כתוצאה מעליית הריבית, ההשפעה השלילית של המחאה כנגד הרפורמה המשפטית ומלחמת 'חרבות ברזל', שוק הנדל"ן בישראל שינה כיוון; הוא הבריח את המשקיעים וגרם לשוק ה'יד שנייה' להיחלש דרמטית, דבר שגרר ירידה ניכרת במספר העסקאות.
החל מתחילת שנת 2024 ישנה התאוששות בהיקף העסקאות כאשר המשקיעים ורוכשי דירות חדשות ‘הסתערו’ על המבצעים של דירות קבלן.
הקבלנים שהרגישו שחיקה ברווחיות כתוצאה מעלויות מימון גבוהות על קרקעות שרכשו לטובת הבנייה ומימון פרויקטים חדשים, בחרו להציע הטבות לרוכשים.
ההטבות אותן מציעים הקבלנים כיום
- תשלום ראשוני נמוך ותשלום של יתרת התמורה בעת קבלת מפתח, כאשר יתרת הסכום אינה צמודה (למשל: 10% בחתימה ו- 90% במסירה או 20% בחתימה ו- 80% במסירה). הסיבות למבצעי הקבלן האלה הן רצון הקבלנים לשמר את ערך השוק של הדירות, להגדיל את מאגר הלקוחות והרצון להמיר אשראי ליווי יקר של הבנק בעלות סבסוד מוזלת
- הלוואות קבלן מסובסדות - תשלום של 50% - 40% מסך הדירה אותו מעניק הבנק המלווה ללווה, כשהריבית על ההלוואה נמוכה משמעותית מריבית השוק והקבלן הוא זה שנושא בעלות שלה. יש לשים לב כי במקרים בהם הלוואת הקבלן המסובסדת היא במסלול של ריבית קבועה צמודה, הקבלן יכול לחייב את הלווה בתשלום ההצמדה על ההלוואה, מה שיגדיל את סך העלות על הדירה
- שידרוגים בדירה
היתרונות ב'מבצעי קבלן' עבור רוכשי הדירות הם:
- רכישת דירה בהון עצמי נמוך
- פטור מהצמדות על יתרת התשלומים (בחלק מהמקרים)
- גמישות בעיתוי מכירת הנכס (רלוונטי למשפרי דיור שלא נדרשים למכור את הנכס הקיים בדחיפות)
- אפשרות לדחיית נטילת המשכנתה, דבר שמקל על ההוצאות, מאחר והקונים לא נדרשים לשלם, בו זמנית, הוצאות שכירות ותשלומי משכנתה ותנאי מימון נוחים יותר מתוך הנחה שבמועד המסירה שיעורי הריבית יהיו נמוכים יותר
עבור הקבלנים, ההטבות לרוכשים גוררות סיכון, כתוצאה מתשלום הון עצמי נמוך טרם מועד המסירה ומתזרים מופחת לאורך חיי הפרויקט.
בואו ניקח דוגמה מספרית
נניח שישנו קבלן שמציע מבצע: דירה במחיר של 2.2 מיליון ש"ח בתנאי תשלום של 10% מהתמורה בחתימה ו- 90% במסירה שלה מתווספת הטבה מימונית של 600 אלף ₪ למשך 3 שנים (עד למסירה).
אם נשווה את העסקה הזו לעסקה אחרת, שבה הקונים משלמים 25% מהתמורה בחתימה ואילו את היתרה בתשלומים, בעסקה הראשונה, נותר לקונים סכום פנוי של כ- 1 מיליון ₪ אותו הם יכולים להשקיע ולקבל ריבית של כ- 4%. כלומר, הם ירוויחו סכום השווה לכ- 100 אלף ₪ למשך 3 השנים עד למועד המסירה ובסך הכל, המבצע מגלם הנחה של כ 4%-5% ממחיר הדירה.
מאידך, המבצע של הקבלן חושף את רוכשי הדירות לסיכון: העדר יכולת לסגור את העסקה, כתוצאה מחוסר בהון עצמי ו/או חשיפה לעלייה בשיעורי הריבית שתקשה על הלווים לקבל משכנתה במועד המסירה.
במידה והריבית תעלה ב- 1%, עבור 350,000 ₪ (מתוך הנחה כי שליש ממשכנתה ממוצעת נלקח בפריים) יתווספו כ- 1,100 ₪ להחזר החודשי, כך שעל מנת לאשר החזר חודשי גבוה יותר, יידרש הלווה להציג הכנסות גבוהות יותר בכ- 3,300 ₪ בחודש, על מנת לקבל משכנתה ולעמוד במבחן ההכנסות (בהתחשב בכך ששיעור ההחזר החודשי מגובה ההכנסות נטו הוא שליש).
שיקולים נוספים שיש לקחת בחשבון:
- היות ותשלום המשכנתה המקסימלי עומד על 75% משווי הדירה (עבור בעלי דירה יחידה) הרי שמעבר לתשלום הראשוני, על רוכש הדירה לוודא שיש בידו את ההון העצמי הדרוש להשלמת העסקה.
- סכום המשכנתה מושפע מיכולת ההחזר של הלווה ביום נטילת המשכנתה וישנה אפשרות, שבנקודת הזמן של לקיחת ההלוואה לא תהיה בידו האפשרות לקבל את מלוא הסכום, כתוצאה מרמת השתכרות נמוכה מדי.
- עבור כל אותם רוכשים או רוכשים פוטנציאליים שמתכוונים לרכוש את הנכס ומתכוונים למכור אותו לאחר כמה שנים ולהרוויח את עליית המחיר בטרם הסתיימה בניית הדירה, כדאי לשים לב אם בחוזה הרכישה עליו הם עומדים לחתום, הקבלן מאפשר למכור את הדירה בטרם המסירה.
- יש לבחון גם את השפעות המס בעסקה מסוג זה ולוודא כיצד מסווגת רשות המיסים קניית דירה מקבלן ומכירתה טרם מסירתה, על מנת שלא להיקלע לתשלומי מס מיותרים.
לסיכום
רכישת דירה מקבלן שטומנת בחובה מבצע כזה או אחר יכולה להיות עסקה מנצחת, אלא שעל מנת שלא להיכנס לבעיה תקציבית או תזרימית, יש לקחת בחשבון את כלל הפרמטרים בעסקה - הגלויים והנסתרים.
לשם כך ועל מנת שתוכלו לקבל החלטה מושכלת, כדאי להיעזר באיש או אשת מקצוע שיביאו לידיעתכם את מכלול המשתנים ויוודאו שהעסקה עליה אתם עומדים לחתום היא אכן כדאית ונכונה לכם.
