שוק הנדל"ן הוא עולם ומלואו, הוא מורכב מסוגים רבים של נכסים ומגוון רחב של עסקאות העשויות להיות שונות בתכליתן, אופיין ומהותן. החל מעסקת שכירות של חדר בדירת שותפים ועד לעסקאות ענק מורכבות הכוללות הליכים יזמיים ארוכי טווח של פיתוח קרקעות, בנייה וכו'. למעשה, יוצא שכל אדם מן השורה הופך במוקדם או במאוחר להיות גורם פעיל בשוק הנדל"ן, קטן או גדול ככל שיהיה.
בעודנו עושים את צעדינו המשמעותיים הראשונים בעולם הנדל"ן (כמו למשל בעת רכישת דירת מגורים ראשונה), עלינו לשקול היטב את האפשרויות הפרוסות בפנינו, להבין ככל הניתן כל פרט שעשוי להשפיע על שיקולינו באשר לנכס הנכסף, ולגבש תמונה בהירה, על מנת לקבל החלטה מושכלת בעניין. אולם, גם לוותיקים שבוותיקים שבשוק הנדל"ן, אסור להפחית מערכם של דברים אלו. בדיקות טרם רכישת נכס, מן ההכרח שייעשו באופן ראוי ומדוקדק – בכל עסקה, בכל שלב.
אכן, ניתן להניח שגורם בעל ותק בשוק הנדל"ן יהיה בעל חושים מחודדים, ערני ורגיש יותר להבחנות ולדקויות הנדרשות, שהרי 'אין חכם כבעל ניסיון'. אולם יחד עם זאת, התנהלות חכמה, שקולה וזהירה תוכל לכסות על חלק ניכר מן הפער שניסיון החיים עשוי לייצר. כל שנדרש הוא לגלות עניין והבנה באשר לכל אותם פרמטרים שיש בהם כדי להשפיע על טיבו של נכס כזה או אחר.
אז מה הם אותם פרמטרים שעלינו לבדוק בטרם ניגש לבצע עסקה לרכישת נדל"ן?
ובכן, התשובה לשאלה זו מורכבת ממספר רבדים.
בבסיסם של דברים, ישנם נושאים כלליים אותם ניתן לסמן כרלוונטיים לכל סוגי העסקאות. ככל שנעמיק וניכנס לעובי הקורה נידרש לתת את הדגש על נושאים פרטניים ובהם תתי נושאים נוספים.
על מנת להמחיש את הדברים, נוכל למשל להסכים, שבכל עסקה יהיה עלינו לעמוד על הקשר הקנייני שבין המוכר לנכס הנמכר (או בשפה פשוטה: לוודא שהמוכר הוא אכן 'בעל הבית'). בדיקה זו תהיה רלוונטית ואף הכרחית בכל עסקה, בין שמדובר ברכישת קרקע, רכישת דירה מקבלן, רכישת חלל המיועד למסחר, או יחידת משרד בבניין משרדים.
לעומת זאת, כאשר נפנה לרכוש דירה לשימוש פרטי, נגלה פחות עניין ברמת ההכנסות שהנכס עשוי לייצר, להבדיל ממצב בו נעמוד לפני רכישת נכס מניב המיועד להשקעה.
בדומה לכך, יזם נדל"ן המתכוון לקדם בניית אזור מגורים שלם, יצטרך להתחשב בקיומן של תשתיות עירוניות ובאפשרות לקדם את פיתוחן באמצעות הרשויות המקומיות לטובת הבנייה החדשה, דבר שכבר לא יהיה רלוונטי בשלב בו הרוכשים הפוטנציאליים ירכשו את דירות הפרויקט.
לא משנה תחת איזה כובע נפעל בשוק הנדל"ן – מוכרים, קונים, גורמים פרטיים, חברות, יזמים, משקיעים – עלינו לפעול בשקידה ובזהירות.
