בשעה טובה ומוצלחת הגיע הרגע המיוחל והחלטתם לקנות דירה, איזה כייף. אצל רובנו הדירה שלנו תהיה הנכס היקר ביותר מבחינת השווי שנקנה במהלך החיים, לכן חשוב מאוד לבדוק שעורך הדין אותו אתם בוחרים ללוות אתכם בתהליך קניית הדירה יהיה בעל הידע והניסיון בתחום הספציפי הזה - ייצוג וליווי קונים ברכישת דירה.
מתוך הניסיון והידע שצברתי ב- 15 השנים האחרונות בהן אני מלווה קונים, שרובם משקיעים, בעסקאות נדל"ן שונות - החלטתי לכתוב את המאמר הזה במטרה לעזור לכם הקונים להבין מהם הסעיפים שחייבים להיכלל בהסכם הרכישה, על מנת שאתם תהיו מוגנים ותגיעו עם יותר ביטחון לתהליך קניית הדירה שלכם מתוך הבנה מה עומד מאחורי הסעיפים הללו.
הסעיפים החשובים בהסכם הרכישה
- המבוא להסכם
- סעיף הצהרות הצדדים
- סעיף התמורה ולוח התשלומים
- סעיף מסירת החזקה
- סעיף המיסים ותשלומי ההעברה
- סעיף ההפרה והפיצוי
חשוב לציין, כי אלו הם הסעיפים החשובים ביותר לקוני דירה אשר חייבים להימצא בכל הסכם רכישה. אבל, יתכן ויהיו קיימים בהסכם סעיפים נוספים, הכל בהתאם לנסיבות המקרה ועל מנת להתאים את ההסכם לצרכים ולנסיבות האישיות שלכם הקונים, זהו בדיוק התפקיד של עוה"ד מטעמכם, שמייצג ומגן אך ורק על האינטרסים שלכם.
כעת נעבור לפרט ולהרחיב על כל אחד מהסעיפים ומה צריך להיכלל בסעיפים על מנת להבטיח ולשמור על הזכויות שלכם בעת שאתם קונים דירה.
המבוא להסכם
המבוא הוא החלק הראשון של הסכם הרכישה והוא מהווה את הפתיח של ההסכם. המבוא מורכב מעיקרי ההסכם ובנוי מתתי סעיפים שמתחילים במילה 'הואיל'. כל תת סעיף מהווה את הצהרותיו העיקריות של כל אחד מהצדדים ואת הבעת הרצון שלהם להיקשר בהסכם. במבוא להסכם המוכרים יצהירו על פרטי הדירה ועל מצבה הפיזי והרישומי, כלומר, מיהם הבעלים הרשומים של הדירה בלשכת רישום המקרקעין. הקונים יצהירו מצדם כי הם יכולים להיקשר בהסכם וכי אין להם התחייבות נוגדת.
סעיף הצהרות הצדדים
סעיף זה, כשמו כן הוא: מדובר בהצהרות שני הצדדים להסכם - המוכרים והקונים. בסעיף הזה הצדדים יצהירו, כי התחייבויותיהם, כפי שפורטו במבוא להסכם, נכונות. בנוסף, במסגרת הסעיף תהיה הרחבה ופירוט של כל הצהרה נוספת שנדרשת על מנת להוציא אל הפועל את ההסכם על ידי כל אחד מהצדדים.
הצהרות אלה מהוות את הבסיס שעליו הסתמכו הצדדים כשהחליטו להיקשר בעסקת הרכישה ולחתום על ההסכם. כפועל יוצא מכך, אם חלילה וחס יתגלה בסופו של דבר כי ההצהרה שנתן אחד הצדדים איננה נכונה, הרי שמדובר בהפרה יסודית של ההסכם והצד השני יהיה זכאי לקבלת הפיצוי המוסכם אשר נקבע בהסכם.
סעיף התמורה ומועדי התשלום
בסעיף זה ייכתב המחיר אותו ישלמו הקונים עבור הדירה. זהו אחד הסעיפים הכי חשובים בהסכם הרכישה, שכן אי עמידה בתנאי כלשהו מתנאי הסעיף תיחשב להפרה יסודית של ההסכם, הפרה שגוררת תשלום פיצוי מוסכם לצד השני.
סעיף התמורה מפרט את הסכומים, מועדי התשלומים והתנאים להעברת כל תשלום ותשלום.
