הגיע הרגע המיוחל!
ברשותנו דירה להשכרה וכעת, חיים שלמים של הכנסה פאסיבית לפנינו. אבל רגע, מה יקרה אם הדייר יחליט שהוא מפסיק לשלם? מה יקרה אם יברח באמצע החוזה או גרוע מזה, לא יתפנה מהדירה? ואם הוא ישאיר אחריו נזקים בעשרות ומאות אלפי שקלים? ומה בעצם החובות שלנו כבעלי דירה – מי מתקן? מה מותר לי לקבוע בחוזה?
במאמר הבא נדבר על שורה טיפים פרקטיים איך להגן על הנכס שלנו, ואיך להתייחס לשוכר, וכבר עכשיו לפני שנתחיל טיפ קטן אך בעל חשיבות גדולה:
תיקון חוק השכירות והשאילה
בחודש ספטמבר 2017 נכנס לתוקף תיקון מאד גדול בחוק השכירות ('חוק השכירות והשאילה'). התיקון היה כל כך משמעותי שהוא קיבל שם לא רשמי, חוק ‘שכירות הוגנת’. ולמה זה כל כך חשוב? כי החוק החדש, שבא לקראת השוכרים, ביטל הרבה ממה שהיה נהוג עד אז, כך שישנה סבירות גבוהה מאד שההגנות ‘הישנות’ שלנו כבר לא חוקיות, אפילו אם השוכר חתם והסכים עליהם.
הסכמים שנעשו לפני ספטמבר 2017 – גם אם נערכו על-ידי בכיר עורכי הדין בישראל – עלולים להיות לא חוקיים, ולא פחות חשוב, לא לקיים את המטרה לשמה הם נכתבו, להגן על הנכס שלנו.
ועכשיו תכלס. נדבר על בדיקות שחשוב לבצע לפני חתימת השוכר על החוזה, וכמובן, עניינים חשובים שאסור להשמיט ממנו. אז בואו נתחיל.
1. בדיקת מצבו הכלכלי של השוכר
אם יש לכם עורך דין, הוא יבדוק עבורכם את השוכרים אך אם אתם צועדים לבד, הנה כמה בדיקות מינימאליות שכל שוכר חייב לעבור כדי שנוודא שאנחנו מקבלים את דמי השכירות בזמן וכמו שצריך. כמובן, גם הערבים (בהמשך) יהיו חייבים לעבור בדיקה דומה. אנחנו נבקש מהשוכר שלושה תלושי שכר אחרונים, שם נראה את הוותק שלו בעבודה וכמה הוא מרוויח ‘ללא עמלות’. אנחנו לא חטטנים, אבל מישהו יצטרך לשלם את השכירות. עצמאי ללא תלושי שכר יעביר ‘דו"ח רווח והפסד’. אל תטעו, לא מדובר בבקשה גדולה, רו"ח של כל עצמאי יכול להנפיק את המסמך בכמה דקות. בנוסף (לא להתבייש), נבקש דוח עו"ש של חצי השנה האחרונה ונראה מהו מצבו הכלכלי.
טיפ: אל תסכימו להצגת היתרה הנוכחית. יכול להיות שבמיוחד עבור הבדיקה, האבא של השוכר העביר לו 20,000 ₪ שישובו אליו בחזרה מיד לאחר שתתרשמו מהפלוס המכובד.
בנוסף, נבקש מהשוכר את תעודת הזהות (צילום של התעודה) ונבצע את שתי הבדיקות הבאות:
בדיקה חינמית - נבדוק שאין לו תיק בהוצאה לפועל. גוגל: ‘תיקים הוצאה לפועל’, והזנה של תעודת הזהות שלו.
בדיקה חינמית - נבדוק שהוא לא חייב מוגבל בבנק ישראל. גוגל: ‘מוגבל בנק ישראל’, והזנה של תעודת הזהות שלו.
אלה כמובן בדיקות מינימליות וראשוניות, אבל אם שמו יעלה שם בגורל, רצוי לוותר על השוכר, גם במחיר של דירה ריקה.
2. אם כבר גוגל, למה לא להוריד משם חוזה?
