ניתן לבצע הצמדה כלשהי למועד מאוחר יותר ממועד המסירה הנקוב בהסכם המכר.

• אסורה הצמדה לכל מדד אחר.

אם כן, הקבלן יוכל להצמיד למדד כ-40% מסכום הדירה בלבד, וגם זאת תחת מגבלות אחרות. כאן כדאי לשים לב לכך שבדרך כלל הקבלן יוסיף תניה להסכם לפיה ההצמדה תחול רק במקרה של עליית המדד, ועל כך אין כל מגבלה או איסור שבחוק.

גם עניין ההצמדה למדד הוא נושא הפתוח למשא ומתן עם הקבלן בטרם חתימת הסכם המכר. ניתן לקבוע לגביו הוראות בהסכם שיטיבו עם הקונה וישפרו את עמדתו בנוסף להוראות החוק (ובכל מקרה, בלי לגרוע מהן).

איחור במסירת הדירה

במקרה של עסקת מכר בין שני גורמים פרטיים, לא חלה אף הוראה חוקית מחייבת באשר לפיצוי שצד אחד יהיה זכאי לקבל ממשנהו במקרה של הפרת ההסכם, לרבות במקרה של איחור במסירת הדירה. כאשר מדובר ברכישה מקבלן ישנן הוראות מחייבות לעניין איחור במסירה (שאין בהן כדי למנוע קביעת מנגנוני פיצוי נוספים בהסכמת הצדדים). הפיצוי הקבוע בחוק הוא פיצוי כספי הנגזר מערך דמי השכירות הרואיים בגין הדירה הנרכשת, שיחושבו על פי מחירי השכירות הנהוגים בדירות דומות באזור.

אלו ההוראות המחייבות שיחולו במקרה של איחור במסירת דירה על ידי קבלן:

• הצדדים רשאים להסכים בהסכם המכר כי כל עוד האיחור אינו עולה על חודש ימים, הקבלן יהיה פטור מחובת תשלום פיצוי.

• היה והאיחור עלה על חודש ימים, תחול חובת הפיצוי על תקופת האיחור במלואה (כולל החודש הראשון).

• בגין ארבעה חודשי האיחור הראשונים (או כל חלק מהם) גובה הפיצוי יהיה בסך 100% מדמי השכירות הראויים.

• בגין התקופה הנוספת ועד לחודש העשירי (או כל חלק ממנה) גובה הפיצוי יהיה בסך 125% מדמי השכירות הראויים.

• בגין כל תקופה נוספת (מהחודש ה-11 ואילך) גובה הפיצוי יהיה בסך 150% מדמי השכירות הראויים.

המנגנון הקבוע בחוק בנוי בצורה שתתמרץ את הקבלן למסור את הדירה בהקדם, באופן כזה שאיחור קצר יחסית לא יגרור תשלומי פיצוי כבדים מנשוא, אולם כל אימת שהאיחור מתארך - גובה הפיצוי הולך ועולה.

שימו לב: הזכות לפיצויים עומדת לרוכש מבלי שחלה עליו חובה כלשהי להוכיח שנגרם לו נזק. זהו חריג לכלל לפיו "המוציא מחברו עליו הראיה". בדרך כלל, על התובע מוטל נטל הראיה לגרום כי הוא זכאי לפיצוי, אולם בהסדר החוקי הספציפי הנ"ל נטל הראיה מתהפך ועובר לכתפי הקבלן. כדי שהקבלן יוכל להתנער מחובת תשלום הפיצוי, יהיה עליו להוכיח שהאיחור לא נגרם בעטיו וכי לא היה בידו כדי למנוע אותו.