היות שמדובר בעסקאות הכרוכות בסכומי כסף לא מבוטלים, הרי שהתנועות בשוק הנדל"ן עשויות להיות משמעותיות ולכן כל סטייה, אי דיוק או פספוס עלולים להיות הרי גורל וכרוכים בהשלכות כספיות משמעותיות.
על מנת לפשט את הדברים, נחלק את ביצוע הבדיקות לשני שלבים:
השלב החוזי, והשלב הקודם לו – הטרום-חוזי
השלב הטרום-חוזי
זהו השלב הראשוני ביותר ובו נבצע בדיקות שבעיקרן לא תהיינה כרוכות בהיבטים משפטיים, אלא כאלו שתתבססנה על נתונים זמינים וגלויים המשפיעים באופן ישיר על אטרקטיביות הנכס, שוויו, ומידת הכדאיות שבעסקה הנוגעת אליו. בין הדברים החשובים, רצוי לעמוד על העניינים הבאים:
- מחירים ושווי שוק: תהיתם אי פעם מדוע דירת 100 מ"ר בתל אביב עולה יותר (לפעמים אף הרבה יותר) מדירת 100 מ"ר באשדוד או בנתניה? התשובה לכך היא פשוטה למדי: ערכו של כל מוצר בשוק חופשי (מכל תחום, לרבות נדל"ן) נגזר מנקודת שיווי המשקל שבין הביקוש להיצע, באותו שוק ספציפי. ביקושים גבוהים ידחפו את המחיר למעלה, ומנגד – עודף היצע ידחוק במחירים לרדת או לכל הפחות להתמתן. על כן, בכל שוק חופשי מתגבש מחיר כללי המשקף את רמת הביקוש וההיצע של אותו השוק.
כאן עולה השאלה: מה ייחשב בגדר ה-'שוק' לצורך הבדיקה שלנו? גם כאן, ההגדרה תשתנה ככל שניכנס לרזולוציה גבוהה יותר. אם בתחילה נקודת המוצא שלנו תהיה לצורך העניין *שוק הדירות בישראל*, על מנת לדייק את הממצאים נתמקד בעיר הספציפית בה אנו מגלים עניין, בשלב שלאחר מכן נתמקד במחירים בשכונה, ואם נרצה לדייק ממש – נרד עד לרמת המיקרו-שוק: רמת הרחוב, המיקום הספציפי, כיווני הדירה, קומה בבניין וכו'.
מטרתנו בסופו של דבר, היא לקבל את האינדיקציה למחיר המשקף את רמת הביקושים באזור, לצד ההיצע הקיים בו. נשאף לערוך השוואות לנכסים בעלי מאפיינים דומים לזה שאנו מתעניינים לגביו ובכך נוכל לגבש עוגן מבוסס שישמש לנו ככלי להשוואה, באמצעותו נוכל לדעת אם אנחנו מתבקשים לשלם מחיר גבוה מהמחיר ההולם, או שלחלופין, אולי נפלה לידינו 'מציאה' במחיר אטרקטיבי.
לעניין זה, אציין מניסיון אישי, כי לרוב כאשר המחיר אטרקטיבי למדי, מומלץ לבדוק שבעתיים את כל יתר הנתונים לגבי הנכס הנדון. בדרך כלל, אין מתנות חינם! ודאי לא בעולם בו מידע שבעבר היה יקר ערך ומנת חלקם של מומחים בלבד – הפך להיות נגיש לכל, ומשכך, סביר להניח שאף מוכר סביר לא יתמחר את הנכס שבבעלותו במחיר נמוך מדי. יתכן מאד שאת 'ההפתעות' הללו נגלה בשלב הבא (השלב החוזי) כאשר הבדיקות נעשות ברבדים העמוקים יותר, והגלויים פחות.