הנה עובדה מבעיתה: לבעל דירה אסור לפנות דייר מהדירה בכוח. נקודה. לא משנה אם החוזה נגמר, אם השוכר לא שילם שנה או אפילו אם הוא שבר לנו את כל הקירות הפנימיים בבית. אסור להיכנס אליו הביתה או להחליף לו את המנעולים, גם אם הוא הסכים לזה בחוזה, ואסור לנתק לו את החשמל או את המים.
יש רק דרך אחת לפנות דייר והיא ארוכה ויקרה. צריך להגיש בבית המשפט ‘תביעה לפינוי מושכר’ שהיא אולי קצרה במונחי בית משפט, אבל מתנהלת בדרך כלל בפרק זמן של מספר חודשים לפחות. גם אם ניצחנו בבית המשפט, עדיין אי אפשר לפנות את הדייר בכוח אלא רק באמצעות הליך מיוחד דרך קבלן בהוצאה לפועל. לרוב, ההליך הזה יקר אפילו יותר מההליך עם עורך הדין ולכן חשוב מאוד לערוך חוזה שיתאים לנכס ולדייר (ולא להוריד חוזה מגוגל) אחרת, כשנצטרך את החוזה נגלה שאין לנו מספיק הגנות, שאין לנו פיצויים, ואנחנו נספוג הוצאות בכל יום שיעבור.
3. תיקונים
הכלל הוא פשוט - בעל הדירה מתקן את הנזקים והקלקולים בדירה, חוץ מנזק ‘לא סביר’, כלומר לא בלאי. המילים קצת עמומות? אתם צודקים. מומלץ מאד להגדיר את כל מה שבתחום האפור, כמו מזגנים או ריהוט אשר בעל הדירה מוסר לדייר. כדאי להגדיר בנוסף האם מותר לדייר להביא בעל מקצוע לביצוע תיקון או שקודם הוא צריך לפנות אליכם - בעלי הדירה. אולי יש לכם ביטוח? אולי אתם עובדים עם איש מקצוע אמין? לא נרצה ליפול למחלוקת מיותרת של תיקונים במאות או באלפי שקלים.
טיפ: במעמד הכניסה לדירה ערכו פרוטוקול מצולם יחד עם הדייר. עברו חדר-חדר ורהיט-רהיט (לא להתעצל!). הפרוטוקול הזה יהיה ראיה למצב הנכס ביום סיום השכירות, כדי שאם יהיו תיקונים שהדייר חייב בהם, לא תהיה כל מחלוקת, לפחות לא אמיתית, לגבי הנזקים האלה. אם הוא עדיין יסרב לשלם, תוכלו לממש במהירות ובקלות את הערבויות שיש לכם ממנו – ועל כך בפרק (החשוב) הבא.
4. ערבויות, בטחונות, ערבים, ושאר מושגים שאתם מוותרים עליהם בקלות רבה מדי.
עצרו.
נכון, הדייר נחמד ועובד בהייטק ואשתו ממש מקסימה. אבל לכם יש משכנתא לשלם, ילדים לפרנס, ודירה להשכיר. מאוד חשוב לקבל בטוחות - כאלה שיבטיחו שהדייר ימשיך לשלם ושאנחנו נמשיך להתקיים. ישנם סוגים רבים ושונים, ולדעתי, אלה הבסיסיים ביותר ושאסור לוותר עליהם.
דבר ראשון, כסף מזומן או שווה ערך לכסף מזומן, כמו צ'ק בנקאי או ערבות בנקאית. אלה ערבויות עצמאיות שאנחנו יכולים לממש מידית גם אם הדייר יתנגד.
מותר לנו לגבות רק עד שווי של 3 חודשי שכירות ('שכירות הוגנת' כן?), ותוכלו לממש אותה אם הדייר מפסיק לשלם שכירות או חשבונות, אם הוא לא תיקן תיקונים שהיה חייב בהם או אם הוא לא פינה את הדירה במועד. למה רשימה סגורה? חוק שכירות הוגנת, שגם מורה אגב על חובת אזהרה לדייר ולאפשר לו זמן סביר להגיב.
הבטוחה הזו תשמש אותנו להוצאות מידיות, כי אין לנו משהו אחר. צ'ק ביטחון, שטר חוב, צ'קים לפקודת חברת החשמל והמים – בטוחות מצוינות, אבל אנחנו צריכים לעבור בלשכת ההוצאה לפועל כדי לממש אותם. במקרה הטוב, ההליך יארך חודשים בודדים ובמקרה הפחות טוב, למשל בהליך התנגדות של הדייר בבית המשפט, נתראה בעוד שנה-שנתיים.
