רכישת דירה היא ככל הנראה העסקה החשובה, המורכבת והיקרה ביותר שתעשו בחייכם.
כעורכת דין העוסקת כ- 15 שנים בתחום המקרקעין והנדל"ן, לעיתים קרובות אני נשאלת על ההבדלים בין רכישת דירה יד שנייה מול רכישת דירה מקבלן. מה עדיף? מהם היתרונות והחסרונות שלכם, כרוכשים, בכל אחת מהעסקאות הללו.
ישנם הבדלים מהותיים רבים בין סוגי הרכישות הנ"ל ובמאמר זה אנסה לעמוד על ההבדלים העיקריים ביניהם.
אז מה אתם קונים בדיוק?
ברוב המקרים, בבואכם לרכוש דירה חדשה מקבלן, היא תהיה מצויה בהליכי בניה או אפילו בשלבים מוקדמים עוד יותר - לפני תחילת הליכי הבניה או אף בטרם החלו הליכי התכנון ביחס לבניין בו היא ממוקמת, מה שנקרא בעגה המקצועית ‘דירה על הנייר’.
על כן, לא יתאפשר לכם לבדוק אותה ו/או להתרשם ממנה בפועל, אלא באמצעות תכניות מכר בלבד, שגם הן עשויות להשתנות עקב בקשות לשינויים במהלך הבניה מצד הקבלן ו/או מצד הרשויות המוסמכות, כגון הועדה המקומית לתכנון ובניה הרלוונטית. כלומר, יתכן שלאחר שהדירה תבנה תגלו שמה שראיתם בתוכניות המכר הוא לא בדיוק מה שקיבלתם בפועל.
לעומת זאת, טרם רכישת דירה יד שניה לא תצטרכו לדמיין, אלא תיהנו מנכס מוחשי, תוכלו לבקר בדירה מספר פעמים בימים ובשעות שונות, להתרשם ממנה ומסביבתה כראוי ולבצע בה ובמערכותיה בדיקות יסודיות, לרבות בדיקות פיזיות ותחזוקתיות באמצעות מומחים ואנשי מקצוע מטעמכם.
על אף האמור לעיל, היתרון שלכם כרוכשים ברכישת ‘דירה על הנייר’ הוא בגמישות התכנונית בתכנון הדירה והתאמתה לצרכים שלכם כגון בחלוקתה הפנימית, במיקום של נקודות חשמל, תקשורת, מים כרצונכם וכיו"ב. בנוסף, ברכישה כזו אף יתאפשר לכם לבחור את הפריטים שיותקנו בדירה החדשה שלכם לרבות אריחים, ריצוף, מטבח, שיש ועוד ולעצב אותה לפי טעמכם האישי.
כמה זה יעלה לכם?
בשני המקרים מחיר הרכישה הוא מוסכם וידוע, אך מעבר למחיר הרכישה יש להביא בחשבון ולהיערך, מבחינה פיננסית, לעלויות והוצאות נלוות נוספות שקיימות בכל עסקת רכישה, בין היתר: מס רכישה על פי דין, שכר טרחת עורך דין מטעמכם, עלויות משכנתה (ככל שנוטלים) ועוד.
ואולם, במסגרת רכישת דירה מקבלן, בניגוד לרכישת דירה יד שניה, בנוסף לעלויות המוזכרות, ישנן לא מעט עלויות שמועמסות על רוכשי הדירות, אשר חייבים להכיר אותן מראש ולהתחשב בהן תקציבית, ובכלל זאת: הצמדת מחיר הדירה למדד תשומות הבניה שיכולה להיות משמעותית במקרים בהם מועד מסירת הדירה הוא שנים קדימה ובהתאמה פריסת התשלומים לקבלן, השתתפות בהוצאות משפטיות של עורך הדין מטעם הקבלן בנוסף לעורך הדין מטעמכם, עלויות חיבור הדירה לתשתיות ו/או למונים, תשלומים בגין שינויים ושדרוגים שתרצו להכניס בדירה ביחס למפרט הקבלן אשר בדרך כלל גבוהים מאוד.
אין ספק, כי גם בדירה יד שניה יתכן ותרצו או תידרשו לבצע שיפוצים והתאמות לפי הצרכים שלכם. יחד עם זאת, ברוב המקרים עלויות השינויים בדירה יד ראשונה יהיו גבוהות משמעותית מעלויות השיפוץ בדירה יד שניה.
שוני נוסף נוגע להוצאות המגורים השוטפות; בעוד ברכישת דירה יד שניה הרוכש יודע מראש מהן עלויות הארנונה ודמי הועד או דמי הניהול שיצטרך לשלם, ברכישת דירה מקבלן ברוב המקרים לא תדעו בעת הרכישה כמה יעלה לכם לגור בדירה החדשה, למשל מה יהיה סכום הארנונה ודמי הועד או דמי הניהול שתדרשו לשלם.
מה תקבלו?
רכישת דירה חדשה מקבלן תבטיח לכם, בדרך כלל, סביבת מגורים חדשה. ייתכן שהבניין בו נמצאת הדירה שתקנו יהיה חלק מפרויקט או משכונה חדשה ולכן יש לקחת בחשבון שלעיתים, תאלצו לגור ב'אתר בניה' לתקופה מסוימת, לעיתים ממושכת.