כך למשל, במקרה שהגיע למשרדי, לקוח ביקש לקדם עסקה לרכישת דירה בתל אביב, הממוקמת בקו השני לחוף הים ואשר בנייתה נסתיימה לפני שנים אחדות. המחיר היה מאוד מפתה. עם הצלילה לעומק הנתונים התגלו פרטים רבים ששפכו אור על המחיר ושינו את פני התמונה לחלוטין:
כך, נמצא שהמוכר איננו רשום כלל כבעלי הדירה, אולם זו רק הייתה ההתחלה. על זכויות בעלי הדירה הרשומים נמצאו רישומים לטובת צדדים שלישיים, ביניהם הערה לטובת בנק למשכנתאות והערה נוספת על מינוי כונס נכסים מטעם הבנק (המוכר חדל פירעון!), ואם לא די בכך, הרי שעל הדירה הוטל צו עיקול על ידי בית המשפט. בקיצור, 'שמח'! המוכר בעסקה שלנו, אגב, היה בשלבי רכישת הדירה מכונס הנכסים של הבנק.
ודאי תתפלאו לגלות שלא עצרנו בשלב זה ועמלנו על קיום העסקה על אף הנסיבות המורכבות. אלא שבשלבים המתקדמים גילינו, כי מתנהל תהליך להסדרת שינוי ייעודה של הדירה מדיור נופש למגורים – עניין שאין כל ערובה להשלמתו. בהינתן כל אלו, ידענו שהלקוח לא יוכל לקבל הלוואת משכנתה ובכל בכל מקרה לא יוכל לממן את העסקה. לפיכך, נאלצנו לרדת מהעסקה שבכל מקרה כבר נראתה הרבה פחות אטרקטיבית.
- מצבו הפיזי של הנכס: זהו כנראה הדבר הראשון והטריוויאלי שנחשוב לבדוק, ובצדק. מעבר לעניין האסתטיות, חשוב לבדוק את רמת הבלאי הפנימי והחיצוני בנכס, ככל שישנו. בבניינים ובבתים משותפים חשוב לעמוד על המצב הפיזי של המבנה כולו ולא רק על מצבה של הדירה הפרטנית לגביה אנו מגלים עניין. זאת מכיוון שמערכות רבות ובהן גם תשתיות הדירה עוברות בין קירות המבנה ולכן בלאי במבנה עלול להשפיע לרעה על הדירה, גם אם היא עצמה שמורה ומטופחת מבפנים. בבדיקה מהירה על פני השטח נוכל לקבל אינדיקציה זריזה שלפיה נוכל להעריך אם יידרש להוציא כספים נוספים על מנת להתאים את הנכס לרמת חיים או שימוש נאותים.
גם לבדיקה הפיזית ניתן לייחס שני שלבים – ראשוני ומתקדם. כך למשל, ככל שנגיע למסקנה שהנכס מעניין אותנו ונרצה להתקדם לעבר הרכישה, בשלב הבא יהיה מומלץ לבצע בדיקה מעמיקה יותר באמצעות איש מקצוע מתאים שיוכל לאתר כשלים וליקויים סמויים מן העין כמו נזילות, רטיבות פנימית, פגמים בבנייה וכו'. נשים לב, כי במקרה שמדובר ברכישת דירת מגורים בשוק הפרטי (להבדיל מרכישה מקבלן) אם נגלה ליקויים לאחר החתימה על הסכם המכר יהיה לנו מאד קשה לבוא בטענות כלפי המוכר, כל שכן לקבל מענה כלשהו בעניין.
- התאמה לצרכים ופונקציונאליות: חשוב לבדוק היטב את המאפיינים הפונקציונאליים של הנכס. אם מדובר בדירת מגורים נעמוד על אופן חלוקת הדירה ובנייתה, כמות החדרים וחלוקתם, מיקומם, מרפסות, פתחים וכיווני אוויר, וכו'. אם מדובר בנכס מסחרי או משרד נבחן את מידת ההתאמה לצרכים היום-יומיים על מנת לוודא שהנכס יוכל לממש את מטרת השימוש בו בפועל על הצד הטוב ביותר.