כמובן שבכל מקרה, לא ניתן לדייר שלנו ללכת לבד לבית המשפט, לכן, חשוב מאוד, לטובתו, שיהיו לצדו אנשים לרגעים הקשים. לא ביטוח לאומי, אלא הערבים.
כך נרוויח פעמיים - פעם אחת יהיה לנו 'כיס' נוסף למקרה שלדייר פשוט אין כסף. פעם שניה יש לנו מנוף לחץ על קרוב המשפחה שחתם ערבות כדי לעזור לאחיין הצעיר, ולא פעם הערבים הם אלה שמכריחים את הדייר לשלם, כדי לא להיגרר איתו להליכים משפטיים שונים.
5. סעיף אופציה – שייכת לדייר בלבד
חשוב לדעת, כי סעיף האופציה שאנו מכניסים לפעמים כמעט באופן אוטומטי לחוזה, היא לא עבורנו, אלא עבור הדייר. כשתיגמר שנת השכירות הראשונה, הדייר הוא זה שיחליט האם להישאר או לעזוב, ולנו אסור לשנות את התנאים שנקבעו בחוזה, כולל גובה שכר הדירה שהוסכם. בפשטות: חוזה עם אופציה לשנה ועוד שנה, מהזווית של בעל הדירה הוא חוזה לשנתיים, אך מהזווית של הדייר אלה שנתיים עם נקודת יציאה. האם יש אופציה גם לבעל הדירה בחוק? כמובן. האם היא נהוגה? כמעט ולא.
6. חובת הגילוי של בעל דירה
כדי להימנע מלתת לדייר זכות ביטול או אפשרות לתבוע אותנו, חובה על בעל דירה לספר לדייר איזה בעיות יש בנכס או איזה בעיות צפויות להתחיל. למשל, אם צפויות להתחיל בבניין עבודות תמ"א או שיפוץ, חובה עלינו לגלות לשוכר. אין שום חובה להוריד לו בשכר הדירה (אם כי נהוג ולעיתים הוגן), אך מה שייקבע בחוזה – הוא מה שיהיה. כל עוד רשמנו במפורש שידוע לדייר שעתיד להתחיל בקרוב שיפוץ כזה או אחר. גם נזקים או מפגעים שקיימים בנכס, חשוב לספר עליהם לשוכר ('לספר' = לרשום בחוזה שידוע לו עליהם).
7. דייר מחליף ו-'סאבלט' (שכירות משנה)
לפעמים דייר מעוניין לסיים את החוזה לפני שהוא נגמר, וזו בעיה. עבורו.
היום, החוק חדש (שוב הוא), מאפשר לדייר להביא מישהו אחר במקומו - דייר מחליף. האם בעל דירה יכול לסרב להכניס את הדייר המחליף? בקצרה לא, ויותר מזה, אם יסרב בעל הדירה להכנסת הדייר החלופי, אז הדייר ‘הישן’ רשאי לסיים את החוזה חד צדדית. אבל לא תמיד. לבעל הדירה יש הגנה אחת, הוא רק צריך להוכיח שהוא מסרב 'מטעמים סבירים' וכדי שלא נגיע למצבים מוזרים כאלה, הנה כמה טיפים חשובים:
א. קבעו תנאי בחוזה, שהדייר המחליף ייכנס בדיוק בנעליים של השוכר, ופרטו: מצבו הכלכלי יהיה זהה, הערבויות שימסור יהיו זהות וכד'. אלה הם תנאים סבירים וחשובים כדי למנוע מצב שיגיע שוכר חלופי שאינו מתאים. דוגמא לתנאי לא סביר הוא לבקש מהדייר החדש שכר דירה גבוה יותר (מי קבע? בתי המשפט. אבל לא מדובר בחוק או פסיקה של בית המשפט העליון).
ב. הגבילו את תקופת השכירות של הדייר החדש עד ליום סיום החוזה המקורי עם הדייר הישן. אם לא תגבילו במפורש, הדייר החדש עלול לומר שההסכם החדש הוא לשנה שלמה. ולמה זו בעיה? כי התחייבנו לשכר הדירה הישן, ואז בעצם לא נוכל לבקש העלאה בשכר הדירה עד לסיום השנה.
