בין אם אתם מוכרים ובין אם אתם רוכשים דירה, עיקר המאמר הבא הוא נושא שהיישום שלו, או אי היישום שלו יכול להביא לקיומה או לכישלונה של עסקת הנדל"ן. פשוט כך!
הנושא עליו אני רוצה לשים את הזרקור שיהיה לנגד עינכם בבואכם לבצע עסקת נדל"ן הוא התכנון המוקדם. חוסר תכנון או תכנון לא נכון, ואי הערכות מראש לסיכונים עליהם מתריעים 'הדגלים האדומים' בעסקה עלולים לגרום הפסדים כספיים משמעותיים לצדדים. אם גם אתם לא רוצים להניח את כספכם על קרן הצבי, אלא מבקשים להקטין את הסיכונים ככל הניתן, כדאי שתקראו את המאמר שלפניכם.
תכנון מוקדם יכול לבוא לידי ביטוי בהרבה נושאים בהקשר של עסקת נדל"ן והנה העיקריים שבהם:
בדיקות מקדמיות
בראש ובראשונה יש לבצע בדיקות מקדמיות לנכס שאתם מוכרים או קונים. לא הייתם רוצים להיכנס לעסקת רכישה ולגלות, שהמוכרים כלל לא רשומים כבעלים, או לגלות, לפני מכירת הנכס, שרשום עליו עיקול או חלילה קיימת חריגת בנייה שלא ידעתם עליה. בדיקות מקדמיות של הנכס הן הכרחיות לפני כניסה לתהליך מכירה או קנייה של נכס.
חשוב לוודא שאין חריגות בנייה, לוודא שהבנייה בהלימה להיתר (ובכלל שיש היתר), לוודא אם וכמה צפוי להיות היטל השבחה, לוודא שהזכויות רשומות על שם המוכרים ועל שם מי שטוען שיש לו זכות למכור. קרה לי לא פעם שהגיעו אלי לקוחות שהיו מעוניינים למכור את הדירה והסתבר, לאחר בדיקה מקדמית שערכתי, שהרישום אינו תקין. למשל, שישנו סיכול ספרות בתעודת הזהות (טעות סופר), דבר שיכול לעכב את העסקה. ניתן להסדיר זאת כמובן, אך חשוב להיות מודעים לדברים מראש על מנת שלא לגלותם במעמד חתימת ההסכם ואז לא לקבל את הכספים במועד שתכננתם, כי העסקה הפכה להיות 'עסקה על תנאי' עד לרישום הזכויות באופן תקין על שמכם.
תכנון מס
חשוב מאוד לדעת מראש מהו סכום המס אותו תדרשו לשלם. יש להתייעץ עם עורך דין שבקיא בתחום, על מנת לתכנן נכון ולבדוק אפשרויות להקטנת מס כחוק. אם אתם רוכשים נכס, כדאי גם לבדוק מה מצב המוכר מבחינה מיסויית ולשקול מראש, אם כדאי לשלם מקדמה על חשבון מס השבח אותו צריך המוכר לשלם או לא.
בנוסף, יש לחשב כמה כספים יש להותיר בנאמנות על מנת לוודא, שבמידה והמוכר יחויב במס יהיה מאיפה לשלם. כנ"ל לגבי היטל ההשבחה שחובת תשלומו מוטלת על המוכר.
לעיתים, אם אני רואה שהמיסוי שבו חב המוכר עלול להיות סבוך וכי ישנו סיכוי שהמוכר יערער על השומה, אעדיף לשלם מקדמה (תשלום מס שבח שחל על המוכר) על חשבון מחיר התמורה, כדי לקבל את האישור המיוחל של רשות המיסים בהקדם האפשרי לרישום הנכס על שם הקונים, ולהותיר למוכר להתנהל אחר כך כאוות נפשו מול רשות המיסים.