- קירבה לדרכים, תשתיות, תחבורה ונגישות: נשאל שאלה פשוטה - 'מהם שלושת הדברים הכי חשובים בנדל"ן?' והתשובה: 'לוקיישן, לוקיישן ו-לוקיישן'! יש שיגידו שמיקום זה הכל. לכן, בבואנו לבחון נכס מסוים, עלינו לעמוד על מידת הנגישות אליו וממנו, החיבור לצירים מרכזיים והקרבה לאזורים החשובים והרלוונטיים. כך למשל, לגבי נכס משרדי נבחן בין היתר את רמת התעסוקה באזור, הנגישות לחניות אורחים, חיבור לאזורי מסחר וכיוצא באלו. אם מדובר בנכס מסחרי נידרש לעמוד על נושאים אחרים כמו רמת התנועה וכמות העוברים והשבים במקום, הפוטנציאל לתת מענה לכמות גדולה יותר של אנשים ככל הניתן וכו'. ככל שמדובר בדירת מגורים נשאל עד כמה מיקומה סמוך לאזורים מרכזיים, נוחות ויציאה מהירה לכבישים ראשיים ובכלל זה ננסה לאמוד את רמת העומס הצפויה בכניסה וביציאה מהמקום, קיום תשתיות תחבורה ציבורית, ועוד. כל אחד מאלה עשוי להשפיע על רמת החיים, היכולת להפיק הנאה ושימוש יעיל בנכס שלנו, ולכן כל אלו ישפיעו על המחיר בהתאם.
- בדיקת שוכרים (בעסקאות להשקעה, נכסים מניבים): אם מדובר בנכס הנרכש למטרת ייצור הכנסות שוטפות (הכנסות משכירות) – בין שמדובר בנכס מסחרי או בנכס למגורים, נבחן את המצב הכלכלי באזור (דירוג סוציו-אקונומי של האוכלוסייה באזור), בדגש על יציבות ועמידות השוכרים ויכולותיהם הפיננסיות. נעמוד על רמת החשיפה הקיימת להישאר עם נכס ריק ללא שוכרים ונבחן עד כמה מחירי השכירות משקפים את המחירים באזור כך שהתשואה הגלומה בעסקה, משקפת שווי שוק ולא מושפעת מגורמים מטעים (אם בכוונה או שלא בכוונה).
מומלץ לייחס חשיבות רבה לעניין זה, ולא להקל ראש בדבר. עד כמה זה קריטי? הנה לדוגמה מקרה שקרה (תיק שטופל במשרדי): הלקוח גילה עניין רב ברכישת נכס מניב – נכס מסחרי, עצמאי (מבנה בשלמות), שממוקם בלב שכונת מגורים עם תנועה ערה, כאשר בנכס ישנו שוכר פעיל תחת חוזה מחייב. שווי העסקה תומחר בהתאם להכנסות הנגזרות מהנכס, באופן שמחיר הנכס ישקף תשואה נאה של 7%-8%. על פניו, היה נראה שמדובר בעסקה נהדרת מבחינה פיננסית. אלא, שבדיקת מחירי השכירות באזור ובשכונות סמוכות שיכלו לשמש מקור להשוואה – העלתה, כי השוכר הנוכחי שילם דמי שכירות גבוהים מהממוצע. מה גם, שכאשר המוכר נשאל מה משך תקופת השכירות הנותרת הובן, כי מדובר בתקופה שאינה מספיק ארוכה דיה על מנת להסתמך עליה. שילוב שני הדברים הרים דגל אדום.
