כולנו אוהבים להרוויח כסף ואף אחד מאיתנו לא אוהב לשלם מיסים ויותר מכך, מיסים שניתן היה להימנע מלשלם. אם אתם עומדים למכור נכס מקרקעין, חשוב שתקראו את המאמר הבא שפותח צוהר לאפשרויות קבלת הפטור מתשלום מס שבח.
ראשית, מה הוא מס שבח?
מס שבח משלמים על הרווח שנוצר במכירת נכס מקרקעין. כיום (החל משנת 2012) שיעור מס שבח הנו 25% על רווח ההון שנוצר למוכר בין הקנייה למכירה.
במילים פשוטות, במכירת נכס מקרקעין (דירת מגורים, קרקע או נכס מסחרי) בסך של 1,600,000 ₪, כאשר הנכס נקנה בשנת 2015 בסך 1,000,000 ₪, הרווח הינו סך של 600,000 ₪ כמס השבח הנו בסך 150,000 ₪.
פטור ממס שבח
כדי לא לשלם מס מיותר, כדאי מאוד להכיר את הפטורים ממס שבח.
הפטור הנפוץ ביותר – מכירת דירה יחידה
הרעיון העומד מאחורי הפטור ממס שבח לדירה יחידה הוא פשוט: כל אדם צריך קורת גג לראשו. לכן, גם רווח שנוצר בעת מכירת דירה יחידה (והוא יכול להיות רווח משמעותי) לא נכון למסות אותו כרווח הון כי לרוב, המוכר ישתמש בכספי מכירת הדירה לקניית דירה אחרת.
התנאים לפטור ממס שבח לדירה יחידה
חשוב לדעת שלא כל מכירת דירת מגורים יחידה פטורה ממס שבח. כדי להיות זכאים לפטור, עלינו לעמוד בכמה תנאים.
ראשית, הדירה צריכה להיות ‘דירת מגורים’. ההגדרה לדירת מגורים על פי חוק מיסוי מקרקעין ופסקי הדין בעקבותיו, היא כזו:
- הדירה צריכה להיות דירה הראויה למגורים לפי טיבה – יש בה מטבח, שירותים ומקלחת (או שניתן בשיפוץ קל להתקין בה).
- היא מוגדרת כדירת מגורים על פי היתר הבנייה. זאת אומרת, גם אם עשרות שנים הדירה שימשה בפועל למגורים, אך בהיתר הבנייה היא לא הוגדרה כדירת מגורים, אלא במחסן, דירת נופש או כל הגדרה שאינה דירת מגורים, לא ניתן יהיה למכור אותה בפטור ממס שבח.
- הדירה שימשה למגורים בארבעת השנים שקדמו למכירה או ב80% ממשך התקופה בו החזיק בה המוכר.
- הדירה הייתה בבעלות המוכר מעל ל-18 חודשים, כאשר בעניין משך זמן החזקת הדירה יש הבדל בין דירה שנרכשה ‘על הנייר’ מקבלן, לבין דירה שנקנתה ‘יד שנייה’ לאחר שבנייתה הסתיימה. כשנרכשת דירה לאחר שבנייתה הסתיימה, שמונה עשר החודשים מתחילים החל מיום חתימת חוזה הרכישה. וכשנקנתה ‘על הנייר’, תקופת ההמתנה מתחילה החל מיום שבו הדירה היתה ראויה למגורים (בדרך כלל קבלת טופס איכלוס מהרשות המקומית).
דירה שהתקבלה במתנה
במכירת דירה שהתקבלה במתנה, וכדי שתיחשב דירה שהתקבלה במתנה, די בכך שמחצית מכספי רכישת הדירה, התקבלו במתנה. לגבי דירה כזו, תקופת ‘הצינון’ ארוכה יותר. אם המוכר גר בדירה, הוא יוכל למכור אותה בפטור ממס שבח לדירה יחידה לאחר שחלפו שלוש שנים מיום קבלת הדירה במתנה, ואם לא גר בה, תקופת הצינון לצורך פטור ממס שבח לדירה יחידה, היא ארבע שנים מיום קבלת הדירה במתנה.
מספר הדירות שבבעלות המוכר נקבעת על פי הסטטוס הקיים ביום המכירה. לכן, במקרה בו מכרתי דירת מגורים ללא פטור ממס שבח, אוכל למחרת יום החתימה על חוזה המכירה למכור את הדירה שנותרה בבעלותי ושנחשבת החל מאתמול, כדירתי היחידה בפטור ממס.
משפרי דיור
משפרי דיור הם אלו שקונים דירה נוספת לפני שמכרו את דירתם היחידה ובעת קניית הדירה החדשה, הם מתחייבים למכור את זו שבבעלותם (הישנה) בתוך 18 חודשים מיום רכישת הדירה החדשה, או בתוך 12 חודשים מיום שבו הדירה החדשה תהיה ראויה למגורים – בקניית דירה מקבלן, לפי המאוחר מביניהם.
לדוגמה, בבעלות המוכר דירה והוא קונה דירה אחרת ‘על הנייר’. הדירה החדשה תהיה מוכנה רק בעוד שלוש שנים מיום חתימת חוזה הרכישה. במקרה כזה יוכל המוכר למכור את הדירה הישנה בפטור ממס שבח בתוך ארבע שנים מיום חתימת חוזה המכר.
במקרה שהדירה החדשה נקנית לאחר שהסתיימה הבנייה, כדי לקבל פטור ממס שבח למשפרי דיור צריך למכור את הדירה הישנה בתוך 18 חודשים מיום חתימת הסכם הרכישה.
