קניית נכס היא כנראה העסקה היקרה ביותר שמרבית האנשים יבצעו בחייהם. לכן, על מנת להגיע מוכנים למעמד הקנייה, הקונים חייבים להכיר ולהבין את המשמעויות ואת הסיכונים העומדים בפניהם בתהליך הקנייה.

לאחר שנמצא הנכס המתאים ביותר עבורם, מומלץ מאד לבצע חישוב של התקציב הנדרש אל מול היכולת הכלכלית וכן לבצע מספר בדיקות מקדימות שנוגעות לנכס עצמו. 

בדיקות כספיות

קונים שעומדים לרכוש נכס, צריכים לבדוק את ההיבטים הבאים:

1. הון עצמי ומקורות מימון

השלב הראשון, עוד לפני שניגשים לעסקה, הוא בחינת התקציב הכולל ובחינת מקורות המימון לעסקה לרבות: הון עצמי זמין, הלוואות, מתנות, משכנתאות ועוד. הקונים חייבים לדעת היטב, מתי בדיוק ומהיכן יגיע הכסף, על מנת שיוכלו להתחייב על הסכומים ועל לוחות הזמנים בעסקה. כל זאת, במטרה להימנע ממצב של אי עמידה בתנאי ההסכם והפרת חוזה. הפרת חוזה על פי רוב תגרור פיצוי מוסכם בגובה של 10% מגובה העסקה. 

על פי חוקי בנק ישראל, קיימת מגבלה על שיעור הלוואת המשכנתה ביחס לסכום הרכישה הכולל ולכן, על הקונים לוודא היטב כי קיים ברשותם ההון העצמי הנדרש לצורך השלמת העסקה.

במידה והקונים זקוקים למשכנתה על מנת לממן את העסקה, עליהם לפנות מראש לבנק ולוודא קבלת אישור עקרוני להלוואה בגובה הסכום המרבי הנדרש לעסקה.

2. הערכת ההוצאות הצפויות

רכישת נכס כרוכה בהוצאות שונות אשר חייבות להילקח בחשבון על ידי, הקונים במסגרת תכנון התקציב. בין ההוצאות ניתן למנות:

  • מס רכישה
  • הוצאות בגין שיפוצים
  • ייעוץ וליווי משפטי
  • תיווך
  • ייעוץ משכנתה
  • פתיחת תיק לקבלת משכנתה
  • שמאות
  • קניית ריהוט וציוד
  • הובלה
  • ריביות והצמדות (בעיקר במקרה של נכס חדש מקבלן)
  • ביטוחים (חיים ומבנה)
  • הוצאות נוספות בלתי צפויות

3. בדיקת מחיר הנכס

אף קונה לא רוצה להרגיש 'פראייר' ולשלם מחיר שאינו הוגן עבור הנכס. לכן, עוד לפני שמתקדמים לרכישת הנכס, כדאי לבחון את מחיר הנכס במטרה לוודא שהוא הוגן - לא גבוה ולא נמוך מדי בצורה שמעוררת חשד. מומלץ להיעזר בשמאי מקרקעין או במתווך מקצועי שניתן לסמוך עליהם לצורך בחינת כדאיות העסקה.

בדיקות הנוגעות לנכס עצמו

1. מצבו הרישומי של הנכס

ניתן ללמוד על מצבו הרישומי של הנכס באמצעות נסח טאבו שמהווה מעין 'תעודת זהות' של הנכס. מהנסח ניתן ללמוד על נתוני הנכס לרבות שטחו המדויק, הצמדות, בעלויות (האם המוכר הוא אכן בעל הזכויות בנכס והאם אכן הדירה רשומה על שמו, האם זכויותיו בדירה נקיות ואין לו כל מניעה במכירת הנכס), חובות ושעבודים הרובצים על הנכס ועלולים להגביל את מכירתו (כגון: הערות אזהרה, משכנתאות, שעבודים ועיקולים, הוצאה לפועל וכיו"ב).

2. מצבו התכנוני של הנכס

כל תוספת או שינוי בנכס קיים מחייבים קבלת היתר בנייה לביצוע השינוי (לדוגמה: סגירת מרפסת, הרחבה ותוספת בנייה, בניית מחסן, הרחבת חלון חיצוני ועוד) ולכן, נכס שקיימת בו חריגת בנייה יכול להיות בעייתי מבחינת הקונים מ- 2 סיבות עיקריות:

הראשונה: חריגת בנייה נחשבת עבירה פלילית והרשויות עלולות לפתוח בהליכים משפטיים כנגד בעל הנכס, לרבות הטלת קנסות, הוצאת צווי הריסה, הטלת חיובים נוספים של ארנונה והיטל השבחה

השנייה: חריגת בנייה אינה נחשבת כחלק מהנכס לצורך קבלת משכנתה (לדוגמה: דירת 3 חדרים עם מרפסת שנסגרה באופן לא חוקי ומשמשת בפועל כדירת 4 חדרים, נחשבת כדירה 3 חדרים לצורך קבלת המשכנתה).