ברכישת דירה מקבלן תיהנו מתשתיות חדשות ומסטנדרטים מודרניים של בניה, חדישים ומתקדמים, הן בשטחי הדירה עצמה והן בשטחים הציבוריים המשותפים לכלל הדיירים בבניין. כך לדוגמה: מעליות מתקדמות, חדר כושר, מועדון דיירים, עמדת שמירה, בריכה וכו'.
מתקנים אלה עומדים לרווחת הדיירים אך מאידך יש לקחת בחשבון, כי הם ישפיעו על דמי הועד או דמי הניהול שתשלמו מידי חודש.
לעומת זאת, ברכישת דירת יד שניה התשתיות עשויות להיות ישנות יותר, סטנדרט הבניה מיושנן יותר, ללא ‘פסיליטיז’ וכמו כן, יש לקחת בחשבון סיכוי לתקלות עקב בלאי גבוה יותר, דבר שעלול לגרור אתכם להוצאות שיפוץ מחד, אך עשוי להשפיע על עלות דירה זולה יותר מאידך.
למרות האמור, חשוב לדעת, כי גם בדירות חדשות (דירה מקבלן) עלולים להתגלות ליקויים ואי התאמות הדורשים תיקונים, גם אם בתקופות הבדק והאחריות על פי חוק, הקבלן הוא שאחראי לתיקונם (דבר שאינו קיים ברכישת דירת יד שניה).
דבר נוסף שיש לקחת בחשבון, הוא שדירות חדשות כוללות, על פי רוב, מרפסת שמש, חניה פרטית אחת צמודה (לכל הפחות) ולעיתים אף מחסן.
כמו כן, בניינים חדשים נבנים על פי תקני עמידות בפני רעידות אדמה וכוללים חדרי ממ"ד, אשר כפי שנוכחנו לדעת בעת האחרונה, הפך להיות החדר החשוב ביותר בבית. מבחינת שטח הדירה הנרכשת, חשוב לציין, כי במקרים רבים, דווקא החדרים בדירות החדשות קטנים יותר בהשוואה לגודלם בדירות יד שניה ישנות יותר.
הסיכונים הכרוכים בעסקה
אין חולק, כי כל עסקת נדל"ן כרוכה בסיכונים, אך נראה כי בעסקת רכישה מקבלן שהנה עסקה ארוכת טווח הנפרסת על פני מספר שנים, יש להביא בחשבון סיכונים אפשריים רבים יותר מאשר בעסקת רכישה יד שניה.
לדוגמה:
איחור במסירה
ברכישת דירה מקבלן ייתכנו איחורים משמעותיים במסירת הדירה לרוכשים וזאת, עקב עיכובים בהתקדמות בנית הפרויקט מסיבות שונות, שאינן תלויות בהכרח בקבלן באופן ישיר ועל כן, לא תמיד יזכו את הרוכשים בפיצוי, כולו או חלקו;
רישום זכויות
הליך רישום הזכויות על שם הקונים בעסקת רכישת דירה מקבלן, עשוי להימשך שנים ומשפיע על הרוכשים. למשל, במקרה בו תבקשו למכור את הדירה או לשעבד אותה בתקופה שעד לרישום הזכויות על שמכם בה;
סיכון כלכלי
בעסקת רכישת דירה מקבלן קיים סיכון כלכלי, שכן הרוכשים חשופים פרק זמן ממושך למצבו הפיננסי של הקבלן ולא בכל הפרויקטים קיים בנק מלווה, המעניק לרוכשים בטוחות פיננסיות כגון ערבויות או פוליסות ביטוח. על פי החוק, לקבלן יש אפשרות להעניק לרוכשים בטוחות שאינן פיננסיות כגון רישום הערת אזהרה לטובתם ועל כן, הסתבכות כלכלית של הקבלן במקרים מעין אלה תותיר את הרוכשים בבעיה קשה מאוד. בעסקאות מכר של דירות יד שניה, שהנן לרוב עסקאות קצרות טווח ואפילו מיידיות, פוחתים ו/או לא קיימים הסיכונים הנ"ל.
לסיכום
מהסקירה האמורה לעיל עולה, כי בכל אחד מהמקרים שנבחנו ישנם יתרונות וחסרונות לכאן ולכאן אשר כדאי לכם לבחון בקפידה בטרם אתם בוחרים באיזו עסקה להתקשר.
בין אם בחרתם לרכוש דירה יד שניה ובין אם בחרתם לרכוש דירה יד ראשונה חדשה מקבלן, בשני המקרים מומלץ עד מאוד לפנות לעורך דין מומחה בתחום המקרקעין והנדל"ן, בעל ניסיון בעסקאות רכישה הן יד ראשונה והן יד שניה, שילווה אתכם במסגרת עסקת הרכישה שלכם, ימזער את רכיב הסיכון שקיים כאמור בכל עסקת נדל"ן ויבטיח את מלוא האינטרסים והזכויות שלכם כראוי.