עוד בטרם התקדמנו להחלפת טיוטת של הסכם המכר, הומלץ ללקוח להתייחס למחירי האזור על מנת לשקף את השווי הריאלי של הנכס (בהתייחס לכך שכל עוד מחיר התמורה איננו משתנה, הרי שככל שההכנסות מדמי השכירות תהיינה נמוכות יותר - התשואה תישחק). איננו יכולים לדעת אם המוכר עשה יד אחת עם השוכר על מנת לייצר מצג של הכנסות גבוהות כדי 'לנפח' את מחיר הנכס (דבר שלצערנו יכול לקרות) או שמא באמת היה מדובר בשוכר תמים שהסכים לשלם דמי שכירות גבוהים. כך או כך, המחיר נמצא בלתי הולם לשוק והלקוח בחר בסופו של דבר 'לרדת' מן העסקה.
אז אם עד לנקודה זו ממצאי הבדיקות נמצאו מספקים, עברנו את השלב הראשון! מכאן יש לצלול עמוק יותר לנבכי הפרטים ולהעמיק בבדיקות, לרבות ברמה המשפטית.
השלב החוזי
זהו השלב המתקדם, שאם 'נצלח' את כל שלביו, נגיע לרגע המיוחל בו נוכל ללחוץ ידיים ולקבוע מועד לחתימה על הסכם המכר, ולאחר מכן – גם להרים כוסית. אולם, עלינו להיות זהירים ויסודיים, ודווקא כשהדברים מתקדמים להקפיד לא 'לעגל פינות' במקומות שעלולים לשים אותנו בחשיפה שלא לצורך. בין הדברים החשובים, יש לוודא את העניינים הבאים:
- זיהוי הבעלים והזיקה הקניינית לנכס: אם נחזור לדוגמה שצוינה לעיל, הדבר הבסיסי והחשוב ביותר לוודא הוא כי המוכר הוא אכן הבעלים של הנכס. עד כמה שזה נשמע ברור ומובן מאיליו, כבר ראינו שלא תמיד כך הם פני הדברים. יתכנו שלל מקרים בהם האדם המציג עצמו כמוכר איננו הבעלים בפועל של הנכס, למשל: אם מדובר בגורם הפועל מכוח נאמנות, ייפוי כוח, או שהמוכר מצוי בהליכי רישום הנכס על שמו.
רישום הבעלות בנכסים במדינת ישראל נעשה לרוב במרשמי לשכת רישום המקרקעין (הטאבו), או לחילופין במרשמי רשות מקרקעי ישראל, ולעיתים אך ורק בחברה משכנת. בדיקת רישום הבעלות תיעשה במסגרת המוסד הרלוונטי ומטרתה היא לספק ודאות משפטית באשר לקשר שבין המוכר לנכס הנמכר וכי הנ"ל רשאי למכור לנו את הנכס.
חשוב לציין, כי אי רישום שמו של המוכר במרשמי המקרקעין לא בהכרח יסכל את ביצוע העסקה. יתכן שהמוכר זכאי להירשם כבעלים אך הרישום טרם נעשה טכנית, ולכן, במקרים מעין אלו נוכל לקבל מסמכים אחרים בעלי תוקף משפטי מחייב עליהם נוכל להסתמך כדי להכיר במוכר כבעל הזכות בנכס בפועל (למשל, מוכר שהוא יורש של בעלי הנכס ובידיו צו ירושה חתום על ידי הרשם לענייני ירושה).
עניין נוסף, גם הוא עשוי להיתפס כמובן מאליו, ובכל זאת יש לציינו: יש לוודא, כי מסמכי הזיהוי של המוכר (תעודת זהות או תעודת התאגדות במקרה של חברה) הם אותנטיים ותקפים. לא מעט מקרי זיוף והתחזות התרחשו בעבר, ולמרבה הצער כנראה שיתרחשו בעתיד.