ישנם שני מקרים בהם על אף שחל איחור במסירת הדירה, הקבלן יהיה פטור מחובת הפיצוי:

• אפשרות ראשונה - האיחור נבע ממעשה או מחדל של הרוכש

הקבלן יידרש להוכיח כי הרוכש פעל באופן שגרם לאיחור, ובאופן שלא ניתן היה למנוע אותו. מדובר בנטל הוכחה גבוה למדי והסבירות שקבלן מסוים יוכל לעמוד בו היא די קלושה בהינתן שלרוכש אין חלק פעיל בבנייה ובביצוע הפרויקט, אלא במקרים בהם הוא נדרש לבחור חומרים או שהוא מבקש לבצע שינויים בבנייה. לכן, מומלץ להיות ערים לתקופות הקבועות בהסכם המכר בכל הנוגע לדרישות שינויים, מועדי ביצועם, התקופה הקבועה לבחירת חומרים ומסירת הודעות לקבלן, וכיוצא באלו.

• אפשרות שנייה – קיום עילת הסיכול

עילה זו קבועה בסעיף 18(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א- 1970 ולפיה היה והתחייבות חוזית מופרת בשל נסיבות שלא היו ידועות ושלא ניתן היה לדעת אותן או לצפות אותן מראש במועד כריתת החוזה, ובהינתן שלא ניתן היה למנוע את ההפרה – לא תחול על הצד המפר חובת פיצוי. מן הכלל אל הפרט: אם הקבלן איחר במסירה, בשל טעם כלשהו שלא ידע או שלא היה יכול לדעת ולא היה באפשרותו למנוע את האיחור בשל כך – אזי יהיה פטור מחובת הפיצוי לרוכש. גם כאן מדובר בנטל ראייתי גבוה למדי.

לצד העובדה שנטל הראייה מוטל על כתפי הקבלן, וכי מדובר ברף גבוה ומחמיר, הרי שגם רוח הפסיקה נוטה על פי רוב לטובת הרוכש התובע. חשוב לזכור שמראשית הדברים הקבלן תמיד מצוי בעמדה עליונה ועדיפה על פני הרוכש (הקבלן הוא הגורם המקצועי, בעל המומחיות וזה שינסח את הסכם המכר). הוראות החוק ורוח הפסיקה בעניינים אלו מצמצמים את הפער המובנה שבין עמדות הצדדים ומייצרים איזון מסוים ביניהם.

בדק ואחריות על מרכיבי הבנייה

על הקבלן תחול אחריות באשר לטיב הבנייה על כלל מרכיביה, בהתאם למשך התקופה כקבוע בחוק. האחריות המשפטית החלה לעניין זה על הקבלן מתחלקת לשני סוגים שונים:

• 'תקופת בדק' – תחילתה החל ממועד מסירת הדירה, ובמהלכה יהא הקבלן אחראי לתיקון כל ליקוי או נזק שייגרם, אלא אם יוכיח כי הדבר לא נגרם בשל מעשה או מחדל מצדו (נטל ההוכחה מוטל על הקבלן). תקופת הבדק משתנה בהתאם למרכיב הבנייה הספציפי.

• ‘תקופת אחריות’ – תחילתה עם תום תקופת הבדק, ובמהלכה הקבלן יהיה אחראי לתיקון כל ליקוי או נזק שייגרם, רק אם התובע (הרוכש או מי שייכנס בנעליו) יוכיח שהדבר נגרם עקב מעשה או מחדל שך הקבלן בתכנון, בעבודה או בחומרים (נטל ההוכחה חל על הרוכש). אורכה של תקופת האחריות הוא קבוע ואיננו משתנה בהתאם למרכיבי הבנייה השונים – 3 שנים מתום תקופת הבדק.

תקופות הבדק על פי החוק הן כדלקמן:

• ליקוי במוצרי מסגרות ונגרות, לרבות אלומיניום ופלסטיק – שנתיים

• ליקוי בריצוף וחיפוי פנים לרבות שקיעות ושחיקה – שנתיים

• כשל בתפקוד ובעמידות של מכונות ודוודים – שלוש שנים

• ליקוי בפיתוח חצר, מרצפות בקומת קרקע, בחניות, במדרכות ובשבילים בשטח הבניין, וכן ליקויים במשטחים מחומרי גימור שונים – שלוש שנים