מצבים מיוחדים
ישנם מצבים מיוחדים שכדאי להיערך גם אליהם מראש. הנה כמה מהם:
תושבי חו"ל
למשל, כשהמוכרים הם תושבי חו"ל, רצוי להיערך עם ייפוי כוח קונסולרי אשר יתאים לדרישות הבנק של הקונה שבו הוא עומד לקבל הלוואת משכנתה. כאשר רוכש נוטל משכנתה, הוא צריך להחתים את המוכרים על מסמכי התחייבות לרישום משכנתה וכשהמוכרים אינם בארץ, יש לתת על כך את הדעת ולהיערך כיאות מראש. מתן ייפוי כוח קונסולרי לעורך הדין של המוכרים הוא אפשרות אך יש לוודא מראש עם הבנק, כי הוא יקבל את חתימתו של עורך הדין מכוח אותו ייפוי כוח קונסולרי.
כמובן שכל נושא העברת הכספים לחו"ל מהווה גם סוגיה שיש להיערך אליה מראש, שכן אי הערכות יכולה בקלות להביא לעיכובים, ובעקבותם - להפרת הסכם. לאחרונה ייצגתי לקוחות בעסקה עם תושבי חו"ל ולא התכנסנו לחתימה עד אשר ייפוי הכוח (בניסוחו של הבנק) לא הגיע חתום קונסולרית במקור לארץ, לידי עורך הדין.
גירושים
סיטואציה מיוחדת נוספת היא כאשר המוכרים מתגרשים ויש לאחד מהם בן או בת זוג. בסיטואציה זו יתכן והבנק של הרוכשים ידרוש תצהיר של אותו בן זוג של הגרוש/ה לפיו אין לו עניין בדירה, אין לו 'זכויות מן הצדק' או הסכם ממון שקובע אחרת בקשר לדירה וכי המוכר אכן רשאי למכרה.
כמובן שניתן להיערך לכך מראש ולהחתים על תצהיר את אותו בן זוג שלא יבוא בטענות כלפי הבנק של הרוכש וכי אין לו כל עניין בדירה הנמכרת. לעיתים, לא כדאי להתקדם בעסקה ללא הסכמה זו של בן הזוג.
קיומם של שוכרים בנכס
סיטואציה מיוחדת נוספת היא כאשר ישנם שוכרים בדירה הנמכרת או הנרכשת. חשוב מאוד, כשהדירה מוחזקת על ידי צד ג', לבחון את הסכם השכירות ולוודא, כי מופיע בו סעיף שמאפשר למוכר למכור את הנכס וכן לבדוק את קיומם של ערבויות ובטחונות קיימים.
יש לוודא, כי השוכר שילם את כל החשבונות השוטפים ולוודא כי יפנה את הנכס בזמן.
אם יש הסכמה להישארותו של השוכר בנכס, ישנן בדיקות אחרות שרצוי לבצע, אך בכל מקרה, הערכות מראש תמנע, כמעט בוודאות, הפרה של ההסכם.
לאחרונה ייצגתי בעסקה שבה היה שוכר, שרכש דירה מקבלן ולא היה ידוע מתי יעזוב את הנכס נשוא ההסכם. התנינו את התשלום השני בכך שהשוכר יפנה את הדירה מבלי לשנות את מועד המסירה החוזי, כך שהסיכון של מרשיי היה מינימאלי.
לסיכום
במאמר זה פירטתי חלק מהנושאים שיש לתת עליהם את הדעת ולתכנן אותם מראש בעסקת נדל"ן. כמובן שישנם נושאים רבים ומורכבים נוספים שעורך דין שנדל"ן הוא תחום התמחותו, יבדוק ויטפל עבורכם במסגרת העסקה. מה שחשוב להבין הוא שהערכות מראש, והערכות למירב ה'בורות' וה'מהמורות' האפשריים בדרך, תאפשר לעסקה לצלוח וכי ההערכות המוקדמת והתכנון מראש הם הסוד להצלחתה של העסקה.
אין חכם כבעל ניסיון
עו"ד עם ניסיון בעסקאות מקרקעין יכול לצפות את המקרים שתוארו במאמר ועוד רבים אחרים, מתוך ניסיונו וככל שהוא בעל ניסיון רב יותר ו'נתקל' ביותר מצבים, כך יוכל לצפות אותם מראש ולהיערך אליהם בצורה הטובה ביותר. לכן חשוב לבחור עורך דין שבקיא בתחום המקרקעין לעסקת הנדל"ן הבאה שלכם ולא להתפשר.
בהצלחה.