יש להקפיד על קיום התאמה מלאה בין פרטי תעודת הזיהוי ונסח רישום הבעלות בנכס - שם ומספר זיהוי. לעיתים, נכסים רשומים תחת בעלות שמית בלבד (ללא מספר זיהוי) – אין להסתפק בזיהוי שכזה. במקרה שכזה, מומלץ לחייב את המוכר לבצע הליך 'הוכחת בעלות' מול מוסד הרישום הרלוונטי ואף להתנות את קיום העסקה בהשלמת ההליך.
- בעלי זכויות נוספים בנכס (צדדים שלישיים): כשיש בידנו נסח רישום זכויות בנכס, עלינו לוודא גם כי הנכס נקי מזכויות של גורמים נוספים. יתכן מאוד ואף סביר שניתקל בבעלי זכויות נוספים, כגון הבנק למשכנתאות מטעם המוכר, אשר נתן למוכר הלוואת משכנתה למימון רכישת הנכס ובשל כך נרשמה משכנתה לטובתו (אגב, 'משכנתה' = משכון נכס מקרקעין). נוסף על בדיקת נסח הרישום (נסח טאבו או מסמך אישור זכויות מאת רשות מקרקעי ישראל ו/או החברה המשכנת), מומלץ לבצע בדיקה גם ברשם המשכונות.
מטרתנו היא לרכוש נכס 'נקי' מכל זכות של כל גורם שהוא ולפיכך יהיה עלינו לבנות את העסקה בהתאם. נדגיש: זכויות הרשומות לטובת צד שלישי כלשהו לא ימנעו את האפשרות לעצם קיום העסקה, אך הן עלולות למנוע את האפשרות להעביר את רישום הזכויות בנכס משם המוכר לשמנו. יתרה מכך, זכויות של גורמים נוספים בנכס יעידו על חבויות שונות של המוכר, לרוב חבויות כספיות. ככל שישנן זכויות לטובת צדדים שלישיים, העסקה תתקדם לפי שלבים בהם יסולקו רישומים אלו, ובהתאם לכך גם ישולמו תשלומי התמורה למוכר. היה ורובצים על הנכס רישומים בשל חבות כספית של המוכר, מומלץ לשלם את התשלומים הראשונים על חשבון התמורה, לצורך סילוק רישומים אלו.
אלו עוד מקרים יכולים להתקיים?
נכס שהוטל עליו עיקול (בעל הנכס חייב כספים לגורם כלשהו וננקטו נגדו הליכי מימוש), נכס שרשום עליו שעבוד אחר (שאיננו משכנתה), או כאשר רשומה הערת אזהרה לטובת צד ג'. הערת אזהרה, כשמה כן היא, נועדה להזהיר אותנו מעצם קיומה – אם תופיע הערת אזהרה בנסח הרישום, יתכן שהמוכר התחייב כבר למכור את הנכס לגורם אחר שקדם לנו. באותה מידה, מיד לאחר חתימת הסכם המכר אתנו, עלינו להקפיד שתירשם הערת אזהרה לטובתנו.
- התאמה למרשמי הוועדה התכנונית המקומית (היתר, גרמושקה): לאחר שהשלמנו את הזיהוי הקנייני כנדרש, ובכך עמדנו על מעמדו של המוכר באשר לנכס, כעת עלינו לעמוד על מעמדו של הנכס עצמו לרבות הזכויות הנגזרות ממנו – רישוי, היתר בנייה, היעדר חריגות, התאמה לייעוד וכיו"ב. כאן חשוב להדגיש, כי הגורם המקנה זכויות בנייה ואשר קובע באופן סטטוטורי את אופן השימוש המותר בכל נכס – הוא ועדת התכנון המקומית. הוועדה מאשרת תכנית בניין עיר (תב"ע) ובה היא קובעת את ייעוד השימוש במקרקעין, זכויות הבנייה הניתנות למימוש, הגבלות הבנייה (גובה, צפיפות, מרחק בין מבנים וכו'), והיא זו המוסמכת לתת הרשאה לקיים את הבנייה בפועל באמצעות מתן היתר בנייה.