• כשל בתפקוד ובעמידות של מרכיבי מערכות הבידוד התרמי – שלוש שנים

• כשל במערכות צנרת (לרבות נזילות), לרבות מים, מערכת הסקה ומרזבים, דלוחין וביוב – ארבע שנים

• כשל באיטום המבנה, לרבות בחללים תת-קרקעיים, בקירות, בתקרות ובגגות, לרבות גגות קלים עם סיכוך – ארבע שנים

• סדקים ברוחב גדול מ-1.5 מ"מ ברכיבים לא נושאים – חמש שנים

• התנתקות, התקלפות או התפוררות של חיפויי חוץ – שבע שנים

• כל אי-התאמה אחרת שאינה אי-התאמה יסודית – שנה אחת

• במקרה של אי-התאמה בחלקי הבניין הנושאים ומעבירים עומסים מכל סוג לקרקע הנושאת את הבניין והנוגעת להבטחת יציבותו ולבטיחותו (אי-התאמה יסודית) – 20 שנים

חשוב לדעת

התקופות הללו מחייבות את הקבלן גם במקרה שהרוכש מכר את זכויותיו לגורם אחר. פלוני שירכוש את הדירה מהרוכש המקורי ייכנס בנעליו לעניין זה, והוא ייחסה תחת הגנות החוק באופן שהקבלן יהיה מחויב כלפיו בדיוק כפי שהיה מחויב לרוכש המקורי. כך שגם אם רכשתם את הדירה מגורם פרטי, אך מדובר בדירה יחסית חדשה – יתכן מאד שאחריות הקבלן עדיין חלה ובמקרה של כשל או ליקוי בדירה או במערכותיה תהיו זכאים לקבלת מענה!

ועוד טיפ שחשוב להכיר

קבלנים נוטים לציין בהסכם המכר הוראה לפי הקונה מחויב להודיע בתום שנה ממועד המסירה על כל הכשלים והליקויים שנמצאו בדירה, וללא עיכוב. הדבר אף שגור בפרקטיקה המקצועית ומכונה - ‘שנת הבדק’. ניתן לטעות ולחשוב שיש בהוראה שכזו כדי לפטור את הקבלן מאחריות בעתיד, היה והקונה לא דיווח על ליקוי מסוים במהלך שנה זו. אולם הוראה זו נכונה רק לגבי ליקויים שניתן היה לגלותם בבדיקה סבירה בעת העמדת הדירה לרשות הקונה. זה המקום להזכיר כי מדובר בהוראת חוק מחייבת (קוגנטית), ולכן, אין שום הוראה חוזית שתוכל להפחית או לקצר את תקופות הבדק המנויות בחוק.

חובת הרישום והסדרת הזכויות

חובה נוספת שחלה באופן ייחודי על קבלן המוכר דירה, היא חובת הסדרת רישום הפרויקט וזכויות הרוכשים במרשמי המקרקעין. יתכן שהמשפט האחרון עשוי להיתפס כהוראה משפטית אפורה, אבל מדובר בעניין פשוט להבנה ובעל חשיבות רבה. 
נסביר: כל פרויקט בנייה נעשה על גבי מקרקעין כלשהם, כשבראשית התהליך הקרקע היא קרקע ‘בתולית’ שלא בנוי עליה דבר, או שלחילופין - הבנוי שהיה נהרס ופונה לטובת הקמת מבנה חדש. עם הקמת המבנה החדש על גבי אותם המקרקעין, במקרה של הקמת בניין מגורים - הרי שנוצר מצב חדש בו אותה הקרקע משמשת למספר דירות שונות במקביל, כשהבעלות בכל דירה היא נפרדת (בעלים שונה לכל דירה). את המצב החדש יש להסדיר במרשמי המקרקעין, דבר שיתבצע במסגרת הליך רישום בית משותף.
במסגרת הליך זה, חלקת המקרקעין המקורית תירשם מחדש כשהיא מכילה ‘תתי חלקות’ נפרדות - הן הדירות החדשות. הרישום ייעשה בהתאם לתשריט המאושר המשקף את הבנוי בפועל (ותשריט זה גם הוא יופקד בטאבו ויכונה ‘תשריט בית משותף’), בכך יתאפשר רישום בעלות נפרד בכל דירה.

