מהם הסיכונים של השקעות בנדל"ן בחו"ל?

השקעה בנדל"ן בחו"ל מציעה הזדמנויות מצוינות לגיוון ההשקעות שלנו ופוטנציאל לתשואה גבוהה. עם זאת, כמו כל השקעה, היא מגיעה עם סיכונים שיש לשקול ולנהל בקפידה. השקעה בנדל"ן במדינה זרה כרוכה בהתמודדות עם חוקים, תקנות והתנהגויות שוק שונות, שעלולות להיות לא מוכרות ולעיתים גם מורכבות. הבנה וניהול יעיל של סיכונים, תוך צמצומם למינימום אפשרי, חיוניים לקבלת החלטות מושכלות ולהבטחת ההצלחה והרווחיות של ההשקעה. הסיכונים המרכזיים בעסקת נדל״ן בחו״ל: בחירת העסקה – האם מדובר בנכס למגורים או מסחרי? לעסקה בנכס מסחרי מצטרף צד נוסף , מלבד הנכס עצמו (המבנה), וזהו מפעיל העסק כאשר שווי העסק (לא המבנה) מגולם בעלות ההשקעה. כשמשקיעים בנכס מסחרי יש לבדוק היטב את מפעיל העסק, לא לוותר על בדיקת נאותות בתשלום, כי פשיטת רגל של העסק תשאיר את ההשקעה שלכם כמעט ללא ערך גם אם הנכס רשום בטאבו על שימכם! תהליך העסקה – יש לוודא שתהליך העסקה מבוצע ע"י עו"ד (ורצוי גם עו"ד מטעמכם) וחשבון נאמנות שמבטיח שהכסף שלכם יהיה בטוח עד להשלמת העסקה (רישום הנכס על שמכם). תבדקו היטב מה נתיב הכסף והיכן הכסף שלכם נמצא בכל שלב בעסקה. אם הכסף שלכם עבר למוכר ובתמורה אין לכם בשלב זה כל זכות בנכס, הסיכון הוא גדול! פרטי העסקה – יש לבחון היטב את שווי הנכס! גם אם היזם מתחייב שמדובר בסכום נמוך מאד משווי השוק, ומדובר בעסקה "נדירה", "חד-פעמית", "צריך למהר ולחטוף" – לא לוותר על הערכת שמאי מוסמך (בארץ לא הייתם עושים עסקה ללא שמאי, אז בחו"ל?), להכנס לאתרי השוואת מחירים באזור הנכס ולבדוק ולהשוות. לבדוק היטב (לא לוותר...) את נתוני השכונה והסביבה כגון: תעסוקה, הגירה, חינוך, הכנסה ממוצעת, פשיעה ועוד. תהליך מכירת הנכס ומימוש רווחים? מה העלויות לכך? אלה הנתונים הקובעים איך תתנהל ההשקעה שלכם לאורך השנים. חברת ניהול – חברת הניהול הינה המנהל בפועל של הנכס והכסף השוטף הכרוך בהפעלתו ולכן בחירת חברת ניהול מתאימה ואמינה הינה קריטית למימוש עסקה טובה. חברת הניהול קובעת למעשה מי יהיה הדייר ומשפיעה בכך על משך חוזה השכירות, סכום שכר הדירה, גביית שכר הדירה והעברת התשלומים לבעל הנכס, תיקונים שוטפים ובעיקר עלויות התיקונים ועוד. יש לבחון היטב את חברות הניהול שכן השפעתה על התשואה השוטפת הינה מכרעת. הכרת החוקים המקומיים – נושא קריטי בהשקעה בחו"ל, בדגש כשמדובר בנכס פרטי בבעלות מלאה שלכם. מי מחוייב לשלם את המיסים והאגרות המקומיות (במקומות רבים מדובר על בעל הנכס ולא השוכר), מה תהליכי הפינוי של דייר? עלויות הפינוי? נגישות בתי המשפט? האם ניתן לדון על תביעה עם היזם בארץ או רק בחו"ל? שפה? מייצגים? עלויות נוספות בניהול העסקה – עלויות עסקת ההשקעה אינן מסתיימות בתשלום על הנכס או בעלות ההשקעה. ישנן עמלות ועלויות נוספות שיש לבחון המשפיעות על כדאיות העסקה, כגון: עמלות תיווך או עמלות ליזם, רישום זכויות, עו"ד, סגירת עסקה, תמריצים לרוכש, פתיחת חשבון בנק מקומי, הוצאת מספר מזהה ברשות המיסים המקומית, חברת ניהול, ביטוחים, מיסים מקומיים, מיסים בארץ, הוצאת דו"חות ודיווחים שנתיים, תיקונים ואחזקה, עמלות החלפת/פינוי או מציאת דייר ועוד. יש לקחת בחשבון הכל לצורך בחינת כדאיות העסקה! מיסוי ועלויות מימוש רווחים – אמנם מס משלמים רק מהרווח ולכן תמיד כדאי להיות בצד המשלם מיסים, אך לעיתים התנהלות לא נכונה וללא ייעוץ מתאים יכולה להיות בעוכרינו ותשלומי מס מופרזים יכולים לפגוע בצורה משמעותית ברווח ובכדאיות העסקה. על סיכונים נוספים ניתן לקרא במאמר שלי באתר זה: השקעות בנדל"ן בחו"ל: הכרה וניהול הסיכונים - https://bizfinder.co.il/magazine/231/sub/231/article/158 השקעה בנדל"ן בחו"ל מציגה הזדמנויות אטרקטיביות לגיוון תיק ההשקעות שלכם ולתשואות פוטנציאליות אך אינה חפה מסיכונים שצריך לנהל בקפידה ולהיערך אליהם מראש. על ידי זיהוי וניהול יעיל של סיכונים אלו, ניתן להגדיל את הסיכוי להצלחה ולמזער הפסדים פוטנציאליים. מחקר שוק יסודי, מומחיות מקומית, גיוון, אסטרטגיות גידור ובדיקת נאותות ספציפית לסיכון הם חלק מהמרכיבים המרכזיים של אסטרטגיית ניהול סיכונים יעילה. על ידי אימוץ גישת ניהול סיכונים מקיפה, ניתן לצמצם את הסיכונים בהשקעות נדל"ן בחו"ל ולהגדיל באופן משמעותי את סיכויי ההצלחה של ההשקעה שלכם. זכרו, אפשר לעשות זאת לבד, אך כמו בכל תחום בו אינכם מומחים ומנוסים, מומלץ להיעזר באנשי מקצוע וייעוץ מקצועי. ייעוץ, בחינה והערכות נכונים יכולים לצמצם באופן משמעותי את הסיכונים ולהביא אתכם להשקעה מוצלחת ורווחית מאד. בהצלחה!