ניתן לסכם שתי נקודות קריטיות לבדיקה זו:
א. שימוש תואם לייעוד המקרקעין - עלינו לאמת את ייעוד הנכס הקבוע בתכנית בניין העיר הרלוונטית ולוודא שהייעוד הנ"ל תואם את השימוש שנעשה בנכס בפועל. חריגה מן השימוש המותר עלולה לגרור קנסות ועיצומים בתוספת ריביות והצמדות.
ב. התאמת הבנוי להיתר – חשוב לבדוק אם מתקיימות חריגות בנייה בנכס באמצעות בדיקת התכנית המאושרת לצורך מתן ההיתר (הגרמושקה). במידה שישנן חריגות, יש לדרוש לסלק אותן או להתאים אותן להיתר, על מנת להמשיך בקיום העסקה. בדיקה זו, ראוי לבצע באמצעות גורם מקצועי מתאים (שמאי מקרקעין, אדריכל או מהנדס). אולם, במקרים מסוימים בדיקה זו מתייתרת (לרוב, במקרה של רכישת דירה בקומת ביניים בבניין רב קומות – היות שלא תיתכנה חריגות בנייה מקום בו הנכס אינו צמוד לקרקע או שקיים בנוי נוסף מעליו). בדומה למקרה של חריגה מייעוד השימוש המותר, גם חריגות בנייה עלולות לגרור קנסות וחיוב בהיטלים שאף הם עלולים לצבור ריבית והצמדות.
- התאמה בין תשריטים – תשריט בית משותף: חשוב להבין כי בית משותף הוא מבנה אחד בעל מספר יחידות נפרדות (למשל בבניין מגורים). לרוב, הבתים המשותפים רשומים במרשמי המקרקעין ככאלה ובכך מוסדרת גם הפרדה קניינית ברורה בין כל היחידות הקיימות במבנה, באמצעות רישום תתי-חלקות. אם אנו עומדים לפני רכישת נכס בבית משותף, יש לעיין במסמכי רישום הבית המשותף ובכללם תשריט הבית המשותף בו יסומנו כל אחת מן היחידות, לרבות ההצמדות של כל יחידה (חניות, מחסנים, שטח בגג המבנה, שבילי גישה וכו'). עלינו לזהות את מיקום היחידה הספציפית על גבי התשריט, ולהצליב בין מספר היחידה בתשריט למספר תת-החלקה הרשומה בנסח הרישום.
למען הסר ספק, לא מומלץ להסתפק בהגדרת הנכס הנמכר רק לפי מס תת-החלקה הרשום בנסח הטאבו, וכדאי לוודא שאין סתירה בין נתוני הנסח לבין נתוני התשריט. לא אחת נתקלנו במקרים בהם נמצאה סתירה בין נתונים אלו (מצב בו שני שכנים רשומים כל אחד כבעלים של דירת משנהו) – דבר המצריך הסדרה טכנית. אלמלא תיעשה הסדרה שכזו, סביר כי לא ניתן יהיה לאשר קבלת מימון משכנתה לצורך רכישת הדירה ולכן מוטב לבצע בדיקה זו עוד בטרם החתימה על הסכם המכר.
על מנת להשלים את הבדיקה בצורה המקיפה ביותר, יש לוודא כי תשריט הבית המשותף תואם גם את מסמכי הוועדה המקומית (הגרמושקה) כפי שצוינו לעיל. התאמה בין נסח הרישום לבין תשריט הבית המשותף לבין הגרמושקה – תענה על הצורך וניתן יהיה לסמן בדיקה זו כמאושרת.
