בשנת 2023, 'הגיל השלישי' כבר מזמן אינו כזה. כשניתן להיכנס לדיור מוגן עוד בגיל 60, אין ספק שעומד בפנינו עולם שלם של חוויות והנאות! ההחלטה לעבור לדיור מוגן היא אחת ההחלטות החשובות ביותר שמתקבלות ולרוב, אחת הטובות ביניהן. היא מאפשרת לשפר את איכות החיים כמעט בכל היבט ולזכות בקהילה של אנשים חדשים ומעניינים, שנמצאים לרוב במקום דומה לשלנו.
אבל רגע לפני שניכנס לבית החדש ונכיר חברים חדשים, כדאי לבדוק, בצורה יסודית וטובה, איזה מקום מתאים לנו, מה הוא מציע וכמובן, מה כתוב בחוזה עליו אנחנו חותמים. בנוסף חשוב לדעת, מה עושים במקרה שנחליט שזה לא מה שחשבנו ונרצה לעזוב.
במאמר זה נעסוק על כמה נקודות חשובות לפני המעבר ובראשן בחירת מיקום הדיור המוגן, מסלולי התשלום וכמובן חוזה ההתקשרות.
אבל רגע: הנה טיפ חשוב שכדאי להכיר - כמעט בכל בית דיור מוגן אפשר לבוא ולהתארח למספר ימים לפני ההתקשרות. אל תוותרו על החוויה הזו. היא יכולה לשפוך אור ולתת תשובות להרבה שאלות שלנו.
בואו נתחיל!
א. מיקום
האם אתם אוהבים את העיר או את הכפר? האם תעדיפו לגור במרכז או בפריפריה? אולי בכלל זו ההזדמנות לגור קרוב לשפת הים? אין ספק שההעדפה למקום מגורים היא אינדיבידואלית, אבל מה שחשוב הוא שתשימו את עצמכם ואת הרצונות שלכם לפני זה של הילדים שלרוב יעדיפו שתהיו כמה שיותר קרובים אליהם גם כי הם אוהבים אתכם וגם כי הם ישמחו ש'סבתא-סיטר' תהיה נגישה.
וודאו שהמיקום של הדיור המוגן יאפשר לכם להתנהל בחופשיות מחוץ אליו גם ללא רכב. בדקו שהוא קרוב לתחבורה ציבורית מספקת, למכולת או לבתי קפה ולכל בילוי תרבותי או אחר שאתם מעוניינות ומעוניינים בו.
ב. האוכלוסייה
לעיתים, ישנם בתי דיור מוגן בעלי צביון תרבותי מובהק שלא בהכרח מתאים לכל אחד. למשל: אוכלוסייה חילונית או דתית, דוברי שפה מסוימת ועוד. התארחות בבית הדיור מוגן, שיחה עם דיירים ותיקים והתבוננות בחדר האוכל, נותנים לרוב את התשובה האם האוכלוסייה היא כזו שנרצה להשתלב בה.
ג. החדרים והשטחים הציבוריים
למרות שהחוק מגדיר איך צריכה להיראות יחידת דיור למרות שהחוק מגדיר איך צריכה להיראות כל יחידת דיור עד לרמת גובה לחצן המצוקה מהרצפה בחדר הרחצה (40 ס"מ, לסקרנים), כאן צפויה לכם הפתעה: החדרים בדיור המוגן מאד שונים האחד מהשני ולכן, אל תבקרו באחד ותניחו שכך נראים כל החדרים כסטנדרט. אתם תשקיעו ממיטב כספכם בבית החדש (תכף נדבר על זה), וחשוב שתהיו מרוצים ותקבלו תמורה טובה להשקעה שלכם.
גם השטחים הציבוריים מאד שונים מבית לבית. יש כאלה ללא בריכה ויש כאלה עם שתיים. יש כאלה עם לובי גדול ויש כאלה שצריך לארח את הנכדים על ספסל בגינה (תבדקו שיש ספסל בגינה). כשמגיעים לדיור מוגן מקבלים הדרכות וסיורים במקום. אל תוותרו על הסיור המקיף, לא רק עם הצוותים של הדיור המוגן אלא גם עם דיירים.
ד. עלויות
דיור מוגן איכותי יעלה כסף רב וכדאי לדעת איך וכיצד זה עובד. כיום ישנם מסלולים רבים לתשלום והם משתנים מדיור מוגן אחד למשנהו, אבל כדאי להכיר את העקרונות הכללים שלהם. שימו לב שמעבר לתשלומים אלה, עלולים להיות תשלומים שוטפים נוספים, כמו טלפון, ארנונה או אחרים.