חשוב לדעת שהפטור ממס שבח (ותשלום מס רכישה על הדירה החדשה לפי מדרגות מס רכישה לדירה יחידה) מותנה במכירת הדירה הישנה, לא זו החדשה שנקנתה.
בעלות בדירות או חלקי דירות בנוסף על הדירה הנמכרת
ישנם מקרים בהם, גם כשלמוכר יש דירה נוספת או חלק מדירה נוספת, הוא יוכל להשתמש בפטור ממס שבח לדירה יחידה.
במקרה שבו בבעלות המוכר דירה שהתקבלה בירושה ובמכירת דירת הירושה ניתן יהיה להשתמש בפטור של המוריש, ניתן יהיה למכור את הדירה בפטור, גם כשדירת הירושה נשארת בבעלותו.
מכירת דירת ירושה בפטור ממס שבח תתאפשר אם המוכר הנו צאצא (בן או נכד של המוריש), בן זוג של המוריש או בן זוג של צאצא של המוריש. לדוגמה אם התקבלה דירה בירושה מאח לאחיו, לא ניתן יהיה למכור את הדירה בפטור ממס שבח (אלא אם מדובר בדירתו היחידה של המוכר).
בנוסף, המוריש יכול היה למכור את הדירה בפטור ממס שבח ביום פטירתו – זו הייתה דירתו היחידה ביום פטירתו והתמלאו כל התנאים לפטור ממס שבח במכירת דירה יחידה למוריש (תקופת הבעלות בדירה וכו').
חלקים בדירה
אם ביום מכירת הדירה, בבעלות המוכר מחצית מדירה שהתקבלה בירושה (ואין אפשרות למכור את הדירה בפטור ממס שבח כדירת ירושה), או עד שליש מדירה אחרת, ניתן יהיה למכור את הדירה היחידה הנוספת בפטור ממס שבח.
חשוב לדעת שאם אדם היה בעלים של עד שליש בזכויות בדירת מגורים נוספת או עד מחצית בדירה שהתקבלה בירושה ומכר דירה בפטור ממס שבח כדירה יחידה, מכירת הזכויות בדירה הנוספת (דירת הירושה או השליש בדירה אחרת) תהיה חייבת במס שבח, גם אם ביום המכירה היא דירתו היחידה של המוכר.
מס שבח ליניארי
קצת היסטוריה -
עד לשנת 2014 ניתן היה למכור דירת מגורים בפטור ממס שבח פעם אחת בארבע שנים, ללא קשר למספר הדירות שבבעלות המוכר.
יחד עם שינוי החוק, ניתנה אפשרות למכור דירה שאינה דירה יחידה, בפטור חלקי ממס שבח – חישוב ליניארי. מחשבים את הרווח – ההפרש בין מחיר המכירה לקניה, מחלקים למשך התקופה בה החזיק המוכר בדירה, ומס השבח משולם החל מיום 1.1.2014.
לדוגמה, דירה שנקנתה בשנת 2000 בסך 650,000 ₪ ונמכרת בשנת 2024 בסך 1,650,000 ₪ - רווח הון של מיליון שקלים. מחלקים את סכום הרווח בעשרים וארבע השנים בהן החזיק המוכר בדירה, והמס ישולם רק על 11 השנים מתוך 24 שנות הבעלות בדירה.
בחודש ינואר 2024 הוגשה הצעה במשרד האוצר לביטול מס השבח הליניארי באופן הדרגתי החל משנת 2026, כך שהחל משנת 2026 יחויב מס שבח למוכרי דירה נוספת על התקופה שלפני 2014 בשיעור של 10%, החל משנת 2028 יחול מס שבח על התקופה שלפני 2014 בשיעור של 20% ומשנת 2030 יבוטל לגמרי הפטור הלינארי, וישולם מס שבח מלא.
מכירת שתי דירות לצורך קניית דירה אחרת
ישנה אפשרות למכור שתי דירות בפטור ממס שבח, כשהמכירה היא של שתי דירות זולות במטרה לקנות דירה אחת במקומן. ניתן להשתמש בפטור זה פעם אחת בחיים ויש הגבלה על סכום הפטור.
מוכרי דירה שבבעלותם דירה נוספת שעתידים למכור אותה בתוך 12 חודשים מיום המכירה, יקבלו פטור מתשלום מס שבח, כאשר שוויין של שתי הדירות יחד לא יעלה (נכון לשנת 2023) על סך 2,180,000 ₪ וירכשו דירה אחרת בלפחות 70% מערך הדירות הנמכרות.
במקרה בו שווי שתי הדירות עובר את תקרת הפטור, אך שווין פחות מסך 3,625,000 ₪, ישולם מס שבח על ההפרש שבין סכום הפטור לבין שווי הדירה.
כך למשל, כשנמכרות 2 דירות, אחת בסכום 1,100,000 והשנייה בסכום 1,800,000 ₪ - מעל לשווי של 2,180,000 לכן אין פטור מלא לשתי הדירות אלא, הדירה הראשונה תמכר בפטור, הדירה השנייה תמוסה 25% על החלק היחסי, העובר את תקרת הפטור – 720,000 ₪ במקרה זה.
לסיכום
חוק מיסוי מקרקעין שבח ורכישה ותנאי החוק, הנם מורכבים. כמו בכל תחום משפטי, פסיקת בתי המשפט במקרים שהגיעו לפתחו מלמדת תוך כדי תנועה על מקרים עתידיים.
לכן ובפרט בעסקה כה משמעותית, כדאי מאוד להתייעץ עם עורך דין שעוסק בתחום הנדל"ן ומיסוי מקרקעין לפני ההחלטה על מכירה, כדי לדעת האם יהיה חיוב במס שבח במכירה, ואם כן מה הסכום.