מה לגבי שכירות משנה ('סאבלט')?
אותם מקרים שהדייר מחליט לנפוש חודש בחו"ל, וכדי לא לשלם סתם שכר דירה על דירה ריקה, הוא הופך לאיל נדל"ן ומשכיר את דירתכם לאדם שלישי. אותו אדם שלישי הוא למעשה שוכר משנה, והשוכר שלנו הופך למשכיר.
ההמלצה היא לאסור על כך במפורש, אלא אם תהיה הסכמה שלכם מראש ובכתב. הרי בשכירות משנה ייכנס דייר זמני חדש במקום הדייר. אבל זמני עלול להיות קבוע, ובדירה שלנו יושב אדם זר ונטול בטוחות שאנו לא יודעים מה הרקע שלו ובסוף, למה שנרשה לשוכר שלנו להפוך למשכיר?
8. ביטול חוזה בשל הפרתו
חשוב להגדיר באופן מפורש מה יהווה ‘הפרה יסודית’ מצד השוכר, ולהגדיר בנוסף פיצוי בגין כל הפרה כזו ובנוסף לכך שתהיה לנו זכות לבטל את החוזה אם תתבצע הפרה יסודית.
סעיף נוסף חשוב בחוק, שגורם ללא מעט בלבול, הוא סעיף סיום חוזה ‘ללא סיבה’ תוך שלושה חודשים. אז הנה הפרטים שלו ואיך רושמים אותו נכון: אם בעל דירה רוצה לכתוב שהוא יכול לסיים את החוזה מתי ואיך שירצה, בלי שום סיבה, חייבים להתקיים כל התנאים הבאים:
א. בעל הדירה חייב למסור הודעה על ביטול החוזה לדייר לפחות 90 יום לפני היום בו נרצה שהדייר יפנה את הדירה.
ב. גם לדייר עצמו חייבת להיות זכות לבטל את החוזה, אבל המקסימום של ימי ההתראה שנוכל לדרוש ממנו בחוזה הם 60 יום.
אם שני הסעיפים האלה לא קיימים יחדיו, כולל במועדים הנ"ל, אין כל תוקף חוקי לסעיף שיורה לדייר להתפנות מהנכס, לא תוך 90 יום ולא תוך שנה.
9. סיום החוזה וגמר חשבון
כשמסתיימת תקופת השכירות יש כמה פעולות שאנחנו חייבים לעשות כדאי לוודא שהדירה חוזרת לידיים שלנו כשהיא תקינה וללא חובות:
א. קובעים עם הדייר בדירה ביום האחרון של חוזה השכירות, רגע אחרי שהמובילים רוקנו את החפצים שלו.
ב. פותחים את הפרוטוקול שעשינו ביום הכניסה (זוכרים?) ומשווים את מצב הדירה היום למצב שלה ביום עריכת הפרוטוקול.
ג. רושמים בדיוק מה על הדייר לתקן ונותנים לו הזדמנות לתקן או לשלם על התיקונים.
ד. לאחר מכן מבצעים העברה טלפונית של כל החשבונות ובודקים באותה הזדמנות שלא נותרו חובות על הדירה.
ה. רק לאחר שנוודא באופן סופי ומוחלט שלא נותר כל חוב, ושאין נזקים בדירה שהדייר צריך לשלם, נוכל לערוך גמר חשבון ולהשיב לדייר את הערבויות.
10. סיימנו.
ומה עכשיו?
ההמלצה היא תמיד להיעזר בבעל מקצוע. תזכרו - אין דבר כזה חוזה סטנדרטי, וכל התקשרות היא שונה. הסיכון שלכם הוא גבוה מאוד כשאתם מפקידים נכס בשווי מיליונים בידי אדם זר, וכל יום של הפרה תעלה לכם בכסף רב.
אם בחרנו שלא להיעזר בעורך דין, מומלץ לקרוא בעיון את חוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971, כדי להבין את החובות והזכויות שלכם, ולעולם לא להתבסס רק על הסכמים כללים של סטימצקי או גוגל. הרי לא רשום עליהם "חוזה עבור בעלי דירות". מדובר בחוזים כללים שגם שוכרים קונים, וההגנה שהם ייתנו לנו, בדרך כלל, תהיה נמוכה עד לא קיימת.
בהצלחה!