1. המסלול הקלאסי: תשלום 'דמי פיקדון' עם הכניסה ובנוסף, תשלום 'דמי אחזקה' חודשיים
קיזוז דמי הפיקדון: לרוב, תתבקשו להפקיד סכום משמעותי של מעל למיליון שקלים ועד כמה מיליוני שקלים תוך שייקבע בחוזה, שבסוף כל שנה יקוזז מהפיקדון אחוז מסוים. הקיזוז לא נמשך בכל שנה אלא תחום בזמן (לרוב סביב 10-12 שנים, אולם כמובן שכל חוזה נבדק לגופו).
טיפ: חשוב לוודא כמה כסף יקוזז מהפיקדון. לרוב מדובר על קיזוז למשך 12 שנים של כ-44%-50% ויתרת הסכום תועבר ליורשינו או שהוא יושב לנו אם נעזוב (תלוי אחרי כמה שנים).
דמי האחזקה: בכל חודש תשלמו סכום של כמה אלפי שקלים עד עשרות אלפי שקלים. מדובר למעשה במעין דמי שכירות חודשיים. חשוב לשים לב לסעיפים בחוזה שמאפשרים לבית הדיור המוגן להגדיל את דמי האחזקה בכל שנה בהתאם למדד. ישנם לא מעט תנאים בחוזה עליו תתבקשו לחתום שניתן ורצוי לנהל עליהם משא ומתן.
טיפ: דמי האחזקה והפיקדון לרוב תלויים זה בזה ביחס הפוך: ככל שהפיקדון גבוה יותר , כך דמי האחזקה יהיו נמוכים יותר ולהפך. למשל: ישנה רשת של דיור מוגן שיש בה נוהג לפיו על כל 100,000 ₪ שמתווספים לפיקדון, יופחתו 1,000 ₪ מהתשלום החודשי של דמי האחזקה ולהפך.
2. מסלול שחיקה של הפיקדון ב- 100%
במסלול זה נדרשת לרוב הפקדת פיקדון נמוך יחסית שנשחק לחלוטין תוך שנים בודדות (נשחק משמעו מקוזז עד תום ועובר לדיור המוגן). דמי האחזקה במסלול זה יהיו גבוהים יותר.
3. מסלולים נוספים
ישנה יצירתיות רבה במסלולי התשלום. כך למשל קיים מסלול ללא פיקדון עם דמי אחזקה גבוהים (מאוד) ולעומתו מסלול שבו הפיקדון הוא בגובה מיליוני שקלים אבל הוא לא נשחק בכלל.
ה. ההסכם
עצרו הכל! לפי חוק, בית הדיור המוגן מחויב למסור לדייר הפוטנציאלי מסמך שנקרא 'טופס גילוי'. לא מדובר במידע אקראי אלא בטופס קבוע לפי חוק שמכיל את העניינים המהותיים והחשובים שהדיור המוגן מתחייב לתת לנו, החל מהמחיר ועד לסוג השירותים. הדיור המוגן מחויב, לפי חוק, לתת לנו זמן סביר לעיין בטופס הגילוי ובהסכם, למסור לנו עותק ולתת לנו לקרוא אותו בנחת עם הילדים, עם עו"ד שמתמחה בחוזים כאלה, או עם כל אדם אחר שנרצה.
אם אנו לא קוראים היטב בעברית, אל דאגה. הדיור המוגן מחויב למסור, לפי בקשה, עותק בשפה האנגלית או הרוסית או הערבית או האמהרית ואם אנו קוראים היטב דווקא בשפה אחרת, אז הוא מחויב למסור לנו העתק מתורגם כהלכה וכדין.
אז מה חשוב לבדוק בהסכם ההתקשרות?
1. סל השירותים שנקבל – אמנם ישנם שירותים בסיסים שהדיור המוגן מחויב לתת לדייריו כמו: אחזקה, ניקיון ושירותי עזרה ראשונה, אבל ישנם שירותים רבים נוספים שניתנים בתשלום או על חשבון הדיור המוגן וחשוב לוודא שהכול מוסדר כהלכה בחוזה.
2. טיפול רפואי – חשוב לבדוק כיצד מתמודד הדיור המוגן עם מצב חירום רפואי, העסקת מטפל, כיצד מוסדר התשלום באשפוז ממושך, מעבר למחלקה סיעודית ועוד.
3. תקופת הניסיון בדיור המוגן, ונוהל ביטולו של ההסכם אם נרצה לעזוב.
4. עלויות - אל תשכחו שהפקדנו מיליוני שקלים בידיים זרות. חשוב להסדיר בהסכם את סוג הבטוחות לכסף, למשל: מי ישיב לנו את כספנו במקרה שבו בית הדיור המוגן יקרוס כלכלית.