כל זמן שלא נרשם הבית המשותף, בעלי הזכויות בדירות לא יוכלו להירשם תחת בעלות ייחודית על הדירה שלהם, אלא שכולם יהיו רשומים כבעלים במשותף בחלקת המקרקעין כולה - מציאות לא אידיאלית. לכן, חוק המכר מטיל על כל מוכר דירה שהוא קבלן, את האחריות לרישום הבית המשותף וכן את רישום זכויות בעלי הדירות בתתי החלקות שתירשמנה, כל אחד בדירתו.

מה המועד הקבוע בחוק להסדרת הרישום?
ובכן, ניתן לומר שקיימת בעיה בעניין זה. על פניו, הקבלן מחויב לרשום את הבית המשותף תוך שנה החל מ-(1)מועד מסירת הדירה, או (2)מועד השלמת רישום איחוד וחלוקה במקרקעין [הליך אחר שלעיתים נדרש בעת פיתוח מקרקעין ובו נעשה שינוי של חלוקת השטחים ורישומם מחדש]. אלא, שהחוק גם מציין שאת הליך האיחוד והחלוקה יש לבצע ‘במועד המוקדם ביותר האפשרי’, ובנוסף קובע כי לוח הזמנים הנדרש לא יחייב את הקבלן אילו חל עיכוב בביצוע הרישום עקב נסיבות שלא בשליטתו ושלא יכול היה למנוע את קיומן. 

שימו לב

אמנם החוק מאפשר לקבלן להוכיח שהעיכוב ברישום לא נגרם בעטיו - זאת בדומה לכאורה למקרה של עיכוב במסירת הדירה, אבל מדובר בשני מקרים שונים! הליך הרישום כרוך בפעולות ושונות ובתהליכים שונים ברשויות, רבים מהם אינם בשליטתו של הקבלן. לעומת זאת, השלמת הבנייה לרוב תהיה בשליטתו המוחלטת של הקבלן. 

לכן, על אף שנראה שברוב המקרים דירות חדשות נמסרות במועדן וכי במקרים של איחור במסירה רוב התביעות נגד הקבלנים מתקבלות, אף על פי כן, השלמת רישום בית משותף במועד הקבוע בחוק תהיה בגדר מקרה נדיר. ברוב המכריע של המקרים, רישום הבתים המשותפים מתארך אולם מתבצע בסופו של דבר. עד להשלמת הרישום הקבלן נושא באחריות להסדרת רישום הזכויות לרבות רישום עסקאות נוספות שנעשות בדירות הפרויקט (זאת במסגרת חברה משכנת - על נצטרך להרחיב כבר במאמר אחר).

לסיכום 

הליך רכישת דירה מקבלן שונה בתכלית מהליך רכישת דירה קיימת בשוק הפרטי וישנם הבדלים רבים בין מוכר שהוא קבלן לבין כל מוכר ‘רגיל’. עיקרם של הבדלים אלו מצוי בהוראות החוק השונות, המטילות אחריות מיוחדת וגדולה יותר על הקבלנים. 

בטרם אתם פונים לביצוע עסקת רכישה רצוי לעמוד על ההבדלים הללו, ועל אחת כמה וכמה במקרה שעולה ההתלבטות בין רכישה מקבלן לבין רכישת דיריד שנייה. יחד עם זאת, זכרו שגם אם רכשתם דירה מאדם פרטי, אתם נכנסים בנעליו באופן אוטומטי בכל עניין הנוגע למעמדו מול הקבלן, ככל שהדבר עוד רלוונטי, כך שאם מרכיב כלשהו בבנייה עדיין יחסה תחת תקופת הבדק או האחריות - יעמדו לרשותכם כל הזכויות שבחוק. 

ידע זה כוח - נצלו זאת לטובתכם.