מידע מלא בנוגע לנכס ניתן למצוא בתיק הבניין הנמצא במחלקת ההנדסה במשרדי הרשות המקומית. המידע כולל את היתר הבנייה, בקשות שהוגשו למתן היתר בנייה, התראות וצווים רלוונטיים, בקשות תכנוניות שהוגשו בעבר, דו"ח פקח, מכתבי התראה, תכתובת ועוד.

3. מצבו הפיזי של הנכס

כשם שבודקים רכב לפני קנייה, כך מומלץ לבצע בדיקה פיזית של נכס הנדל"ן לפני הקנייה באמצעות בודק מוסמך או מהנדס אזרחי המתמחים בבדיקות מסוג זה. הבדיקה נועדה לאיתור ליקויים תכנוניים והנדסיים, שינויים מבניים מסוכנים ולאיתור ליקויים נסתרים שאינם גלויים לעין.

הבדיקה נקראת על פי רוב 'בדק בית' וכוללת את מערכות הנכס והתשתיות לרבות: מים, ביוב, חשמל, ומיזוג אוויר, וכן בדיקה מקיפה לאיתור בעיות רטיבות ואיטום, סדקים וכשלים מבניים, דלתות, תריסים וחלונות, נגרות וכיו"ב.

הבדיקה מתבצעת באמצעות מכשור מיוחד הכולל מצלמות ייחודיות, מכשירי מדידה, אמצעים טכנולוגים ייחודיים באמצעותם ניתן לאתר ליקויים בתשתיות נסתרות, בקירות ומתחת לריצוף.

מומלץ לבצע בדק בית ב- 2 מקרים:

ברכישת דירה חדשה מקבלן - הבדיקה נועדה לאיתור ליקויים שנוצרו במהלך הבנייה ועליהם קיימת אחריות קבלן (לדוגמה: אריחים פגומים או שבורים, סדקים, שקיעות, עקמומיות ופגמים שונים) וכן איתור ליקויים הקשורים לאי - עמידה בתקנים (לדוגמה: התקנת מעקה בניגוד לתקן או הנחת ריצוף בשיפוע לא תקני). 

ברכישת דירה קיימת אשר שימשה למגורים - הבדיקה נועדה לאתר ליקויים גלויים ונסתרים שנוצרו במהלך הזמן ולהבין את השפעתם ואת המשמעות העתידית של הליקויים שהתגלו בהיבטים טכניים וכספיים.

4. הסביבה, השכנים וועד הבית

כחלק ממכלול הבדיקות המבוצעות על ידי הקונים, רצוי מאד להרחיב את הבדיקה למעגלים נוספים הכוללים את השכונה ואת הבניין. כדאי לשים דגש, ביחס לשכונה, לנושאים הבאים:

  • עומסי תנועה
  • מוסדות ציבור, חינוך ומרכזים מסחריים
  • שירותי קהילה
  • ביטחון ואבטחה
  • פארקים וגנים ציבוריים

מומלץ לערוך סיור מקיף בבניין ואף לפנות לוועד הבית.

ביחס לבניין כדאי לשים דגש ולבדוק את הנושאים הבאים:

  • מצב הבניין ורמת התחזוקה
  • נראות הלובי, חדר המדרגות והמעלית
  • בעיות מיוחדות עליהן יכול להצביע נציג ועד הבית (רעש, לכלוך, סכסוכים, בעיות ועוד)
  • שימוש ברכוש המשותף

והנה עוד 4 טיפים חשובים:

1. זיכרון דברים: אל תחתמו על זיכרון דברים, בשום אופן, מבלי להיוועץ תחילה בעורך הדין. זיכרון דברים חתום הינו מסמך משפטי מחייב ולכן חתימה עליו יכולה לסכן את הקונים ואת המוכרים כאחד.

2. שמאות מוקדמת: מומלץ מאוד לבצע שמאות מוקדמת במקרים בהם קיימות חריגות בנייה בנכס או במקרה בו אחוז מימון המשכנתה גבוה וקרוב למקסימום האפשרי.

3. עו"ד מקרקעין: חשוב מאוד להיוועץ בעורך דין המתמחה בדיני מקרקעין שיבדוק את מסמכי הנכס, מסמכי הבית המשותף (תשריט, צו רישום, תקנון) ויאפשר לכם לזהות את מיקום הנכס ואת ההצמדות (חניות, מחסנים, גגות, גינות וכיו"ב).

4. ביקור בנכס: כדאי מאוד לבקר בנכס במספר הזדמנויות ובמועדים שונים: בשעות האור, בערב ובסופי השבוע.

לסיכום

הכנה מוקדמת, טובה ויעילה תבטיח תהליך קנייה ברור ופשוט יותר אשר יצמצם את הסיכונים הצפויים בעסקה.

הכרות מעמיקה עם המקורות הכספיים למימון העסקה, כמו גם בדיקת הנכס עצמו וסביבתו, בסיוע אנשי מקצוע מתאימים, יבטיחו קנייה זהירה ובטוחה יותר וכפועל יוצא מכך, גם חוויה נעימה יותר.