5. מסלולי תשלום – חשוב לוודא את המסלול שנבחר והכללים שלו כדי למנוע הפתעות מיותרות ושהנקודות שניהלנו עליהן משא ומתן (אחוזים, ריביות ועוד), תהיינה מעוגנות בחוזה.
6. השבה – שוב כסף. חשוב שההסכם יפרט מה קורה אם הדייר בוחר לעזוב מחר או בעוד שנתיים, כמה כסף נקבל בחזרה ומתי.
7. כדאי לדעת – חוזה דיור מוגן הוא לרוב הסכם ארוך שכולל עשרות עמודים ונלווים לו נספחים רבים, גם הם בני עשרות עמודים. חשוב לוודא שהזכויות שלנו מוגנות, שבית הדיור המוגן מעניק לנו את כל השירותים שמגיעים לנו לפי החוק, את כל השירותים שהובטחו לנו, ושמלוא העניינים הכספיים מוסדרים.
8. האותיות הקטנות – ברוב בתי הדיור המוגן מופיע בחוזה סעיף האוסר על הכנסת חיות מחמד. שימו לב ונהלו מו"מ גם על כך, שכן חתול לא אמור להפר את שלוות חייהם של השכנים. בנוסף, ברוב החוזים, ישנן הוראות לגבי מה מותר ומה אסור לעשות במרפסת (כולל איסור על ריהוט או צמחיה) וכדאי לשים לב לכך.
ו. מימון
לא פעם, מימון הדיור המוגן נעשה באמצעות מכירה או השכרה של דירת המגורים שלנו וכאן ישנו טיפ חשוב מאין כמותו: – אל תמהרו.
אולי תתחרטו ותרצו לחזור הביתה? בחוזה דיור מוגן יש תקופת ניסיון של 3 עד 12 חודשים. אם תמכרו את דירת המגורים שלכם ותתחרטו, אתם עלולים לסבול מעוגמת נפש רבה. אם נרצה לקנות דירה אחרת במקום, ייתכן ובינתיים יעלו המחירים בשוק ונפסיד כסף רב.
לכן, ההמלצה היא לחכות ואם צריך, להכניס מנגנון מיוחד בחוזה שיאפשר לנו לדחות את תשלום דמי הפיקדון כדי שלא נצטרך לשלם אותם עם הכניסה לדיור המוגן (אל תדאגו, הדיור המוגן יחייב אתכם בריבית או במנגנון אחר עד שיקבל את כל מה שמגיע לו), ואם אנו רוצים להשכיר את דירתנו – כדאי להמתין מספר חודשים, כדי שאם נרצה לחזור כל הריהוט שלנו יעמוד במקומו ודירתנו תשוב אלינו כאילו לא אירע דבר.
לסיכום
אין ספק שמעבר לדיור מוגן מהווה צעד גדול ומרגש. לא מדובר ב'עוד מעבר דירה', אלא מעבר לדירה שהיא חלק מקהילה. לכן חשוב לזכור שכדאי 'לבדוק' את הקהילה בכל דרך שנוכל, לשהות במקום, לשוחח עם דיירים ותיקים ולחפש בתוכם כאלה שאנחנו או חברינו מכירים שיספרו לנו את כל הפרטים האמתיים על המקום.
חשוב שנסדיר כהלכה את תקופת הניסיון שדרושה לנו ושנוודא שמנגנוני הביטול לא יעלו לנו בהוצאות מיותרות.
עסקת מעבר לדיור מוגן היא עסקה משפטית יקרה ומורכבת, ומומלץ לראות אותה כמו עסקת מכר של דירה לכל דבר ועניין ולהסתייע, במידת הצורך, בבעלי מקצוע מתאימים שיוודאו שאתם מקבלים את מה שהובטח לכם ושיערכו עבורכם את כל הבדיקות המקדמיות הדרושות, בין היתר באשר לרישיונות הדיור המוגן, הקרקע עליו הוא נבנה והאיתנות הכלכלית של בעליו.
המון בהצלחה בביתכם החדש.
שימו לב: המאמר אינו מהווה ייעוץ משפטי ומכיל בעיקר עקרונות כללים מתוך החוק והפרקטיקה. המאמר אינו מתיימר להציג את כל הבעיות ובוודאי שהוא אינו מציג את כל הפתרונות. בכל מקרה בו מתעוררת בעיה, אין תחליף להתייעצות ספציפית עם עורך דין מומחה בתחום הרלוונטי. אין להסתמך על האמור במאמר זה אלא להבנת הרקע בלבד והוא אינו מעודכן או חופשי מטעויות.