- פוטנציאל מימוש זכויות בנייה נוספות וצפי לחיוב בהיטל השבחה: כפי שצוין, זכויות הבנייה ואופן השימוש המותר בכל נכס, מוגדרים במסגרת התב"ע המאושרת על ידי ועדת התכנון המקומית. יתכנו מקרים בהם לנכס מסוים קיימות זכויות בנייה נוספות שטרם נוצלו, ולכך ישנה משמעות כפולה שאמורה להיות מעניינו של הרוכש הפוטנציאלי. זכויות הבנייה הן המרכיב המשמעותי ביותר בהשפעה על ערכו של נכס; ככל שכמות זכויות הבנייה למימוש תהיה גבוהה יותר, סביר שערכו של הנכס יעלה. לכן, ברור שזכויות הבנייה תשפענה על מחירו של הנכס. כבר כאן נדגיש, שבדיקה זו לא תהיה רלוונטית במקרה של נכס בבית משותף שאיננו צמוד קרקע או מצוי בקומתו האחרונה, היות שבקומות הביניים ממילא לא ניתן מעשית לממש בנייה נוספת.
מכאן אנחנו יכולים להבין איך קורה ששני נכסים דומים, הבנויים בשטח זהה, במיקום גיאוגרפי סמוך, יהיו רחוקים מאד זה משוויו של זה: בנכס האחד תהיינה זכויות בנייה רבות שטרם מומשו, בעוד שבנכס השני לא תהייה זכויות נוספות כלל. הדבר אמור לשמש אותנו בבדיקת ערכו של הנכס – יתכן שניתקל במחיר שעל פניו ייראה אטרקטיבי לעומת נכסים אחרים, אבל כשנעמיק נגלה שהפער נובע מהאפשרות לממש זכויות בנייה. חשוב לציין, כי ישנם מקרים בהם קיימות זכויות בנייה נוספות על פי התב"ע, אולם הן לא ברות מימוש בשל מגבלות שונות. לכן, מומלץ לבצע גם בדיקה זו באמצעות גורם מקצועי מתאים (במאמר מוסגר נציין, כי במידה ונפנה לקבלת הלוואת משכנתה נידרש לבצע בדיקה שמאית עבור הבנק, שבמסגרתה נוכל כמובן לקבל את המידע הרלוונטי לגבי זכויות הבנייה).
אם יימצא, שבמסגרת הנכס ישנן זכויות בנייה בלתי מנוצלות, לדבר תהיה משמעות גם להיבטי המיסוי שיחולו על המוכר בעסקה, ורצוי להכיר בהם. על מנת למזער חשיפות בעסקה, נשאף לאמוד מראש את הוצאות המס ותשלומי החובה של המוכר בעסקה, היות שאלמלא ישולמו לא נוכל לקבל את מלא האישורים הנדרשים על מנת להעביר את הזכויות בנכס הנרכש על שמנו.
לכן, רצוי להיות ערים לעובדה שקיום זכויות בנייה בלתי מנוצלות עלול להביא לחיוב בהיטל השבחה וכן גם במס שבח (גם אם המוכר זכאי לאחד מהפטורים ממס שבח בגין מכירת דירה). כך, נוכל להביא בחשבון את ההוצאות הצפויות ובהתאם לכך, נבנה את לוח התשלומים בעסקה באופן יעיל ובטוח. במידת הצורך נוכל להשתמש במנגנון הנאמנות (החזקת כספים בידי עורכי הדין של הצדדים בעסקה) על מנת להבטיח את זכויות הצדדים.
לסיכום
עסקה לרכישת נכס נדל"ן כלשהו, לרוב תהיה כרוכה בהשקעה כספית גדולה ולכך משמעות רבה. המפתח להצלחה בעסקה שכזו הוא בהכנה מצוינת. כדי להימנע מטעויות או מהפתעות מיותרות חשוב לבדוק את ההיבטים הכרוכים בעסקה, החל מההיבטים הכלכליים, דרך התכנוניים, המשפטיים וכלה בפיזיים. רק כך תוכלו לוודא שאתם עומדים בפני קניה בטוחה, מושכלת, כדאית ומוצלחת.
בהצלחה.