מבחינת הקונים חשוב לשים לב, כי הכספים אותם הם מעבירים למוכרים מובטחים, לאורך כל תקופת הסכם הרכישה, וכי הם אינם מועברים ישירות לחשבון הפרטי של המוכרים, אלא מוחזקים בנאמנות ע"י עורך הדין של המוכרים בחשבון בנק ייעודי שנפתח לצורך העסקה.
ככל והקונים נדרשים לקחת הלוואת משכנתה על מנת לרכוש את הדירה, חשוב מאוד לשים לב ללוחות הזמנים ולקחת בחשבון חגים וחופשות למיניהן שיכולות להשפיע הזמן שיידרש לקבלת המשכנתה על מנת להימנע מאיחורים בתשלום ומהפרות. הבנקים ורוב אנשי המקצוע שמלווים את הקונים בעסקה (עורכי דין, יועצי משכנתאות, מתווכים וכו') לא עובדים בזמנים אלה ולכן חשוב לוודא שיש מספיק זמן ללקיחת המשכנתה ובמידה ולא, להאריך ולרווח את לוח התשלומים.
טיפ חשוב בהקשר הזה: כאשר קיים פרק זמן של ימים כדאי לנקוב במילים 'ימי עסקים'. דבר זה מאפשר לכל אותם ימים בהם נותני השירותים אינם עובדים, לא להיכלל במניין הימים לביצוע התשלום.
חשוב לציין, שבסעיף התמורה, כנגד חלק מתשלומי התמורה יכולות להיות שזורות התחייבויות של המוכרים כתנאי או בתמורה להעברת התשלום. למשל: מיד לאחר ביצוע התשלום הראשון המוכרים נדרשים לאשר לקונים לרשום הערת אזהרה לטובתם בלשכת רישום המקרקעין. דוגמה נוספת: כנגד ביצוע התשלום האחרון יתקבלו מסמכי העברה הנדרשים לצורך ביצוע רישום הזכויות על שם הקונים בלשכת רישום המקרקעין, מסמכים שנחתמים במועד חתימת ההסכם ומוחזקים בנאמנות על ידי עורך הדין של המוכרים עד לאחר תשלום מלוא התמורה על ידי הקונים.
סעיף מסירת החזקה
מועד מסירת החזקה בדירה נקבע בסעיף בלוח התשלומים, שכן מסירת החזקה בדירה מתבצעת בד בבד עם ביצוע התשלום האחרון על חשבון התמורה. ובכל זאת, למסירת החזקה מוקדש סעיף נפרד כיוון שבסעיף זה מוסדרות ההתחייבויות של כל אחד מהצדדים במועד מסירת החזקה או בסמוך לו. למשל: ביצוע קריאות מוני גז, מים, חשמל בדירה והעברת שם המשלם בחברת הגז, בחברת החשמל, ברשות המקומית ובתאגיד המים מהמוכרים לקונים.
סעיף המיסים ותשלומי העברה אחרים
סעיף זה הוא מעין 'סעיף סל' שמגדיר מי חייב לשלם כל תשלום או מס שנדרש לשלמו לפי החוק לאורך כל תקופת ההסכם, לרבות: מס שבח, מס רכישה, היטל השבחה, אגרות רישום וכו'.
סעיף ההפרה והפיצוי
הפיצוי המוסכם נקבע, בדרך כלל, כעשרה אחוזים משווי התמורה. מדובר בסכום גבוה מאוד שכן הוא טומן בחובו שקלול של כל הנזקים שנגרמים לצד שמקיים את ההסכם בשל הפרת ההסכם. חשוב מאוד לזכור, שמדובר בפיצוי אשר מגיע באופן אוטומטי לצד שכלפיו הפרו את ההסכם, ללא כל צורך בהוכחת הנזק שנגרם בפועל.
לסיכום
כשאתם עומדים בפני תהליך של קניית דירה, חשוב מאוד שתוודאו שהסעיפים המפורטים לעיל נמצאים בהסכם. כמו כן, מומלץ מאוד להיות מלווים על ידי עורך דין מקצועי ומנוסה שעוסק בתחום המקרקעין על מנת שהוא ילווה אתכם וידאג לאינטרסים שלכם לאורך כל התהליך, משלב המשא ומתן ועד לקבלת המפתח ורישום הדירה על שמכם. עורך הדין יוודא כי שההסכם עליו אתם עומדים לחתום תואם, באופן מושלם, את הצרכים ואת הנסיבות האישיות שלכם.
